- 房地產融資協調機制獲積極進展
- 2024年02月22日 來源：經濟日報
提要：全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。
一視同仁滿足房地產項目的合理融資需求，相關工作正在快速推進，并已取得積極進展。截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。
形成“政銀企”合力
長期以來，房地產融資模式主要為房地產企業、金融機構二者直接對接。該模式的優點是直接高效，缺點是信息不對稱，金融機構由于難以獲取部分關鍵信息，有時無法判斷房企的信用風險狀況，融資難以進入。據記者調研，目前各家銀行普遍拿不到企業的水、電、發票等高頻數據，信用信息共享仍存難題。
破解難題需要統籌協調、信息共享、多方溝通，城市房地產融資協調機制的作用也正在于此。2024年1月，住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局聯合出臺《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市，建立房地產融資協調機制。該機制由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等為成員單位，通過搭建政、銀、企溝通平臺，各方定期會商，一起協調融資中遇到的困難，幫助房企、金融機構實現精準有效對接。
協調機制如何運作？可概括為4個要點：以城市為單元，以項目為載體，向金融機構提供可給予融資的房地產項目名單，實行貸款資金封閉管理。
“在城市政府牽頭的協調機制下，按照公正公平的原則，向本行政區域內的金融機構推送可以給予融資支持的房地產項目‘白名單’。”國家金融監督管理總局副局長肖遠企說，金融機構按照市場化、法治化原則，評估協調機制推送的支持對象。“對于正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，銀行要積極滿足合理融資需求。”肖遠企說，對于開發建設暫遇困難，但資金能夠平衡的項目，不盲目抽貸、壓貸、斷貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式，予以更大力度的支持。
“協調機制有助于凝聚各方合力，充分發揮各類主體作用，務實回應市場訴求。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬說，一是強化了地方政府的屬地責任；二是增強了金融機構的信心；三是壓實了房地產開發企業的主體責任。
值得注意的是，協調機制將房企集團風險與單一項目風險區分開來。溫彬表示，協調機制提出的是項目名單，而非企業名單，由此可將房地產企業風險與項目風險區分開來。中國工商銀行相關負責人認為，這有利于回歸項目融資本源，有利于銀行防控風險，更有利于精準支持項目建設，防范在建項目停工、逾期交付，維護購房人合法權益，提振市場信心。
項目貸款加速落地
當前，城市房地產融資協調機制正在加速落地見效。今年1月、2月，國家金融監督管理總局先后兩次召開會議，部署落實相關工作。“銀行要盡快行動起來，在城市政府的牽頭協調下，與住建部門一起，因城施策用好政策工具箱，更加精準地支持房地產項目的合理融資需求。”肖遠企說。
2月6日，國家金融監督管理總局召開專題會議，進一步部署落實相關工作。會議要求，各監管局要成立工作專班，主動加強與地方政府、住建部門的協同配合，積極參與協調機制各項工作，及時掌握轄區內各城市協調機制的運行情況。與此同時，各家商業銀行要主動對接協調機制，及時評審推送的房地產項目名單，加快授信審批，對合理融資需求做到“應滿盡滿”。
據記者了解，目前多家商業銀行已成立工作小組、工作專班，加強統一領導，加快組織推動，加大項目對接，加緊融資落地。從實踐操作層面看，在“白名單”推送前，部分商業銀行已經與當地的協調機制專班對接，助力項目初篩工作；在“白名單”推送后，多家商業銀行快速行動，逐一評估、分類施策，滿足正常在建項目的合理融資需求。廣西南寧市已建立房地產融資協調機制，并向當地金融機構推送了房地產項目“白名單”。其中，“北投荷院”商品房住宅項目獲得了民生銀行南寧分行3.3億元開發貸款，至此，全國房地產項目“白名單”首筆貸款落地。
1月30日，重慶市住房和城鄉建設委員會、國家金融監督管理總局重慶監管局向金融機構聯合推送了重慶市第一批房地產項目“白名單”。“農行重慶市分行積極落實，立即組織分析清單內的全量項目，加快審批流程，縮短審批時間。”中國農業銀行重慶市分行相關負責人說，2月1日該行已審批通過開發貸款3.2億元，期限5年，首筆資金5450萬元已于2月4日投放到位，主要用于企業支付工資和工程款項。截至2月19日，農業銀行已審批完成首批清單內貸款項目近百個，已審批貸款金額超400億元，率先在重慶、安徽、浙江、廣西、陜西、江蘇、新疆多地實現貸款的首筆投放。
“在獲取廣州市協調機制項目‘白名單’后，我們逐一評估、分類施策，發現一家民營房企的廣州南沙項目正面臨春節前支付工程款、發放工資等資金需求。”工商銀行廣州分行相關負責人說，該行率先為此項目發放貸款5000萬元，及時解決了企業的燃眉之急。
化險發展“兩手抓”
協調機制還堅持市場化、法治化原則，化險發展“兩手抓”。一方面，“白名單”推送至金融機構后，金融機構與房企平等協商，自主決策與實施；另一方面，加強貸款資金的封閉管理，嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資，防止出現“因化解風險而引發的風險”。
據記者了解，目前商業銀行按照市場化、法治化原則，執行貸款“三查”要求，即貸前調查、貸時審查、貸后檢查，嚴格信貸管理，對符合條件的、不同情況的項目，分類給予融資支持，確保銀行信貸資金安全。“快與穩相結合。”工商銀行相關業務負責人表示，對于正常開發建設的項目，重點要“快”支持，對開發建設暫時遇到困難的項目，重點要“穩”支持，快與穩相結合，區分集團風險與項目風險，更加精準并一視同仁地支持房企優質項目合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
針對信貸資金管理問題，住房和城鄉建設部在日前召開的城市房地產融資協調機制部署會上強調，信貸資金要確保封閉運行、合規使用，堅決防止挪用。“在有效落實項目資金封閉管理的前提下，實現新增開發貸款投放6000萬元。”工商銀行鄭州分行相關負責人說，在協調機制成員單位的支持下，該行僅用兩個工作日時間，就完成了對一家民營集團鄭州住宅項目的評審、抵押、監管賬戶開立工作。
記者獲悉，為了做好融資保障工作、進一步增強銀企互信，協調機制還將加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監管等信息，并進一步壓實房企的主體責任，指導房企通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善自身現金流，督促房企依法、真實地反映資產負債、銷售經營等情況，合規使用信貸資金，進一步增強銀企互信，促進房地產市場平穩健康發展。
