- 當代置業(yè)斷臂自救：整售物業(yè)、裁員降薪
- 2021年10月29日 來源：中新經緯
提要：當代置業(yè)的債務違約，將這場多米諾骨牌傳導到了第4塊，又一次驗證了新政策環(huán)境之下，“高杠桿—高增長”模式再也無法繼續(xù)。
當代置業(yè)的債務違約，將這場多米諾骨牌傳導到了第4塊，又一次驗證了新政策環(huán)境之下，“高杠桿—高增長”模式再也無法繼續(xù)。
相比之下，當代置業(yè)10月26日宣布2.5億美元債實質性違約并不突然，其“流動性困境”已經持續(xù)了一段時間，無論是10月8日將旗下物業(yè)公司短暫停牌以待刊發(fā)與收并購有關的內幕消息，還是10月11日公告尋求前述美元債展期，都顯示了這家公司在資金承壓情況下的掙扎自救。
多方信源告訴記者，當代置業(yè)旗下物業(yè)公司——第一服務控股或將售予融創(chuàng)方面，以此獲得一筆10億元左右的資金，合并公司董事會主席張雷和總裁張鵬提供的約8億元人民幣股東貸款，未來陸續(xù)緩和現金流。
但第一服務的交易歸屬問題，并未獲得當代置業(yè)的證實。
與此同時，當代置業(yè)總裁辦發(fā)出的內部信透露，未來希望通過資產重組和戰(zhàn)略投資人的引進，實現公司的再生和持續(xù)發(fā)展。
記者從多位接近當代置業(yè)一線的知情人士處獲悉，該公司中西部地區(qū)拉開了裁員的序幕，被裁人員既有中后臺崗位也有銷售，且疊加了降薪等常規(guī)舉措。北京總部銷售崗暫停發(fā)放傭金，其余崗位薪資目前正常，“但大家都對年終獎沒抱什么指望了。”
實際上，當代置業(yè)的產品風評和員工評價都還不錯，行業(yè)內產品風評是因為其綠色科技住宅產品相對有特色，員工評價則多源于員工福利“職員寶”。
“職員寶”是當代置業(yè)的員工理財產品，已經正常運轉了多年，利率也比銀行定存高很多，可選擇6個月或12個月的跟投時長，往常年化利率基本為9%-12%，起投金額設置也比較低，3萬元即可起投，若投資幾十萬以上，會配備15%的年化利率。
一位熟悉當代置業(yè)的知情人士透露，公司對資金的渴求也體現在“職員寶”利率的突然上漲，大概2個月之前，“職員寶”的利率提高到了15%，并且給各地區(qū)下了金額指標。
不過當代置業(yè)并沒有打算放棄對員工的承諾，管理層應允在今年年底之前將“職員寶”的本金歸還給員工。
復盤當代置業(yè)的流動性危機，可以發(fā)現，該公司高昂的資金成本和今年上半年激進的土地拓展是兩條主線，背后則是愈加嚴格的資金管控大環(huán)境，這也為眾多中小房企的資金處理敲響警鐘。
如今，“安全發(fā)展”已經不再是一句口號，而需要房企將這一原則落實到運營鏈條的每一步。
“高杠桿夢”破碎
當代置業(yè)10月26日違約的美元債發(fā)行于2019年，也是該公司近期存續(xù)的5筆美元債中利率最高的一只，利率為12.85%，較穩(wěn)健型房企的融資成本高出許多。
實際上，高息發(fā)債是當代置業(yè)一直以來就存在的問題，也是橫亙公司發(fā)展道路上的一道溝渠。
早在2018年12月，當代置業(yè)發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據，利率高達15.5%，彼時創(chuàng)下了亞洲之最。
計算整體美元債成本，當代置業(yè)也居高不下。
Wind數據顯示，自2019年1月以來，至少有84家房企發(fā)行過海外債，涉及415只美元債共計1386億美元，平均票面利率為8.18%，但當代置業(yè)的發(fā)債利率幾乎處于最高成本梯隊，平均票面利率12.2%，同一梯隊房企只有泰禾集團、陽光100、海倫堡、港龍中國等寥寥幾家，還幾乎都是“債務壓頂”的成員。
截至10月28日，當代置業(yè)的存續(xù)美元債還有4只，債券余額合計為10.17億美元(約合人民幣65.05億元)，僅在4個月后的2022年2月25日，當代置業(yè)又要面臨一筆2億美元(約合人民幣12.79億元)的到期債務，明年到期的美元債總額為4.99億美元(約合人民幣32億元)。
而當代置業(yè)的總體融資成本也偏高，其2018-2020年的平均融資成本分別為8.20%、9.90%和9.90%，今年上半年雖然降至9.73%，但在房企中依然處于高昂之列。
從籌資現金流來看，當代置業(yè)對非銀行借貸和債券融資也較為依賴，其2016-2020年的非銀借貸新增額分別為31.10億元、57.80億元、30.89億元、65.55億元和124.02億元，而2015年非銀借貸新增規(guī)模僅0.30億元。
當代置業(yè)對規(guī)模是有追求的，曾經提出過2020年達到500億元銷售額的目標，但其2020年僅實現了422.1億元的合約銷售額，2021年的目標為470億元。
這種“高杠桿”作風同樣體現在當代置業(yè)今年上半年的拿地中。
據半年報數據，僅2021年上半年，當代置業(yè)就在西安、重慶、青島、蘇州、合肥、呼和浩特等地新獲取了20個項目，新增建面356.4萬平方米，而去年全年，這一數據為24個項目、462.6萬平方米。
背負著高昂資金成本的當代置業(yè)，在上半年的“攻城略地”中，甚至在佛山以一塊商住地刷新了當地的樓面價，并在下半年的7月13日，延續(xù)了收并購節(jié)奏，以3.8億元收購了禹洲集團旗下的惠州水口鎮(zhèn)項目。
與“高支出”形成鮮明對比的是，今年下半年以來樓市急速降溫，當代置業(yè)的銷售和回款都受影響，這也是當代置業(yè)公告中“預計之外”的因素。
國家統(tǒng)計局數據顯示，自今年7月以來，單月商品房銷售規(guī)模已連續(xù)三個月同比下滑，9月的降幅更是達到兩位數。在下半年的市場“退潮”中，傳統(tǒng)的“金九”已然不再。具體到當代置業(yè)，則是7、8、9月的銷售數據的同比增幅在持續(xù)下滑。
資產亟待處置
外部環(huán)境是惡劣的，尤其受某TOP房企信用危機影響，整體市場對房企的風險厭惡空前增加。
10月12日，國際評級機構穆迪將當代置業(yè)的家族企業(yè)評級從B2下調至Caa2，將其發(fā)行債券的高級無抵押評級從B3下調至Caa3，并將上述評級列入可能進一步下調的觀察。
10月26日，幾乎在當代置業(yè)公告美元債違約的同一時間，穆迪再次將當代置業(yè)的評級從“Caa2”下調至“Ca”，并將當代置業(yè)已發(fā)行債券的高級無抵押評級從“Caa3”下調至“C”。展望從評級觀察名單改為“負面”。穆迪預計，當代置業(yè)的還款風險將繼續(xù)上升，因為此次未能安排還款可能引發(fā)交叉違約并加速公司償還其他債務。
“當代置業(yè)不得不依靠資產出售或獲得潛在投資者的投資來籌集資金以償還債務”，穆迪在報告中如此指出。
實際上，當代置業(yè)的自救從實質性違約之前就已經啟動，并且目前尚未停止。
本次于10月25日到期的美元債違約之前，當代置業(yè)就已經在10月11日公告尋求展期至2022年1月25日，同時，該公司還在尋求縮短債券選擇性贖回的通知期，并贖回8750萬美元的債券本金。
雖然債券展期最終并未奏效，但其他的行動也在同時進行。
10月11日，當代置業(yè)還宣布，集團董事會主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷及集團總裁兼執(zhí)行董事張鵬，有意向集團提供約8億元的股東貸款，預期于未來兩至三個月內完成，張雷表示將視乎集團財務狀況適時考慮予以持續(xù)支持。另有市場消息稱，張雷和張鵬已經在積極處置個人資產，以完成向公司提供貸款事宜。
資產處置方面，當代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務控股于10月8日已經申請短暫停牌，以待根據香港公司收購及合并守則刊發(fā)構成公司內幕消息的公告。目前第一服務依然在停牌中，多方獲悉，收購第一服務股權的公司或為融創(chuàng)方面，交易對價在10億元左右，但未經當事方證實。
Wind數據顯示，第一服務控股停牌期間每股均價為1.37港元，總市值為14億港元，折合人民幣約為11.52億元。如果前述消息屬實，10億元的交易對價預計將覆蓋第一服務控股幾乎全部股權。
出售物業(yè)公司幾乎是近期遇到資金困境房企的“標準動作”，藍光發(fā)展將旗下上市物業(yè)公司藍光嘉寶受讓給碧桂園，富力地產將物業(yè)公司售予碧桂園，花樣年同樣出售旗下物業(yè)公司彩生活的部分資產，前述陷入危機的TOP房企亦打算出售物業(yè)公司，但其與合生創(chuàng)展的協(xié)商陷入僵局。
當代置業(yè)的自救同時體現在對員工理財產品的“負責到底”。
前述知情人士告訴：“當代在內部理財這方面一直挺好的，相當于給員工發(fā)福利。近期大家隱約聽過內部資金有些問題但利率實在是太高了，很難忍住不下手。”
當代置業(yè)管理層在內部會議承諾年底歸還本金，員工的信心或許并未消散。
