- 北京土拍1740億收官 補倉式拿地策略漸顯
- 2023年12月29日 來源：北京商報
提要：展望2024年，張凱表示，北京和上海已逐漸成為眾多房企在市場分化之下“唯二”的深耕城市之選。全國住房城鄉建設工作會議提出“以好房子為基礎，推動好房子、好小區、好社區、好城區‘四好’建設”。北京的老舊小區存量仍然較大，改善需求尚有大量的釋放空間，結合目前北京在限購方面的政策仍然是全國最嚴的城市之一，因此北京強大的房地產市場潛力仍將吸引更多的房企來京投資，預計2024年北京的土拍仍將保持較高的市場熱度。
隨著最后兩宗住宅地塊成功出讓，2023年北京土拍市場也落下帷幕。北京商報記者梳理發現，北京2023年共計舉行了27場土拍，成功出讓61宗涉宅用地，總成交金額超過1740億元。土拍熱度方面，底價成交、觸頂成交分化明顯。2023年北京土拍共有27宗地塊底價成交，占比接近一半，觸及價格上限的地塊共有23宗。與此同時也不乏熱門地塊，搖號搶地和競現房面積成為熱門地塊的標配。一眾“新面孔”也開始成為北京土拍的常客，讓人目不暇接。搖號、分化、央企、托底、零流拍、新面孔……錯綜復雜的局面構成了2023年的北京土拍市場，抓住新政窗口期補倉的拿地策略也漸漸顯出。
央國企拿地占比約84%
2023年，北京土拍采取了預申請用地公示的方式，先進行整體摸底，然后再正式掛拍，并無地塊流拍。
按照“少量多頻”的節奏，北京2023年共計舉行了27場土拍，成功出讓61宗涉宅用地，總規劃建筑面積582.2萬平方米，收獲土地出讓金1741.3億元。從整體供求來看，推出和成交規劃建筑面積同比均上升，分別增長1.9%、20.1%。推出樓面均價同比下降7.6%，成交樓面均價同比下降7.1%。
中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，土地出讓金小幅攀升，同比增長7.8%，體現出北京土拍市場的強大韌性和吸引力。
具體來看，供地的14個行政區當中，以供地宗數來統計，大興區11宗為之最，昌平區、豐臺區各8宗持平，朝陽區6宗，房山區、通州區、順義區、石景山區各5宗，海淀區、亦莊開發區各2宗，遠郊區平谷、延慶、懷柔、密云各1宗。
從成交總價來統計，豐臺區以348.2億元位列第一，總規劃建筑面積79.6萬平方米；大興區316.7億元位列第二，總規劃建筑面積105.6萬平方米；昌平區264.3億元位列第三，總規劃建筑面積106.8萬平方米。
土拍熱度方面，底價成交、觸頂成交分化明顯。海淀、朝陽、豐臺等區域優質地塊競爭激烈，房企拿地成為概率事件，多宗地塊競拍至搖號階段，而房山、密云、平谷、懷柔、延慶等郊區冷門地塊依賴國企托底，多是底價出讓。
為加強企業參與信心，2023年北京土拍出讓地塊呈現“小體量、低總價、有配套”的特征，61宗成交地塊中35宗地價在30億元以下，大大降低了開發企業參與門檻。拿地企業當中，央國企拿地占比約84%，民企占比約13%。
搖號與“新面孔”
回顧2023年，搖號、“新面孔”成為北京土拍市場的關鍵詞。
2023年3月23日，大熱的昌平朱辛莊0028地塊出讓，42家企業主體參與，中簽率僅2.38%，最終首次進京的上海大華憑借運氣奪得該地塊。
僅不到3個月時間，順義新城第19街區19—69地塊便刷新了朱辛莊0028地塊的紀錄，報名企業數量高達45家，最終經歷“雙觸頂”、搖號后，福建雄旺成為贏家。
而半個月后，順義另一宗地塊——順義新城第2街區6022、6023—1地塊，21家企業參拍，最終石家莊創世紀搖中該地塊，成交價11.04億元，這也是該企業第一次進京拿地。
6月16日，起始價高達75億元的“王炸”地塊經開區X47R1迎來現場競價，共吸引31家房企主體報名，包括華潤、保利、中海、中建、招商等在北京房地產市場深耕的知名房企，但是在最終的搖號環節中，中皋置業以79.12億元+5.3萬平方米現房銷售面積幸運搖中，溢價率15%。“31中1”的幸運，也讓中皋置業一舉成名。
北京土拍市場火熱，就連“防水一哥”東方雨虹也瘋狂刷臉。在年中連續舉牌6次、希望在京拿地卻無果的東方雨虹，也于10月18日成功搖中豐臺區南苑棚改項目A地塊東區，豪擲40億元。
細究上述企業，都是北京土拍市場的新面孔。張凱指出，許多地方新面孔參與到北京土拍市場當中，且表現積極，這也意味著在城市快速分化的當下，北京成為眾多房企選擇在未來深耕的城市之一。
抓住新政窗口期
隨著房地產市場進入深度調整期，退出三、四線，聚焦一、二線已經成為當下各大房企的共識。
某頭部房企土拓部負責人告訴北京商報記者，近期北京新政的利好，更是加深了各大房企聚焦高能級城市的共識，要抓住新政窗口期。從土拍到面世，目前各大房企都“卷”到90天左右，這個時間都會處在政策余溫的周期里。因此，2024年北京土拍市場也會非常活躍。
“當前也是房企補倉北京的窗口期。”上述土拓部負責人稱，現階段多個采取“兩集中”土地出讓方式的城市取消了土地限價，恢復“價高者得”模式，北京在是否跟進“取消地價上限”這一政策同樣面臨選擇。無論政策是否有變動，各大房企“精準投資”拿地策略并未改變，核心優質地塊仍是企業關注重心。
2023年10月以來，22個實行集中供地、集中公告的城市已有18個取消土地限價，恢復“價高者得”模式，其中包括廣州、成都、合肥、南京、重慶、廈門、濟南、武漢等地。其余4地為尚未調整的北京、上海、深圳和寧波。寧波雖未取消土地限價，但將地塊封頂溢價率大幅上調，從此前的15%提高至30%。
展望2024年，張凱表示，北京和上海已逐漸成為眾多房企在市場分化之下“唯二”的深耕城市之選。全國住房城鄉建設工作會議提出“以好房子為基礎，推動好房子、好小區、好社區、好城區‘四好’建設”。北京的老舊小區存量仍然較大，改善需求尚有大量的釋放空間，結合目前北京在限購方面的政策仍然是全國最嚴的城市之一，因此北京強大的房地產市場潛力仍將吸引更多的房企來京投資，預計2024年北京的土拍仍將保持較高的市場熱度。
