- 陽光100、華僑城等房企頻賣資產：為換倉或債務兌付
- 2019年06月21日 來源：新京報
提要：在部分房企土地市場上演瘋狂“買買買”時，另一部分房企卻在出售旗下資產。記者不完全統計，2019年以來，已有多家房企轉讓旗下子公司，包括陽光100、華僑城、粵泰股份、泰禾集團、中國金茂、萬通地產、明發集團等。
在部分房企土地市場上演瘋狂“買買買”時，另一部分房企卻在出售旗下資產。記者不完全統計，2019年以來，已有多家房企轉讓旗下子公司，包括陽光100、華僑城、粵泰股份、泰禾集團、中國金茂、萬通地產、明發集團等。業內人士分析，房企出售資產原因不一，有的是通過騰籠換鳥以優化資產組合，有的則是流動性緊張，賣項目以償還到期或即將到期債務。需要指出的是，2019年是房企債務兌付高峰期，在融資環境又收緊的情況下，房企出售資產的現象將會繼續發生，以緩解流動性緊張的狀況。
現狀
多家房企出售多個項目
6月14日，北京產權交易所信息顯示，華僑城集團有限公司全資控股的云南騰越翡翠城有限公司擬轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權。資料顯示，轉讓的標的企業今年前5個月營業利潤虧損677.87萬元，凈利潤虧損692.57萬元，資產總計5896.97萬元，負債總計5508.48萬元。今年5月份，華僑城還掛牌轉讓重慶悅嵐房地產開發有限公司100%股權。2月份，掛牌轉讓云南華僑城置業有限公司50%股權。
事實上，從去年10月份開始，出售資產一直伴隨著華僑城左右，據不完全統計，華僑城已經掛牌出讓位于深圳、上海、成都等地的多個公司股權以及債權。
不止華僑城，6月9日，粵泰股份發布公告稱，6月8日，公司與世茂方簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》。根據公告，粵泰股份此次共轉讓5個項目的股權，總交易對價約為63.97億元。其中廣州嘉盛項目交易對價24.99億元、廣州天鵝灣二期項目交易對價27.8億元、淮南恒升天鵝灣80%股權交易對價7.58億元、淮南粵泰天鵝灣20%股權交易對價0.81億元、深圳中浩豐公司20%股權交易對價2.79億元。此前的6月5日，粵泰股份還分別將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權、淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉讓給世茂房地產，交易對價分別為7.58億元、0.81億元。
還有泰禾集團，此前媒體報道其正為旗下12個項目尋找買家。截至目前，泰禾已將旗下南昌4個項目、漳州1個項目、杭州2個項目、蘇州1個項目、廣州1個項目、佛山1個項目的部分股權出售。
陽光100也頻現“賣賣賣”。4月14日晚，陽光100公告稱，其持股55%的附屬公司長佳國際有限公司以約46.64億元出售卓星集團有限公司給佳兆業的附屬公司凱擇有限公司。4月2日，陽光100以約13.34億元的金額出售重慶陽光壹佰70%的股權，受讓方為融創中國。
中國金茂也轉讓多個項目股權。包括掛牌擬轉讓北京茂豐28.56%股權，轉讓底價為5.3億元；轉讓長沙鼎茂置業有限公司100%股權，轉讓底價約11.44億元；轉讓北京昊遠置業有限公司34%股權和天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權。
分析
部分為剝離不良資產
對于上述房企出售資產的原因，有的是剝離不良資產優化資產結構，有的則是回籠資金緩解現金流。同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，一部分企業出售資產可能是因為過去采用高杠桿擴張導致如今資金鏈緊張，出售項目來緩解資金壓力，一部分企業資金鏈可能并沒有太大壓力，只是處置不良資產，優化投資組合，換倉布局更好的城市或項目。
諸如華僑城，出售資產的同時，還在大舉買買買。今年上半年，華僑城先后在鄭州、茂名、潮州、無錫、南京、合肥、廣州等地購地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，華僑城是從當前文旅產業發展的角度來進行業務調整，部分非核心資產拋售，一方面是回籠了資金，另一方面是騰挪更多管理資源，以用于華僑城產業轉型。
還有大悅城，6月18日，發布公告稱，全資子公司中糧地產（北京）有限公司擬收購北京稻香四季房地產開發有限公司49.91%股權，但是在5月份，擬轉讓持有的北京中糧萬科房地產開發有限公司50%股權。
不過，也有部分房企出售資產是為了緩解資金鏈緊張的狀況。諸如陽光100，在今年的業績會上，陽光100管理層曾表示，2019年將進行優質土地出售來支持公司流動性缺口，并為公司未來兩至三年的業務轉型做資金補充。一部分土地會全部出售，一部分土地將保留部分股權進行合作開發。還有粵泰股份，針對安徽淮南兩項目的股權轉讓原因，粵泰股份表示，主要是為了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風險。自2018年底以來，粵泰股份接連曝出債務違約情況。此外，粵泰股份還因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結，且多處資產被查封，公司陷入借款糾紛案。
預期
償債壓力放大并購現象
中國指數研究院的統計數據顯示，2019年至2021年是房地產債券的集中到期高峰，房企面臨現金流的考驗。而2019年是房企首個集中還債的高峰期，申萬宏源發現2019年-2021年大量無評級、高收益中資美元債到期，從2019年到期量結構來看，金融、地產、城投等到期量較大，分別為486億美元、390億美元及136億美元。
事實上，今年上半年，已有中小房企出現債務違約現象。據了解，北京華業資本控股股份有限公司“16華業02”債權于2019年6月3日到期。但是，6月3日，該公司公告稱，因目前資金周轉困難，公司不能按期支付“16華業02”的利息及0.7億元人民幣剩余本金。出現違約的還有安徽房企國購投資有限公司，根據wind顯示，在2019年，該企業有9只債權構成實質性違約。3月27日，國購投資有限公司公告稱，未能夠按時兌付“18國購01”“18國購02”“18國購03”“18國購04”本息，涉及本息金額高達12.83億元。資料顯示，國購投資有限公司主營業務為住宅地產、商業地產的開發與銷售，商業物業管理及運營、化肥生產等。
2019年本是債務到期高峰，但是目前的融資環境也不太樂觀，從5月份開始，房企的境內融資環境就出現收緊態勢。6月份，在境內發債持續收緊的環境下，多家房企又開啟了新一輪海外發債潮。據克而瑞地產研究中心不完全統計，截至6月17日，已有10余家房企發行及擬發行海外債，預計發行規模將達超30億美元。
克而瑞分析稱，融資收緊主要由于此前部分房企加大投資力度、土地市場較為火熱，部分地價漲幅過快，故而城市出現政策預警，在融資層面也受到一定的限制。
加速銷售與回款、借新還舊、變短為長、出售資產等成為今年房企增強流動性的主要手段。不過，張宏偉指出，目前的現狀是，銷售回暖動力不足，融資層面又有一點微微收緊的趨勢，企業的資金壓力沒有發生太大改變。對于杠桿率較高的企業來說，今年會是壓力比較大的一年，預計下半年還會有房企出售資產的現象。不多，對于資金壓力小的大型企業來說，今年反而是一個收購的好機會。
