在高喊“活下去”之后，近兩年萬科又多了一層身份——“農民”，而對于“農民”的認知，萬科逐漸向克制與控制靠攏。8月30日，萬科舉行2021年中期業績說明會，“農民”心態仍貫穿始終，先能力后規模、長期穩健比短期回報更優先、土地投資量入為出……手握近2000億元現金，萬科集團首席執行官、總裁祝九勝在業績會上卻大談“膽小”理念。

“農民”的業績壓力

“農民”也有業績壓力。上半年萬科整體利潤表現不佳，凈利潤161.7億元，同比下降13.2%；歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。報告期內，萬科取得經營凈現金流67.8億元，相比去年同期的226億元大幅下滑70%。受此影響，萬科A 8月30日開盤下跌，截至下午收盤，報每股19.43元，跌7.03%。

現實的無奈，也讓萬科管理層不得不在業績會上進行“檢討”。據祝九勝介紹，導致萬科凈利潤下滑主要有三方面原因：一是銷售規模增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉型業務所帶來的“回饋”不足。與同行相比，萬科增速處于比較低的水平。而地價占比不斷升高，2017-2020年地售比漲了17%，以后會逐步體現在結算收入和結算利潤上，銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。此外，轉型業務效果還沒真正體現，或者說體現出來還需要時間。

毛利率下降是行業大趨勢，“老大哥”萬科也未能幸免，而這一指標改善萬科還需要“短跑”時間。

萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華介紹稱，萬科中報的扣稅后整體毛利率是18%，其中開發業務扣稅后毛利率約19.6%，如果還原到同口徑的稅前的毛利率約24.9%。“2017年以來，萬科地售比一直在上升，所以開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢。從銷售端逐漸體現在結算端，可以看到萬科從一季度、中期乃至全年也可能會是這樣一個邏輯，且未來兩年還會有一定的毛利率壓力。”

地產分析師嚴躍進表示，按照“三穩”原則，穩地價是房地產行業調控的重中之重，目前第二批集中供地已經有相應政策調整。如果未來在溢價率、競配建方面進行“壓減”，開發商的“積極性”也會得到釋放。

活下去的“膽小”理念

在高喊“活下去”之后，近兩年萬科又多了一層“農民”身份。8月30日的業績會上，萬科管理層也將“農民”心態貫穿始終。

談及第二批集中供地競爭的態度，萬科集團首席運營官、執行副總裁劉肖回應稱，“雙集中對于萬科而言也是新生事物，其中面臨的挑戰萬科也處在適應和磨合的過程，在首輪部分城市集中供地和第二輪(長春等城市)集中供地的情況下，我們都在摸索和形成經驗”。

對于政策變化，萬科繼續堅持克制原則，不預測、只應對。“我們的主張一直是‘農民’態度，農民不去預測天氣，老老實實地種地。有時候是擺脫不了‘看天收獲’的局限性，但在同樣政策、市場環境之下，要讓自己的收成越來越好。”祝九勝直言。

萬科的穩健已深入人心，但市場對于其過分“保守”也給出諸多負面評價。對此，祝九勝在此次業績會上并未過多反駁，而是大談“膽小”理念。

祝九勝稱，“我們長期賬面上的現金一直比較多，說大白話是膽子小，說文縐縐的話就是穩健”。“三道紅線”凈負債率這一條，萬科最近20年來的凈負債率都是在40%以下，持續在行業低位，這也是萬科一貫的風格。這種做法雖不如激進風格階段性對股東的回報多，但公司覺得在追求對股東ROE回報之前，能夠保障長期“活下去”，保障經營安全，可能比短期的回報更優先。

新業務發展“檢討”

隨著房地產行業進入下半場，各大房企“多元化”意識加速覺醒，而多元化業務也被視為萬科的第三次創業。

就在不久前，萬科剛剛進行了一次大規模的組織架構調整，發力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業業務實現突破性發展，王海武“主動”請纓出任印力集團總裁，之所以有如此調整，萬科也是“急”在心里。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，多元化業務最初是房企為了規避政策風險、處置閑置資金，如今多元化轉型的重心發生明顯轉向，有些甚至成為部分房企未來盈利的關鍵增長點。

萬科多元化業務表現向好，但受體量限制仍“貢獻”不足。“今年上半年萬科泊寓的收入，還有商業的收入都有一定規模的增長，這部分業務收入并沒有單列出來。因為從收入體量規模上來說，相關業務占比仍比較小。”韓慧華在會上表示。

事實上，對于萬科轉型后新增加的業務，祝九勝也表示有很多需要檢討的地方。“比如說萬科當時對完成這個過程所需要的時間、可能的挑戰、所需要建立的能力，當時是嚴重估計不足，或者是嚴重低估，今天來復盤、檢視，我們當年太過樂觀了。”祝九勝稱。

據了解，此前萬科曾召開內部會議，為2021年定下了六大目標，其中一項就是希望凈利潤達到500億元。上半年萬科僅完成不到200億元的份額，在多元化“反饋”不足的情況下，萬科能否順利完成凈利潤500億元的目標？