- 陽光100“買賣”之謎：凈負(fù)債率205% 現(xiàn)金僅夠短債一半 標(biāo)普展望負(fù)面
- 2019年09月29日 來源：時(shí)間財(cái)經(jīng)
提要：近日，陽光100發(fā)布公告，將以最高4.41億元收購(gòu)雅戈?duì)枴渤钟械奶旖蜿柟?00天塔喜馬拉雅項(xiàng)目80%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊箨柟?00將持有該項(xiàng)目100%股權(quán)。而僅在三天前，陽光100剛剛高調(diào)宣布入股環(huán)京文旅項(xiàng)目熱河山谷，發(fā)力文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
經(jīng)歷“賣賣賣”后的陽光100，在近期殺了個(gè)回馬槍，開始了新一輪的“買買買”。
近日，陽光100發(fā)布公告，將以最高4.41億元收購(gòu)雅戈?duì)枴渤钟械奶旖蜿柟?00天塔喜馬拉雅項(xiàng)目80%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊箨柟?00將持有該項(xiàng)目100%股權(quán)。而僅在三天前，陽光100剛剛高調(diào)宣布入股環(huán)京文旅項(xiàng)目熱河山谷，發(fā)力文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
此前，這家老牌房企一直被“賣項(xiàng)目輸血“負(fù)面消息裹挾，一買一賣之間，公司公開表示，公司全面轉(zhuǎn)型，后續(xù)還有100億項(xiàng)目要賣。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，陽光100轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商，可以理解為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，具有積極意義。但社區(qū)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，盈利空間很小，資金回籠速度也會(huì)弱于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)等。
值得注意的是，2019年半年報(bào)顯示，陽光100凈負(fù)債率即便下降了56.4個(gè)百分點(diǎn)，仍然高達(dá)205.2%。在新業(yè)務(wù)盈利空間和資金回籠速度都遜于住宅開發(fā)的情況下，眼光100如何破局？
記者發(fā)郵件以及致電陽光100，截至發(fā)稿時(shí)間未收到回復(fù)。
轉(zhuǎn)型文旅？
2019年對(duì)于眼光100而言并不輕松，年初股價(jià)大降、業(yè)績(jī)不佳、賣地還債、貸款擔(dān)保人失聯(lián)等，尤其是賣地還債。4月，陽光100向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓重慶陽光100國(guó)際新城項(xiàng)目和慈云寺老街項(xiàng)目，向佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓廣東省清遠(yuǎn)市清城區(qū)龍?zhí)伶?zhèn)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。8月，陽光100以5.13億元總價(jià)轉(zhuǎn)讓東莞市清園孵化器有限公司100%股權(quán)，后者主要資產(chǎn)為東莞市松山湖物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。
項(xiàng)目出售被普遍理解為公司面臨資金危機(jī)。畢竟一般而言，企業(yè)面臨資金危機(jī)時(shí)首先會(huì)選擇加快營(yíng)收現(xiàn)金回流，如泰禾集團(tuán)股份有限公司在2019年開年之初就發(fā)起了“1號(hào)搶收計(jì)劃”，降價(jià)促銷等多手段促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金回流。財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，陽光100項(xiàng)目不多，其營(yíng)收回款連平穩(wěn)業(yè)績(jī)都很難做到，根本無法有效補(bǔ)充流動(dòng)資金了。
但是自詡“別的開發(fā)商是吃肉的老虎，我是吃草的羊”易小迪，卻輕易將危機(jī)輿論轉(zhuǎn)換成轉(zhuǎn)型的必須選擇。
陽光100集團(tuán)副董事長(zhǎng)范小沖公開表示，“目前出售的均為住宅項(xiàng)目，這可以看出陽光100徹底轉(zhuǎn)型的決心。另外所出售項(xiàng)目都是獲利退出，賣了個(gè)好價(jià)格。未來未來陽光100至少還會(huì)再出售100億的住宅項(xiàng)目。一方面可以幫助企業(yè)降低負(fù)債，另一方面可以幫助企業(yè)加速轉(zhuǎn)型。”
實(shí)際上，并非如此。重慶陽光100國(guó)際新城項(xiàng)目一起賣掉的慈云寺老街，并非住宅項(xiàng)目，而是易小迪寄托情懷之作，最初規(guī)劃將其打造為文化旅游街區(qū)綜合體。陽光100重慶項(xiàng)目總經(jīng)理張小軍曾介紹，“我們最后定位的老街項(xiàng)目是文旅項(xiàng)目，不單單是休閑和售賣。”基于慈云老街建于唐代，具有悠久的歷史，而且是中央電影攝影場(chǎng)抗戰(zhàn)時(shí)期中央電影廠的攝影基地，張小軍還確定了項(xiàng)目的兩大主題，一是慈云寺本身，二是中央電視攝影場(chǎng)。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，經(jīng)過兩年投入運(yùn)營(yíng)，這條老街最終呈現(xiàn)的狀態(tài)卻事與愿違。一位重慶業(yè)內(nèi)人士稱，“現(xiàn)在的慈云寺老街雖然一應(yīng)俱全，建筑簇新，但過于商業(yè)化，所以一直不溫不火。”
即便重慶陽光100國(guó)際新城項(xiàng)目也并非完全住宅項(xiàng)目，而是可開發(fā)為集住宅、商業(yè)、商場(chǎng)為一體的項(xiàng)目。
出售給佳兆業(yè)的清城區(qū)龍?zhí)伶?zhèn)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目也有故事。據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，公司出售該項(xiàng)目是陽光100布局廣東的第一個(gè)項(xiàng)目，清遠(yuǎn)陽光100阿爾勒。按照規(guī)劃，項(xiàng)目定位于“廣州北印象阿爾勒小鎮(zhèn)”，首次將法國(guó)阿爾勒的建筑藝術(shù)和生活方式引入中國(guó)。
陽光100集團(tuán)總裁易小迪曾對(duì)這個(gè)“公司做過距離城區(qū)最遠(yuǎn)的，也是最大的項(xiàng)目”計(jì)劃用三五年成型，用10年時(shí)間打造完。最終也不過轉(zhuǎn)手出讓。
早在2014年，陽光100在香港主板上市后，便開始由傳統(tǒng)住宅開發(fā)向“街區(qū)綜合體”模式轉(zhuǎn)型，圍繞喜馬拉雅服務(wù)公寓、街區(qū)綜合體、阿爾勒復(fù)合型社區(qū)三大主力產(chǎn)品線發(fā)力做運(yùn)營(yíng)商。
2019年半年報(bào)披露，公司非住宅項(xiàng)目的商用物業(yè)及車庫(kù)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣15.60億萬元，同比增長(zhǎng)27.0%。相較于公司37.88億元的總合約銷售額來看，公司非住宅項(xiàng)目營(yíng)收額占總額的41.18%，不足一半。
流動(dòng)性困局
所賣項(xiàng)目并非純住宅，但債務(wù)壓力確實(shí)實(shí)實(shí)在在。2018年年報(bào)顯示，陽光100短期借貸及長(zhǎng)期到期部分高達(dá)104.2億元，相應(yīng)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有25.89億元，現(xiàn)金完全不夠覆蓋短債。
2019年半年報(bào)顯示，公司貸款和借款總額為人民幣263.36億元。其中一年內(nèi)須償還的債務(wù)達(dá)83.05億元，而公司同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有34.99億元，約一年到期有息負(fù)債的一半。另外公司還有91.13億元須一年后至兩年內(nèi)償還，85.19億元于兩年后至五年內(nèi)償還。可見，在項(xiàng)目出售獲得45.78億元償債資金的情況下，其短期償債壓力有所減弱，但缺口仍然很大。
2019年7月份，在陽光100已經(jīng)開始賣資產(chǎn)注重資金問題，標(biāo)準(zhǔn)普爾仍然給出評(píng)級(jí)是“CCC+”評(píng)級(jí)，展望負(fù)面。標(biāo)普認(rèn)為，盡管陽光100近幾個(gè)月運(yùn)營(yíng)的回報(bào)或現(xiàn)金流有所改善，但其商業(yè)模式的可持續(xù)性仍面臨風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)普表示，鑒于該公司短期債務(wù)到期時(shí)間較長(zhǎng)，且現(xiàn)金水平較低，未來12個(gè)月仍將疲弱。
為了獲得資金來源，陽光100在評(píng)級(jí)不高的情況下仍采取了一些方法。1月29日，陽光100申請(qǐng)的一筆規(guī)模為7億元的融資計(jì)劃被上交所中止后，陽光100于6月28日發(fā)行于2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)11.5%，用于償還債務(wù)及一般公司用途。
值得一提的是，1月24日，陽光100向北京信托轉(zhuǎn)讓持有項(xiàng)目公司79%股權(quán)，并將剩余21%股權(quán)質(zhì)押給北京信托，獲得北京信托在2年內(nèi)向陽光100提供不超過20億元資金。還有一個(gè)附加條件是，北京信托的年度投資收益不低于信托本金的13%。
民族證券分析師王文剛開表示，“這其實(shí)是一種明股實(shí)債的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的行為，在近期算規(guī)模較大的一筆融資。但是從后期來看，估值降低不利于企業(yè)在資本市場(chǎng)融資，即使融到，融資成本也會(huì)偏高。”
可以看到，截至2019年6月末，陽光100的融資成本由2018同期的人民幣2.8億元上升21.8%至3.42億元。其半年報(bào)稱，主要是由于完工項(xiàng)目增多使得利息費(fèi)用化增加，以及以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失的影響。
