- 房貸營銷狂飆 誰在借機炒作
- 2023年02月20日 來源：北京商報 作者：宋亦桐
提要：“釋放房地產(chǎn)市場合理需求與嚴(yán)格規(guī)范消費貸款用途并不矛盾。”王德悅坦言，“0月供0首付”不僅不能從根本上解決購房者資金短缺問題，全部或者大部分購房資金都是貸款，將大大增加購房者貸款利息及按揭月供款的負擔(dān)，一旦違約，還款人不僅會上征信黑名單，其房產(chǎn)也會被拍賣。
疫情管控政策優(yōu)化、促消費、房貸利率降至低位……伴隨著春天的暖意，房地產(chǎn)市場正在悄然復(fù)蘇。而另一方面，從延長借款人年齡至百歲、有樓盤“0月供0首付”的消息屢屢傳來，甚至一度演變成常駐熱搜。但“打臉”總是來得很快，先是“百歲貸”廣告迅速遭到相關(guān)房企否認(rèn)，再有開發(fā)商快速撇清未參與“0元購房”樓盤開發(fā)。炒作“蔚然成風(fēng)”背后是房企、中介賣房“清庫存”的焦慮，而對購房者來說，仍要切記天上不會掉餡餅的事實。
炒作成風(fēng)
繼小麥、大蒜可抵扣首付之后，房貸炒作已蔓延至借款人年齡、“0元購房”等更加吸引眼球的方向。最近一段時間，安陽一樓盤推出“0月供0首付”的消息在網(wǎng)絡(luò)刷屏，根據(jù)安陽建業(yè)花園里微信公眾號顯示，“永正·花園里二期、返鄉(xiāng)置業(yè)季，安家0壓力，0月供0首付，你買房我還貸”。
北京商報記者致電咨詢該樓盤人士，相關(guān)人士并未否認(rèn)活動的真實性，而且表示，“需要前往售樓處咨詢，電話中無法透露”。在電話中，上述人士一再強調(diào)可以幫購房者預(yù)約看房，去現(xiàn)場咨詢優(yōu)惠政策。
不過，就在輿論持續(xù)發(fā)酵的同時，2月18日，河南中原建業(yè)城市發(fā)展有限公司安陽分公司發(fā)表聲明稱，“近期，有消費者向我司咨詢‘花園里二期’項目有關(guān)情況，同時我司發(fā)現(xiàn)‘建業(yè)花園里’項目樓體外懸掛有‘花園里二期’項目廣告，混淆視聽，引起消費者誤解。經(jīng)溝通，安陽市永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將相關(guān)廣告撤下，并配合我司主動向當(dāng)?shù)卣鞴懿块T進行解釋澄清，以最大限度降低負面影響”。
此后，安陽建業(yè)花園里微信公眾號相關(guān)文章也遭刪除。
這樣的炒作不僅存在于首付，還存在于借款人年齡。在多地放開房貸借款人“年齡+期限”后，一張房產(chǎn)公司制作的海報引發(fā)熱議，在海報中，這家公司宣稱南寧合作銀行住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，最長可貸至100歲。
此類“雷人”的優(yōu)惠活動一經(jīng)發(fā)出就迅速登上熱搜。但隨之“打臉”也來得飛快，先是開發(fā)商對活動的真實性予以否認(rèn)，相關(guān)銀行工作人員也表示，沒有能貸到100歲的情況，有點夸張。
房貸炒作“蔚然成風(fēng)”，文字游戲背后是房企、中介賣房“清庫存”的焦慮。在北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅看來，此類炒作屢禁不止，一是房地產(chǎn)市場疲軟及購房者資金不足，二是開發(fā)商去庫存難度增大及現(xiàn)金流吃緊的推波助瀾。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是開發(fā)商為穩(wěn)定購房者信心推出的營銷套路，并將之作為去庫存壓力下的一種做法。這類業(yè)務(wù)往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作，實際上是在規(guī)避銀行對按揭貸款首付款要求，使缺乏資質(zhì)的人取得貸款，變相突破住房信貸政策。
風(fēng)險難測
不少博人眼球的新聞源頭往往來自于中介、樓盤，而這樣的事情在過去也屢屢上演。每當(dāng)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇時，“0元購房”“首付返現(xiàn)”此類營銷便會重出江湖，文字游戲玩得火熱，購房者奔著“撿漏”的心態(tài)快速入場，殊不知，可能面臨得不償失的風(fēng)險。
“0月供0首付”并不是不花一分錢就可以買套房，這類噱頭的背后實則為“首付分期”。何為“首付分期”，一位房地產(chǎn)開發(fā)商給出了答案，“0首付”便是購房者先支付部分首付款，比例通常在首付金額的1/3，再由開發(fā)商替購房者付清剩余首付款，等待購房者與銀行簽訂借款合同后，購房者需要在約定時間內(nèi)將剩余首付款還給開發(fā)商。
“分期交首付還有另一種情況，開發(fā)商先向購房者收取部分首付款，而后在約定時間內(nèi)交清剩余款項，這一情況主要為首付款不充足但有經(jīng)濟實力的購房者提供。”上述房地產(chǎn)開發(fā)商說道。
若說“0月供0首付”是開發(fā)商玩的營銷手段，但另一種“0首付”則是真正違背了監(jiān)管的規(guī)定。在市場上存在一種三方貸款中介，他們游走在灰色地帶，聲稱能為用戶提供各類貸款服務(wù)。當(dāng)北京商報記者問及能否操作“0首付”時，多位貸款中介均表示，“可以操作”。
“通過我們的渠道借一筆錢就可以。”貸款中介汪敏(化名)稱，“需要提供征信報告、公積金繳存基數(shù)、單位名稱。”不過，通常情況下，首付金額往往較高，普通的信貸資金無法覆蓋，如何提高借款金額繳納首付？汪敏也給出了答案，“申報材料的時候我們會把你的公積金貸款繳存基數(shù)、征信進行優(yōu)化，可以操作多筆銀行貸款，這樣基本可以覆蓋首付”。
貸款中介所言的“0首付”模式究竟是為了收取高昂服務(wù)費還是吸引用戶借款的“噱頭”無從查證，但若成功，這類業(yè)務(wù)的本質(zhì)就是助推信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。針對“0首付”購房，亦有地方房地產(chǎn)中介協(xié)會曾發(fā)布風(fēng)險提示稱，“0首付”大大增加消費者貸款利息及按揭月供款的負擔(dān)，涉及的部分違規(guī)操作無法在合同中明確約定，且存在被銀行拒貸和違約風(fēng)險。
在易觀分析金融行業(yè)高級咨詢顧問蘇筱芮看來，這類炒作屢禁不止一方面是抓住了目標(biāo)客群期望在房產(chǎn)領(lǐng)域“低價上車”這一心理，企圖通過緊張氛圍的制造為后續(xù)營銷做鋪墊，另一方面則是此類炒作手段尚未見到較為成熟的懲罰舉措，炒作機構(gòu)跟貸款中介均有恃無恐。此類空手套白狼的方式既有可能因推高杠桿促使購房者加重財務(wù)負擔(dān)，也有可能給銀行業(yè)機構(gòu)造成業(yè)務(wù)風(fēng)險，可能會存在一部分資料造假問題，典型的如公司經(jīng)營造假、銀行流水造假等。
松緊適度
開發(fā)商、中介炒作背后，是疫情管控放開、促消費、房貸利率降至低位、限購政策不斷趨于寬松等一系列利好政策的影響。截至當(dāng)前，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，已有32城下調(diào)首套房貸利率至4%以下，其中不乏一些重二線城市和省會城市，預(yù)計后續(xù)還會有更多城市跟進調(diào)整。
在房貸利率不斷下行的當(dāng)下，房貸調(diào)控政策應(yīng)更加注重松緊適度。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受北京商報記者采訪時表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)字當(dāng)頭，保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，始終堅持房住不炒，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控，滿足多層次住房需求，支持剛需和改善型需求，促進房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展。由于短期受一些利益驅(qū)動，相關(guān)從業(yè)人員依法合規(guī)經(jīng)營意識不足等，少數(shù)中介及分支機構(gòu)出現(xiàn)違法違規(guī)炒作行為，可能對正常市場和金融秩序構(gòu)成干擾，國內(nèi)需要強化監(jiān)管職責(zé)，相關(guān)機構(gòu)需要加強自律，共同維護正常市場秩序，防范潛在風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進強調(diào)，房貸政策的松綁應(yīng)有條“底線”，首先應(yīng)把明確的寬限政策用好，例如一些地區(qū)降低首付比例、放寬限購政策、放寬公積金貸款政策。同時還要關(guān)注信貸資金是否存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，若出現(xiàn)該情況，應(yīng)對相關(guān)機構(gòu)進行嚴(yán)打。
“釋放房地產(chǎn)市場合理需求與嚴(yán)格規(guī)范消費貸款用途并不矛盾。”王德悅坦言，“0月供0首付”不僅不能從根本上解決購房者資金短缺問題，全部或者大部分購房資金都是貸款，將大大增加購房者貸款利息及按揭月供款的負擔(dān)，一旦違約，還款人不僅會上征信黑名單，其房產(chǎn)也會被拍賣。而一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，或給消費者造成經(jīng)濟損失，消費者將難以依法追責(zé)索賠。
而對購房者來說，仍要切記天上不會掉餡餅，你看到的很可能是套路和陷阱。
