- 鞏固市場恢復勢頭 房地產政策繼續優化可期
- 2023年07月17日 來源：中國證券報
提要：國家統計局7月15日發布數據顯示，2023年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環比持平或略降、二手住宅環比下降；各線城市新建商品住宅銷售價格同比有漲有降、二手住宅同比下降。
國家統計局7月15日發布數據顯示，2023年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環比持平或略降、二手住宅環比下降；各線城市新建商品住宅銷售價格同比有漲有降、二手住宅同比下降。
專家表示，6月新房價格漲勢繼續轉弱，二手房價格整體轉跌，表明房地產市場預期仍有待提振，恢復勢頭有待鞏固。預計房地產調控政策將進一步優化調整，一線城市和高能級的二線城市政策優化空間相對充足，也較受關注。
二手住宅價格同比環比雙降
從環比看，國家統計局數據顯示，6月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。
二手住宅方面，6月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.3個百分點；二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。
從同比看，6月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.3%，漲幅比上月回落0.4個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。6月，一線城市二手住宅銷售價格同比由上月上漲0.4%轉為下降0.4%；二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降2.4%和3.4%，降幅比上月分別擴大0.3個和0.1個百分點。
值得注意的是，6月，二手住宅價格呈現同比環比雙降態勢，但調整幅度并不一致。貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，分城市看，經濟、人口等基本面較好的城市，市場需求充足，這類城市房價調整幅度較小。分產品看，一些老房子、小房子，因為不能很好滿足居民改善居住條件的需求，去化困難，價格下調幅度較為明顯。
房價不具備大跌基礎
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，6月，新房價格環比由漲轉跌，二手房價格環比跌幅擴大，是二季度市場交易情緒較弱、成交量下滑的必然結果。同時，近期債務到期增多、保交樓對資金需求增加，也促使開發商加大降價促銷力度。
“根據房地產市場出現的最新變化，政策面也有所調整。比如，6月20日LPR(貸款市場報價利率)下降之后，央行暗示將優化市場過熱時期出臺的一些調整政策。”李宇嘉說，預計按揭利率會進入新一輪下降周期，各地因城施策力度會繼續加大，以穩定房地產市場。
劉麗杰認為，盡管當前房地產仍面臨一些困難和挑戰，主要是消費者預期不強、陷入觀望，但經過一段時間的常態化運行之后，市場預期將逐步趨于平穩。理由在于：我國住房金融“安全墊”較高，居民房貸債務壓力總體穩定，房價不具備大幅下跌基礎。同時，我國仍處于新型城鎮化較快的發展階段，居民改善住房的需求強烈，這類住房需求是市場恢復平穩健康發展的堅實基礎。
李宇嘉預計，三季度房地產市場會比二季度稍有好轉，呈現低位修復。
政策存在邊際優化空間
“考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示。
7月10日，人民銀行、金融監管總局延長“金融16條”中存量貸款展期、配套融資兩項支持政策適用期限。“此舉意在減輕房企資金壓力、助力‘保交樓’，為房企提供喘息之機。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉說。
“要使房地產市場盡早回穩、行業重回良性發展軌道，需要供需兩端的政策進一步協同發力。”楊科偉認為，未來可繼續推動下調房貸利率，減輕居民還款壓力；優化調整二套房認定標準、下調首付比例，降低購房門檻；降低住房交易成本，減輕居民購房負擔。此外，可適度松綁限購政策。強二線城市可考慮進一步放松交易限制，以支持剛性和改善性住房需求。
信達證券宏觀研究團隊認為，當前三四線城市限制性政策已基本取消，普通二線城市政策經過高頻優化后，政策空間也已不大。可以預期，未來房地產政策的調整空間將更多在一線城市和高能級的二線城市。
