- 有勇寡謀黃其森"拆雷" 泰禾能否破資金和高負(fù)債危局?
- 2019年06月27日 來(lái)源：一視財(cái)經(jīng)
提要：近日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森攜眾高管亮相北京中國(guó)院子。在3小時(shí)的交流會(huì)上，黃其森說(shuō)道：“這幾年泰禾干得不錯(cuò)，沒(méi)有大家想象的這么差。”對(duì)于外界一直關(guān)心的債務(wù)問(wèn)題，黃其森回復(fù)稱，“沒(méi)什么太大問(wèn)題，他預(yù)估今年最后要兌付的債務(wù)不到100億。如果泰禾100多億都完成不了，那還做什么？”
樸素溫和、有勇寡謀、迷之自信，這些褒貶不一的業(yè)內(nèi)聲音拼湊出一幅與傳統(tǒng)閩系掌門(mén)人不同的人物畫(huà)像，使人驚奇，同樣引起大家對(duì)這家網(wǎng)紅房企的探究。
近日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森攜眾高管亮相北京中國(guó)院子。在3小時(shí)的交流會(huì)上，黃其森說(shuō)道：“這幾年泰禾干得不錯(cuò)，沒(méi)有大家想象的這么差?！?/p>
他表示：“2018年，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模1300億，銷(xiāo)售回款七八百億，其銷(xiāo)售權(quán)益占比達(dá)80%-90%，如果按照權(quán)益排名，泰禾可能進(jìn)到行業(yè)前15位，或者更高?！?/p>
對(duì)于外界一直關(guān)心的債務(wù)問(wèn)題，黃其森回復(fù)稱，“沒(méi)什么太大問(wèn)題，他預(yù)估今年最后要兌付的債務(wù)不到100億。如果泰禾100多億都完成不了，那還做什么？”
事實(shí)上，黃其森正為往昔的激進(jìn)買(mǎi)單，早在2017年其就喊出銷(xiāo)售額2000億的口號(hào)，被批評(píng)為勇氣可嘉，卻欠思量。
2017年12月22日，黃其森公開(kāi)表示：2018年泰禾的銷(xiāo)售額目標(biāo)要達(dá)到2000億元。泰禾集團(tuán)在董事長(zhǎng)的口號(hào)出來(lái)之后，股價(jià)獲得了飛速的增長(zhǎng)，股價(jià)從剛開(kāi)始的16元直接飆升到43元，成為了A股“妖王”。
深交所當(dāng)時(shí)就給泰禾集團(tuán)發(fā)去了關(guān)注函，詢問(wèn)泰禾集團(tuán)能否構(gòu)成利潤(rùn)承諾，但是泰禾集團(tuán)的回應(yīng)卻是不能構(gòu)成利潤(rùn)承諾，為此深交所還發(fā)了一個(gè)監(jiān)管函。而在2018年泰禾銷(xiāo)售額僅為1300多億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到黃其森的目標(biāo)，賬上貨幣資金為148.95億元，負(fù)債總額為2112.47億元，負(fù)債率達(dá)到了86.88%。
如今，根據(jù)目前公司公布的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，有限的賬面資金及高額負(fù)債危機(jī)并沒(méi)有憑空消失，資金缺口依舊很大，黃其森能否順利拆雷仍是未知。
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泰禾危局
泰禾的資金壓力自去年便已顯現(xiàn)。從2018年至今，公司接連遭遇監(jiān)管問(wèn)詢、債務(wù)高企、人事震動(dòng)等危機(jī)，一度有傳聞稱泰禾將成為第一個(gè)倒下的知名房企。
圖片來(lái)源：中泰證券
根據(jù)泰禾集團(tuán)發(fā)布的2018年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，泰禾實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入309.85億元，同比增長(zhǎng)27.35；毛利潤(rùn)94.09億元，同比上漲40%；凈利潤(rùn)39.11億元，同比增長(zhǎng)67.60%。
企業(yè)負(fù)債方面，截至2018年末，泰禾公司的負(fù)債總額達(dá)2112.47億元，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)86.88%，高于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)。其期末貨幣資金錄得149億元，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額574.28億元，貨幣資金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋比例為0.26。
對(duì)此，泰禾表示，雖然574億元債務(wù)都需要在今年償還，但并不集中在某些時(shí)間段，無(wú)集中兌付的風(fēng)險(xiǎn)。
“在過(guò)去5個(gè)月已經(jīng)償還了180多億，另外還有接近300億做了重新安排。現(xiàn)在泰禾加大了長(zhǎng)期貸款在債務(wù)當(dāng)中的占比，使其長(zhǎng)期貸款占比越來(lái)越高，短期貸款逐步下降。”泰禾集團(tuán)副總裁葛勇補(bǔ)充道。
據(jù)悉，泰禾目前資金承壓的背后皆因2016年至2017年的高速擴(kuò)張與激進(jìn)并購(gòu)。在“降杠杠”成行業(yè)主流時(shí)期，泰禾逆勢(shì)而行，拿地金額與新增土儲(chǔ)面積翻番。其中，新增土儲(chǔ)面積從2015年的38.69萬(wàn)平米增至2017年的792.8萬(wàn)平米。
同時(shí)，泰禾部分并購(gòu)項(xiàng)目自身復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系和背后隱藏的債務(wù)、規(guī)劃等問(wèn)題，也另泰禾多次面臨困擾。
實(shí)際上，從近日一邊頻繁擔(dān)保一邊甩賣(mài)資產(chǎn)的動(dòng)作可以看出，泰禾正在增加各類(lèi)融資緩解資金壓力。
6月14日，泰禾發(fā)布公告，為上海子公司2300萬(wàn)元保理業(yè)務(wù)融資提供擔(dān)保；據(jù)統(tǒng)計(jì)，這已是近半個(gè)月第五筆擔(dān)保融資。截至公告披露日，泰禾實(shí)際對(duì)外擔(dān)保余額為854.27億元，占該公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的462.80%。其中，對(duì)參股公司實(shí)際擔(dān)保34.69億元，其余均為對(duì)全資、控股子公司的擔(dān)保以及全資、控股子公司之間提供的擔(dān)保。
值得注意的是，截至2019年3月，泰禾集團(tuán)前十大股東的股份質(zhì)押比例達(dá)86%，控股股東泰禾投資股權(quán)質(zhì)押比高達(dá)99.9969%，而其一致行動(dòng)人黃敏、葉荔的股權(quán)質(zhì)押比為95.15%、100%。
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賣(mài)子求生難掩資金缺口？
今年以來(lái)，泰禾陸續(xù)將旗下蘇州淀山湖項(xiàng)目、廣州增城項(xiàng)目、佛山泰禾院子項(xiàng)目、杭州蔣村項(xiàng)目、南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目、漳州紅樹(shù)灣項(xiàng)目及杭州同人山莊部分股權(quán)出售予世茂，累計(jì)回籠資金77.2億元。
公司內(nèi)部實(shí)行泰禾1號(hào)搶收計(jì)劃，涉及泰禾在北京市場(chǎng)上的四個(gè)高端改善類(lèi)項(xiàng)目，金府大院，西府大院，北京院子二期，以及金尊府。通過(guò)大幅降價(jià)出售，獲得回籠資金。
圖片來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)
經(jīng)過(guò)處置資產(chǎn)和加速銷(xiāo)售回款，2019年一季報(bào)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率從去年底的86.88%降至84.55%，凈負(fù)債率從去年底的384.88%降279.19%。但同時(shí)，泰禾流動(dòng)負(fù)債總額共1254億元，短期借款145億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債315億元，貨幣資金為206億元。
在資金缺口依舊很大的情況下，黃其森回應(yīng)稱，“接下去，泰禾會(huì)是一種更開(kāi)放，更包容的心態(tài)。不排除還有一些項(xiàng)目跟優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行合作，但不會(huì)像跟世茂合作一樣規(guī)模如此之大?！?/p>
不過(guò)依靠出售項(xiàng)目回籠資金一定程度上能緩解財(cái)務(wù)危機(jī)，并不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的辦法，拋售也容易給投資者造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)有困難的印象。疊加泰禾主打的高端產(chǎn)品，若控制不當(dāng)，對(duì)其品牌和利潤(rùn)產(chǎn)生一定的沖擊?！睒I(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示。
與此同時(shí)，房企融資繼續(xù)嚴(yán)加管控及項(xiàng)目本身周轉(zhuǎn)、回款速度等問(wèn)題也是當(dāng)下擺給泰禾的棘手問(wèn)題。
6月13日，央行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時(shí)稱：凡是靠投資投機(jī)房地產(chǎn)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。這被認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資繼續(xù)采取嚴(yán)管控的信號(hào)。
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不能說(shuō)的秘密
最終，泰禾能否成功渡劫，未來(lái)銷(xiāo)售回款成為資金鏈上至關(guān)重要的一環(huán)。
眾所周知，泰禾的銷(xiāo)售額素有地產(chǎn)圈內(nèi)未解之謎一說(shuō)，近5年，從未公布過(guò)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。
在交流會(huì)上，黃其森一語(yǔ)道出，“2018年泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模1300億，銷(xiāo)售回款七八百億。今年銷(xiāo)售目標(biāo)比較保守一點(diǎn)，在1500億左右，更看重回款，回款目標(biāo)是1000億元?！?/p>
圖片來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)
截至今年5月份，泰禾差不多實(shí)現(xiàn)400億左右銷(xiāo)售回款，還有200億在途。土地市場(chǎng)方面，從去年年初開(kāi)始感覺(jué)市場(chǎng)不對(duì)，到現(xiàn)在一年半時(shí)間一塊地沒(méi)拿，堅(jiān)決停掉。
黃其森表示，泰禾的戰(zhàn)略是深耕一二線城市，暫時(shí)不考慮三四線、東北城市以及海南。最新會(huì)拓展到西安、重慶、成都的城市群。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年泰禾新增建筑面積同比大幅下降83%至187萬(wàn)平方米，并通過(guò)收并購(gòu)為主要方式以較低的價(jià)格擴(kuò)充了土儲(chǔ)。2018年泰禾擁有待開(kāi)工建面460.76萬(wàn)平米，在建建面1489.16萬(wàn)平米。
對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，“公司目前擁有待開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)不多，若未來(lái)繼續(xù)減少拿地，或?qū)o(wú)法支持未來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)?！?/p>
此外，對(duì)于泰禾的問(wèn)題，黃其森也表示，其一，泰禾在管理上存在不足；其二，泰禾并未利用好產(chǎn)品力的優(yōu)勢(shì)。 黃其森坦承表示，講管理，泰禾是小學(xué)生，因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展太快，跟萬(wàn)科、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等企業(yè)有一定差距，所以，未來(lái)一定要強(qiáng)化執(zhí)行力。 為此，黃其森預(yù)備在人事和架構(gòu)上動(dòng)刀。
他表示，由于自己對(duì)人事管理確實(shí)關(guān)注度不夠，沒(méi)把握好，所以去年人員流動(dòng)大，今年會(huì)親自來(lái)管控這個(gè)事情。
招攬人才被列為今年黃其森的重點(diǎn)工作?！捌渲饕蝿?wù)就是看人、閱人。未來(lái)泰禾在引進(jìn)優(yōu)秀人才的同時(shí)，更多是內(nèi)部選拔，選用“賽馬機(jī)制”，讓業(yè)績(jī)說(shuō)話?！霸谄髽I(yè)內(nèi)部管理上，黃其森稱：“今后會(huì)將更多的權(quán)力決策放在區(qū)域，而管控將會(huì)由四級(jí)變兩級(jí)管控，由各個(gè)區(qū)域來(lái)決策，在第一線能聽(tīng)得見(jiàn)炮火的地方就要沉下去，要有效益。泰禾目前分四個(gè)區(qū)域，分別是北京區(qū)、福建區(qū)、上海區(qū)、廣深區(qū)?！?/p>
