- 泰禾深陷至暗時刻：賣房賣地賣股 試圖快速出清
- 2019年04月18日 來源：第一財經
提要：這是年內泰禾的第二次地產板塊經營會議，在總結3月份的同時對一季度的工作也做了概括和梳理，這次會議的主題叫做“拼銷售、快回款、盤活錢、保供貨”。3月初，泰禾同樣召開了2月份地產板塊經營會議，主題是“搶銷售、快回款、盤活錢、抓復工”。
4月3日北京，泰禾中國院子里，一場超過170人的經營討論會從早上9點持續到晚上17點，8個小時不間斷的匯報與聽取，在泰禾集團執行副總裁張晉元的主持下，以董事長黃其森的一句“我對泰禾的發展充滿信心”作結。
這是年內泰禾的第二次地產板塊經營會議，在總結3月份的同時對一季度的工作也做了概括和梳理，這次會議的主題叫做“拼銷售、快回款、盤活錢、保供貨”。3月初，泰禾同樣召開了2月份地產板塊經營會議，主題是“搶銷售、快回款、盤活錢、抓復工”。
“回款是剛性指標，所有的考核都以回款為中心。我們要看到自身的短板以及與行業優秀企業的差距。”黃其森在兩次會議中作出這樣的指示。
所有的信息均指向一個信號——泰禾資金鏈上出了問題。當“資金難關”被放大到輿論場中，其內部隱含的“管控難題”則被掩蓋了起來，實際上，“財務”與“管控”這一明一暗兩條線索交織在泰禾在2019年初開啟的一場自救行動之中。從400億到1000億，泰禾一年內的迅速進階給這場狂奔埋下隱患，如今資金端暴雷，迫使黃其森治下的泰禾需要在重重難關面前迅速而果斷的突圍。
片面追求產品高定位埋下地雷
閩商天然愛冒險，地產圈中的閩系是冒進的代名詞。泰禾早在2004年就帶著中國院子進入北京市場，雖然幾易其名，但中國院子至今仍是泰禾旗下最高端產品，在15年前就叫價2000美元/平米的中國院子，目前仍未清盤。
這是泰禾的一貫路數，只要扛得住必不降價換量。中國院子是這樣，正在主推的西府大院和金府大院也是一樣。金府大院于2018年初首次開盤，此后一直醞釀漲價，卻在半年多時間里沒有開出二期，一直到這次的搶收計劃，金府大院終于開始快速去化。
西府大院地塊于2014年拿下，折合純商品住宅樓面價8萬元/平米，泰禾對于西府大院的期待是單價15萬+，然而受制于北京的限價政策及2018年普遍轉冷的市場環境，泰禾始終沒能拿到他們預期的心理價位。終于到2018年10月底，扛不住市場壓力的西府大院以11.3萬元/平米取得第一批預售證。
2019年2月實行的“壹號搶收計劃”中，北京四個項目中最高降至900萬元，約為去年同期的64%，特價房源為8.8萬元/平方米。這是泰禾第一次主動降價，這樣的行為在泰禾從前的營銷體系中不可能出現。從更早的中國院子，到最近的金府大院、西府大院，泰禾一直追求的并非是市場上流行的“高周轉”，而是“高溢價”。
黃其森經常掛在嘴邊的有三家企業：星河灣、綠城、龍湖。這三家規模不一、調性不同的企業有一個共同點：產品主義。“如果讓黃其森在高周轉和產品力中選擇一個的話，那么一定是產品力，”一位接近泰禾的人士表示，“他當然要追求高溢價，因為他認為泰禾的產品力能排到行業前三。”
如果沒有這次危機，他可能會一直這樣認為下去。
2016農歷新年過后，市場風向急轉，二手房業主毀約提價現象比比皆是，新房市場上能買到房的都是關系戶，經過一年多爆炸式的發展，一線城市房價全面上漲近100%，一直到2017年930新政的出臺，這股躥升的火苗終于被壓下。此后，認房又認貸、融資市場收緊、限價限售來臨，從供給端到銷售端全面打擊，一線城市率先回落。
陽光城執行副總裁吳建斌說：“2018年的融資緊張狀況，是我從業以來都未遇見過的情況。”2018年是一線城市的冰點，對于高杠桿的房企來說，這一年是致命的：銷售端無以為繼，融資端被堵住。追求高溢價的泰禾卻不愿意在這樣糟糕的市場環境下以價換量。
“預判風險當然是黃其森的責任。”很顯然，在面對2018年這一輪風險時，他想得過于樂觀了。
在4月3日總結會結束時，黃其森對下一階段工作作出了部署，其中一條是“一定要講效率，實現高周轉。”黃其森的原話是，時間就是金錢，效率就是生命，高負債的地產行業更是體現得淋漓盡致，我們和先進企業相比，差距太大，要嚴格按照節點和目標落實工作。
星河灣與宋衛平時代的綠城是追求極致產品力的個中代表，然而星河灣如今已籍籍無名，綠城也旁落他人。黃其森口中還有一個榜樣企業是龍湖，做為“別墅專家”，吳亞軍很好的平衡了周轉與產品力之間的矛盾。
賣房賣地賣股試圖快速出清
從2013年的124.44億元銷售額至2016年的400億，泰禾以每年增加100億的銷售規模穩步前進，一直到2017年，泰禾以150%的增速擴展至千億規模，在這段躍進式的發展中，無論是黃其森本人還是泰禾，都相信了幸運會始終相伴，直到2018年，才逐步體會到關乎企業生死的幽靈之手正在靠近。
2019農歷新年假期后的第一周，泰禾北京四個項目金府大院、金尊府、西府大院、北京院子二期參與降價，當周實現15億銷售額，這一場被命名為“壹號搶收計劃”的行動僅在2月實現50億銷售回款。
漸漸地，泰禾內部越來越多聽到黃其森對于“高周轉”的強調，尤其是回籠了搶收計劃帶來的大量回款之后，他對于銷售的管控更為嚴密，“保持當前勢頭的同時希望二季度按照挑戰版目標做到時間過半任務過半，希望各區域和各條線自加壓力，對目標重新梳理。目前市場明顯好轉，我們判斷二季度還是很好的窗口期，一定要抓住機會。”
如果說“搶銷售、快回款”是黃其森應對這場危局的第一步，那么賣股權與引戰投則是這場自救最關鍵的一環。因為單純靠加快銷售所帶來的那些回款，已經不足以填上負債的漏洞。泰禾2018年報顯示，期內短債共計574.28億元，期末現金及現金等價物余額為115.58億元，償債缺口達到458.7億元。
從3月22日晚間開始，泰禾接連5天發布公告，分別作價3.79億元出讓杭州蔣村項目給世茂，作價18.06億元出讓南昌茵夢湖資產包給世茂，作價6.34億元轉讓漳州項目給世茂，五天內三次轉讓，泰禾共入賬28.19億元。
針對與世茂的合作，雙方已經成立了工作小組，“這是一場長期的工作，股權出售還將進行下去。”出讓的項目預計有12個，談判對象包括融創、旭輝、平安，還有其心心念念的央企，央企談判名單中可能包含保利。
3月25日，泰禾發布公告稱，其16泰禾01債券不存在兌付風險。事實上，從2017年開始，泰禾的兌付危機就一直存在，即便是2018年報也蘊含著超過400億的短期債務缺口。
截至目前，泰禾賣房賣地所獲得的回款依舊不足以填補資金缺口。據了解，下一步將是出讓股權引入戰略投資者入場解局。有市場消息顯示，泰禾的引戰工作已有階段性成果，而戰投方大概率是貴州華能貴誠信托有限公司，該機構由華能集團控股。但泰禾方面未就此消息給予證實。
內部大調整提升管控能力
在房企的成長道路上，千億是一道門檻，也是試圖長期發展的必由之路，這決定了一家企業的融資成本、授信額度，不到千億就有被收購的風險。黃其森當然意識到了規模的重要性，在沖擊擴張規模的路上從未遲疑，然而卻在擴張之后對風險預估不足，內部管控出現盲區。
最直觀的表現在于泰禾的人才儲備。2018年7月，泰禾開始進入裁員狀態，那時候正是房企裁員熱潮，然而泰禾裁員的方式與別家不同，其他房企多是一邊裁員一邊凍編，泰禾卻是一邊裁員一邊招人，“有一天黃其森發現除了銷售人員，泰禾員工的211本科率只有不到30%，他認為是人才儲備出現了問題。”
因此泰禾開展了“千·人計劃”，意圖尋找與公司高質量發展相匹配的高質量人才，也是從那時候起，泰禾出走了一批中高層人員，同時又引進了一批來自龍湖、萬科、華夏幸福的職業經理人。黃其森意圖通過此舉改變泰禾內部人才結構，而另一層用意也是希望用職業經理人團隊洗掉過重的家族企業模式。黃其森曾這樣對下屬說：“我沒有推薦一個人加入這個公司，就是為了創造公平的環境，最后憑業績說話。”
未經歷過政策周期的房地產企業是不完整的，在這次危局的倒逼之下，黃其森選擇了高周轉、出讓項目股權、引入戰投，這些舉措一方面能夠直接幫助泰禾度過資金鏈承壓的局面，另一方面則是，會倒逼公司從內部發生管理層面的自我突變。
“黃其森選擇合作伙伴有他的要求。”對于堅守一二線的泰禾來說，戰略層面的認同異常重要，黃其森口中“門當戶對”的世茂能讓泰禾學到成本控制的能力，而引入戰投能從長遠解決泰禾資金的問題。
另外，清理在途資金也是泰禾目前很重要的工作之一，由于從前對金融機構的審查不夠嚴格，導致一些中小金融機構的暴雷傳導至泰禾，黃其森指示，“要將合作金融機構減少至15-20家，確保安全性。”
有接近黃其森的人士透露，這一次危機讓他在意識上發生了許多轉變。有一個細節堪為佐證：福州泰禾廣場開業時，黃其森想引入同鄉創辦的永輝超市，但是收到的回復卻是“永輝超市不想跟地產商合作，地產商錢都是大筆大筆砸下去，而超市的錢都是一分一厘攢出來的。”據稱，此話讓黃其森感觸頗深。
