- 陽光100加速土儲去化 融創、佳兆業2周內相繼接盤
- 2019年04月17日 來源：證券日報
提要：在3月底宣布2019年將加快土地儲備去化后，陽光100在4月份的前2周時間里，已經出售了2家項目公司的股權。接盤方則分別為融創和佳兆業。
在3月底宣布2019年將加快土地儲備去化后，陽光100在4月份的前2周時間里，已經出售了2家項目公司的股權。接盤方則分別為融創和佳兆業。
陽光100管理層認為，與融創及佳兆業的交易，對交易標的項目而言，有助于加快項目的開發及銷售速度，融創及佳兆業在相應的物業開發領域，擁有行業領先的經驗與能力，相信相關項目未來能得到高水平的開發，取得預期的效益，從而達到各方共贏的目標。
對此，有業內人士指出，“融創和佳兆業的體量相比陽光100大得多，融資渠道更多，資金成本也更低，未來土地資源還將加速集中到龍頭房企身上”。
陽光100加速轉型
4月14日，陽光100發布公告稱，其附屬公司擬向佳兆業附屬公司出售目標公司100%股權及債權，總代價約46.6億元，其中權益金額為43.97億元；目標公司尚未償還的買方貸款及貸款代價為約2.64億元。
目標公司的主要資產為位于廣東清遠市的房地產項目，土地面積515.62畝，計容總建筑面積1183327平方米。
這是陽光100近來宣布的第二宗出售資產的交易。4月2日，陽光100公告出售重慶一項目70%股權予融創。市場人士認為，這表明陽光100加速土地儲備變現的計劃推進順利，將有助于其回籠資金，降低負債，支持新業務發展。
陽光100方面表示，此項交易可以使得公司提前獲利退出，有利于改善經營性現金流，持續降低財務風險。公司未來將以長三角、珠三角及環首都經濟圈為主要區域拓展方向，同時順應政策環境及市場需求主動調整產品結構，加速業務轉型。
陽光100管理層在3月底的業績發布會上透露，2019年公司將加快土地儲備去化，土地出售的收入預計為幾十億元至上百億元。據公開資料，截至2018年12月31日，陽光100的土地儲備總建筑面積為1502萬平方米，土地儲備面積按平均售價計，貨值達到近2000億元，其中包含大量一、二級聯動開發的土地，土儲規模和質量遠高于同等銷售規模的房企。
據了解，本次出售的清遠項目屬于普通住宅產品，而傳統住宅開發并非陽光100未來的重點。陽光100董事長易小迪此前曾表示，陽光100正由開發商向運營商轉型，商業模式由開發利潤向服務升值轉變，服務性收入在不斷上升，尤其創新產品喜馬拉雅勢頭良好，將成為陽光100未來最大的增長點。街區綜合體項目交付的多個項目均有良好的運營，成為當地城市會客廳，形成了品牌效應。
佳兆業加碼大灣區
在陽光100發布上述公告的同時，佳兆業也宣布，擬收購陽光100旗下廣東清遠市項目南區，“這是公司拓展廣州核心外延城市布局、持續鞏固粵港澳大灣區市場領先地位的重要舉措”。
佳兆業方面表示，本次收購項目位于清遠清城區龍塘鎮，屬廣清新城核心區，距廣清高速銀盞出口直行約5公里。項目總占地343749平方米，容積率3.44，計容建筑面積118.33萬平方米。項目分五期開發，一期計劃今年11月份入市銷售。
據悉，清遠市是珠三角北門戶，為粵港澳大灣區外延核心城市，距離廣州白云機場約40公里，離廣州市區約60公里，距香港、澳門200公里。乘高鐵到廣州僅20分鐘，戰略定位為“南融北拓橋頭堡、水秀山青后花園”。隨著人口持續增長，城鎮化率穩步提升，房地產市場容量不斷擴展，目前已吸引萬科、碧桂園、恒大、融創等品牌房企進駐。
佳兆業相關負責人向記者表示，本項目體量巨大，屬于糧倉型項目，可實現多期滾動開發，為公司提供持續穩定的現金流，并對于在清遠市場樹立佳兆業品牌形象具有戰略性意義。“清遠市整體市場銷售良好，本項目周邊各類配套較為齊全，為未來的銷售奠定了良好基礎；成交對價亦處市場合理水平，交易價款可分期支付，前期資金占用少，可實現快速開發和銷售，符合公司在現階段降負債周期中拓展優質項目的需求”。
上述業內人士也認為，目前《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出臺，綱要規劃至2022年，展望至2035年，整體規劃大灣區城市以產業優勢互補，城市特色發展的策略，打造更加宜商、更加宜居、更加宜學、更加宜旅的灣區一體化經濟圈。作為大灣區核心外延城市，清遠市已迎來全面對接大灣區的新時代，加速促進產業一體化、交通一體化進程，城市升級紅利快速釋放。
“此次項目布局落子清遠，完善了集團在大灣區輻射區域的布局版圖，持續鞏固公司在灣區時代的領先優勢。未來，佳兆業將持續堅持以粵港澳大灣區為核心的發展戰略，聚焦地產主業，協同科技、健康、海洋、文旅等多元業務板塊，緊抓大灣區政策機遇，持續強化城市綜合服務商戰略定位，助力大灣區建設發展。”佳兆業相關負責人稱。
根據此前佳兆業披露的財報顯示，截至2018年年底，佳兆業的土地儲備總建筑面積達2400萬平方米，其中80%位于一線城市和重點二線城市。尤其在大灣區內，佳兆業共有1300萬平方米的土地儲備，占總土儲的54%，其中以深圳、廣州及惠州布局為主。大灣區的土儲貨值近3400億元，占全部貨值的73%，其中深圳貨值占比達到1600億元。
國信證券的研究報告也指出，佳兆業除了在大灣區的土儲貨值高達3379億元外，集團另有舊改儲備占地約3000萬平方米，其中99%位于大灣區。而過去10年，佳兆業每年平均轉化舊改項目建筑面積約94萬平方米。“集團可于2019年順利完成875億元的銷售目標，盈利能力保持穩定，繼續保持高質量的持續增長”。
值得注意的是，佳兆業近期銷售勢頭良好，2019年3月份，佳兆業實現合約銷售金額約55.12億元，同比增長80.3%。截至3月31日，佳兆業一季度總合約銷售約為138.4億元，總合約建筑面積約為76.7萬平方米，同比分別增長75.7%及53.1%。
