- 以進促穩 京滬大力度優化房地產政策
- 2023年12月15日 來源：中國網
提要：中央經濟工作會議強調，要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
12月14日，北京、上海分別優化房地產政策。其中，北京調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%；上海自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策，首套房最低首付款比例調整為不低于30%，二套房最低首付款比例調整為不低于50%，而在自貿區臨港新片區等6個行政區全域實行差異化政策，二套房最低首付款比例調整為不低于40%。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，在中央經濟工作會議之后，北京、上海快速落地了房地產優化政策，也體現出政府希望以政策“進”促市場“穩”的意圖。過去，北京、上海房地產政策較為嚴格，此次大力度優化后，預計京滬市場活躍度將明顯提升，進而穩定價格預期，帶動行業恢復。
京滬同日優化房地產政策
據了解，北京此次政策調整包括優化普通住房(以下簡稱“普宅”)認定標準，下調新發放個人住房貸款最低首付款比例、延長最長貸款期限等。
在對普宅認定標準方面，對普宅的建筑面積、價格標準進行了適當上調。調整后，小區建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在144平方米(含)以下，5環內成交價格在85000元/平方米(含)以下、5至6環成交價格在65000元/平方米(含)以下、6環外成交價格在45000元/平方米(含)以下的住房視為普宅；北京全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。
在下調新發放房貸最低首付款比例和延長貸款期限方面，在全國統一政策的基礎上，將北京地區首套住房個人住房貸款(含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款，下同)最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區50%、非城六區40%。同時，此次調整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。另外，此次調整還將降低商業銀行新發放房貸利率政策下限。
同日，上海宣布，自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。在調整普通住房標準方面，上海市住房城鄉建設管理委等五部門聯合印發的《關于調整本市普通住房標準的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足兩個條件：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄；二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。
上海也優化了差別化住房信貸政策：一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。二是二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。同時，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。
推動房地產市場加快筑底企穩
有房企高管向上海證券報記者表示，北京、上海，包括之前深圳出臺的政策實際上回應了之前市場的呼聲，這些政策出臺對于北京、上海的房地產交易會帶來積極影響。
同策研究院研究總監宋紅衛表示，一個重要背景是，無論是中央政治局會議還是中央經濟工作會議都提到了要“先立后破”，在新舊動能轉換的過程中要謹防大起大落，尤其當前要嚴防樓市趨勢性下行的壓力。而從當前北京、上海樓市發展階段來看，基本已進入到改善需求為主導的階段，但兩地仍在嚴格執行樓市比較火熱階段的一些政策，所以有必要對原有政策進行優化調整。
宋紅衛表示，從此次房地產政策調整情況看，無論北京還是上海，對于改善性客群置換的門檻都有明顯降低。對于普通住房標準的認定上，上海將不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄也涵蓋其中，這些房子多位于市區，以前相當一部分都屬于非普通住房，且主要購房人群為剛需客，此次政策的調整明顯目的是滿足剛需對于二手房市場活力的支撐以及需求的釋放，也有利于促進一二手房的聯動發展。
中央經濟工作會議強調，要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
業內人士表示，銷售是房企資金的主要來源，從根本上化解房企債務風險，還得激活需求市場。
“本次北京、上海大力度優化樓市政策，整體符合市場預期，政策優化對二套房購房者尤為利好，大幅降低了購房者置業門檻和購房成本，是落實‘以進促穩’的重要舉措。從市場趨勢來看，短期北京、上海房地產市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩定價格預期。北京、上海市場預期好轉將進一步提振整體市場信心，推動全國房地產市場加快企穩。”陳文靜說。
