- 綠城中國2018年凈利潤腰斬 創始人宋衛平持續減持下的隱憂
- 2019年05月17日 來源：投資者網
提要：就在近日，綠城中國創始人宋衛平加速離場引發了資本市場關注，根據公告，4月25日至5月6日，宋衛平7次減持綠城股票，合計減持423.05萬股。受此影響，公司股價連續走低，截至5月15日收盤，綠城中國股價為5.68港元，相比4月初的股價高位8.49港元大幅下跌，總市值從177億港元縮水至123億港元。
2018年，綠城中國控股有限公司（下稱“綠城中國”）未完成其年度銷售目標1600億元，實際完成1564億元，全年凈利潤下滑超50%。在此背景下，公司仍然提出2019年考核目標1800億元，爭取實現2000億元，2019年前四月，銷售金額僅383億元，這無疑將給綠城中國帶來巨大挑戰。?
宋衛平減持“砸盤”?
就在近日，綠城中國創始人宋衛平加速離場引發了資本市場關注，根據公告，4月25日至5月6日，宋衛平7次減持綠城股票，合計減持423.05萬股。受此影響，公司股價連續走低，截至5月15日收盤，綠城中國股價為5.68港元，相比4月初的股價高位8.49港元大幅下跌，總市值從177億港元縮水至123億港元。?
對此，綠城中國表示，此舉系規避同業競爭問題，未來宋衛平仍會繼續減持，直至持股比例降低至10%以下。目前宋衛平仍手握綠城10.59%的股權，不僅如此，他還持有藍城70%的股權，是藍城第一大股東。藍城的主要業務為文旅小鎮，2016年該公司層提出“百鎮萬億”計劃，即十年內造100個小鎮，實現一萬億的銷售額的宏偉目標。?
但隨著綠城進駐小鎮業務的進一步落地，宋衛平似乎陷入了“左右互搏”的尷尬境地。2019年3月，在綠城中國舉辦的媒體溝通會上，綠城總裁張亞東宣布要建設20個小鎮項目的投資計劃，并表示綠城為此準備了50億的資金拿地，這一戰略的提出或與公司業績下滑有關。?
公開資料顯示，綠城中國一向以高品質、長周期、高端化的開發策略見長，曾經一度名列行業前十，但在2018年公司排名已掉至第17位。2018年綠城中國實現合同銷售1564億元，僅增長6.9%，排在20強房企銷售額增速的末尾，全年凈利潤僅10.03億元，同比下滑54.18%。?
對于業績下滑的癥狀，綠城中國表示，是因為集團2018年度出售附屬公司而產生的凈收益減少、年內集體的物業減值虧損撥備有所增加，以及人民幣貶值而對集團若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損。?
不過，這一解釋似乎不具備太大說服力。根據財報，2018年年中時公司凈利潤還有23.35億元，到2018年年末凈利潤已降到10.03億元，半年內凈虧損14.5億元；此外，2018年公司凈利率為3.94%，創近5年新低，凈資產收益率3.7%，為近3年來的最低記錄。?
1800億的目標充滿挑戰
盡管2018年業績不佳，但綠城中國還是制定了未來三年高速增長的目標，2019年銷售額爭取為2000億元，考核目標為1800億元；2020年、2021年的爭取目標分別為2500億元、3000億元。?
但從目前銷售業績完成情況來看，公司能否完成1800億元的考核目標仍是未知數，2019年前4月，綠城中國銷售金額僅383億元，同比減少7.3%。照此計算，今年前四個月，其目標的完成度僅為21%。?
記者研判財報發現，2019年公司銷售額下滑的主因在于代建業務縮水，而這一業務曾是綠城中國追趕頭部房企的重要利器，其毛利率一度達到60%。2017年年報顯示，代建業務的規模已達到房地產開發規模的一半，在整體收入中的占比近42.13%。?
但到了2018年，形勢急轉直下，代建業務在總銷售額中的占比大幅下降到34%。2019年1-4月，其代建項目累計取得合同銷售面積約95萬平方米，合同銷售金額約為115億元，同比減少33.9%，代建業務在總銷售額中占比下滑至30%。?
這似乎又與代建項目品質下滑有關。2018年，綠城中國開發的物業多次陷入品質危機，業主維權聲音不斷。杭州綠城富春玫瑰園、青島綠城郁金香岸、即墨中航綠城·理想城三個樣本項目，甚至登上《中國房地產報》“315”期間發布的工程質量黑榜，外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓是上黑榜的主要問題。?
代建業務顯然已經不再能支撐業績增長，綠城中國決定另辟蹊徑，發力小鎮業務。4月19日，綠城小鎮集團與開元酒店集團簽署合作協議，并宣布要打造“中國小鎮第一品牌”。?
不過，對于公司未來發展前景，業內多持懷疑態度。據Wind數據，綠城中國綜合投資評級2019年3月起被下調至“賣出”。當月，CIMB投資銀行發布研報給出“減持”評級，預測公司目標價為5.6港元；花旗集團則給出“賣出”評級，預測其目標價為6.22港元。?
除基本面惡化外，債務問題也被機構納入考慮范圍。截至2018年年末，公司負債率已達78.51%，經營活動現金流量為負165.56億元，相比2017年的負150.83億元大幅降低，代表償債水平的流動比率與速動比率分別為1.66與0.64，低于2和1的正常值。?
土儲是房企未來業績的基礎，目前看來，公司庫存不具備太大優勢。據克而瑞數據，截至2018年年末，綠城中國總土儲建面為2238萬平方米，在房地產企業中排行第36位。?
在此背景下，公司考核目標如何實現，為何仍提出2019年2000億元的爭取目標？在謀求高速增長的同時，將采取哪些措施保證樓盤品質？2018年以來公司頻頻更換組織架構與高管層，對公司正常經營有怎樣的影響？對于負債壓力，后續會采取哪些措施加以緩解？近期記者致電綠城中國，并向證券事務代表馮征及公關負責人倪芳芳發去調研函，但對方都未做出任何回應。
