6月14日晚，萬科公告稱，地產、物業外的物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、教育、企業服務、食品業務等非開發業務，將進行跟投機制的迭代。

這意味著萬科的跟投機制將由以往的住宅開發銷售業務進一步擴大至除物業外的多元化業務領域。

跟投人員的初步劃定范圍為公司董事、監事、法定高級管理人員在內的所有員工，以非開發業務的核心經營團隊、骨干員工為主；跟投資金來源為員工自籌。

跟投權益比例上限較住宅開發銷售更高，整體提高了一倍。具體來看，跟投人員直接或間接持有的業務權益比例合計不超過?20%，對于萬科股權比例低于?50%的業務，跟投人員直接或間接持有的權益比例還需不超過萬科在該業務所持權益比例的?40%。未經董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員直接或間接持有的業務權益比例不超過?3%。

相比之下，住宅開發銷售類項目跟投人員直接或間接持有的項目權益比例合計不超過?10%，對于萬科股權比例低于?50%的住宅開發銷售類項目，跟投人員直接或間接持有的項目權益比例還需不超過萬科在該項目所持權益比例的?20%。單一跟投人員直接或間接持有的項目權益比例不超過?1%。

同時，住宅開發銷售類項目引入了“杠桿”投資額度。歷經幾輪機制更迭后，跟投人員合計投入資金不超過項目資金峰值的?10%。

對此，有接近萬科人士向第一財經記者表示，非開發主業多屬于經營性業務，整體營收體量小、發展起步晚一些，更高的業務權益比例主要基于能激發非開發業務經營管理層及核心員工的積極性，促進多元化業務發展壯大。

萬科在公告中表示，為加快非開發業務的發展，充分激發非開發業務經營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩定和吸引人才，并推動公司內部資源協同，實現“一盤棋”長期穩健發展，更好的回報全體股東，公司擬對非開發業務的跟投機制進行迭代。

萬科于2014年在業內率先推出項目跟投機制，將項目經營成果與員工收益關系直接掛鉤。此后數年間，跟投機制有在投資額度上限、跟投人員范圍、機制等更迭調整。

在跟投制度實行一年后，各地項目陸續進入結算周期，萬科管理層也在多個場合稱贊項目跟投的效果。萬科2015年度業績報告顯示，萬科2014年累計實行跟投的項目有76個，跟投項目較非跟投項目開盤認購率增長4%，開盤周期縮短近5個月，首次開盤毛利率增長6%，同時營銷費率大幅下降。

截至?2020?年底，萬科累計有?1002?個項目引入跟投機制。2020年報告期內新獲取的項目中，跟投認購金額為?37.45?億元，占跟投項目資金峰值的?2.09%，占萬科權益資金峰值的?3.48%。

跟投機制推行六年，萬科凈利潤率2020年錄得9.91%，近年來凈利潤率整體保持在10%上下。整體來看，萬科已經擺脫了早期跟投機制推行后，少數股東損益占凈利潤的比例提升從而侵蝕凈利率的影響。

值得一提的是，萬科住宅開發銷售業務實行的是特殊劣后機制。簡言之，住宅開發銷售類項目的必須跟投人員需以自己的必須跟投部分對應的跟投收益對萬科劣后（追加的自愿跟投部分除外），優先賠償項目虧損額度。目前，非開發業務的賠償、退出機制等更多細則，仍有待進一步厘清。

另有萬科內部員工人士向第一財經記者表示，物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、等均屬于重資產、長周期項目，且年化內部收益率（IRR）遠低于住宅開發，但是跟投業務權益比例卻更高，能否充分激發員工積極性仍存疑。

以長租公寓業務為例，此前就有租賃領域負責人士向第一財經記者表示，長租公寓的回報率僅為1%-3%，一線城市普遍低于2%，而目前長租業務的融資利率普遍在5%以上，屬于“掙慢錢”且風險不低的行業。萬科董事會主席郁亮早前的表態似乎也能部分代表市場的真實情況。“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。”

上述萬科內部員工人士進一步表示，經營性業務投資回報率并不太理想的情況下，員工是否愿意真金白銀投入并長線持有極為考驗投資定力和耐心。

“我個人對此并不持樂觀預期，至少它算不上很好的投資選擇。快周轉、高回報的地產開發主業這幾年就已經出現了跟投難以激發活力的疲態。”他以自身的親生感受為例，向第一財經記者表達了看法和疑慮。

在2020年度業績會上，萬科管理層表示，?隨著企業進入新的發展階段，所需要的已經不再拘泥于傳統地產板塊的精英，而是高科技人才以及非地產板塊的10分人才。這或許也更體現出萬科未來想要成為一家怎樣的公司。如今，非開發主業也引進跟投機制，至于能驅動多元化業務板塊走向何方，成效幾何仍有待進一步觀察。