- 這里的拆遷安置戶為什么迅速出手購(gòu)房？
- 2024年12月03日 來(lái)源：新華每日電訊
提要：11月中旬，62歲的周貴萍正忙著裝修房子。裝修已近尾聲，年前就能搬進(jìn)去住了。從看房、買(mǎi)房到開(kāi)始裝修，周貴萍前后只用了10天，可謂神速。
11月中旬，62歲的周貴萍正忙著裝修房子。裝修已近尾聲，年前就能搬進(jìn)去住了。從看房、買(mǎi)房到開(kāi)始裝修，周貴萍前后只用了10天，可謂神速。
這套三室兩廳的毛坯房有115平方米，總價(jià)88萬(wàn)多元，周貴萍沒(méi)花一分現(xiàn)金。拆遷獲得面值261萬(wàn)元的房票，她分成了三份：88萬(wàn)元房票購(gòu)買(mǎi)“法蘭郡”樓盤(pán)的房子，用來(lái)養(yǎng)老;71萬(wàn)元面值的房票給大兒子，隨他處置;其余102萬(wàn)元面值的房票，給小兒子在“鐘秀府”樓盤(pán)買(mǎi)了一套138平方米的商品房，不足部分，靠貸款解決。
周貴萍是江蘇省淮安市清江浦區(qū)武墩街道王莊村人，村里的拆遷戶幾乎都像她一樣，迅速入市并買(mǎi)到了滿意的房子。她所在的“法蘭郡”樓盤(pán)，就有好幾戶是同村的。這得益于當(dāng)?shù)匾劳蟹科闭归_(kāi)的一系列活化房地產(chǎn)市場(chǎng)的探索。
升值房票，全域統(tǒng)籌，現(xiàn)房安置
拆遷戶安置難與商品房銷售難的雙重困境，在很多地方存在，清江浦區(qū)也不例外。清江浦區(qū)是淮安的主城區(qū)，城市區(qū)、城郊區(qū)、涉農(nóng)區(qū)并存，因土地性質(zhì)、安置政策等方面的差異，城鄉(xiāng)壁壘明顯，進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。只有打破城鄉(xiāng)界限，堅(jiān)持全域統(tǒng)籌、現(xiàn)房安置，才可能打破這一僵局。
“如果有更好的選擇，拆遷戶不一定愿意住安置房，而且，安置房的升值空間有限?！鼻褰謪^(qū)房屋征收服務(wù)中心主任趙文平說(shuō)，他們探索打通農(nóng)村集體土地和城區(qū)國(guó)有土地的轉(zhuǎn)換通道，讓低價(jià)地塊群眾買(mǎi)得起更適合的房子。
趙文平舉例說(shuō)，武墩街道南苑小區(qū)項(xiàng)目，原房屋評(píng)估價(jià)格僅為500-600元/平方米，如果建安置房，綜合當(dāng)前土地、建設(shè)等成本，以及至少3-5年的超期過(guò)渡安置費(fèi)用，成本約5000元/平方米。因此，清江浦區(qū)對(duì)該地塊尚未建設(shè)的被安置房屋，根據(jù)重新綜合評(píng)估測(cè)算，確定房票價(jià)格約為5000元/平方米。
不僅房票面值升值，村民的選擇空間也非常自由。清江浦區(qū)委書(shū)記朱海波介紹，全區(qū)共有5個(gè)停建安置小區(qū)，所需房源4230套共計(jì)47萬(wàn)平方米，而待去化住房共7660套計(jì)85萬(wàn)平方米，有足夠的選擇空間。按照現(xiàn)房安置的原則，該區(qū)公開(kāi)征集審核信譽(yù)良好的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)入房源庫(kù)，陸續(xù)設(shè)立4個(gè)“房源超市”，讓群眾在安置房、商品房、保障房中根據(jù)自身需求自由選擇。
“當(dāng)時(shí)村民都在‘搶’房子，我到房源超市去看房時(shí)，滿意的房型只剩3套了?！敝苜F萍當(dāng)場(chǎng)定了一套用來(lái)養(yǎng)老。此前她一直租房，每月租金1000元。拿到房后，周貴萍立刻開(kāi)始裝修?！拔疫x的都是環(huán)保材料，裝修好等個(gè)把月就能入住了。兩個(gè)兒子都安頓好了，小兒子也有了婚房……”周貴萍想想都覺(jué)得開(kāi)心。
這種做法受到安置群眾普遍歡迎。目前，全區(qū)4230套待安置房已完成安置4137套，安置率近98%。剩余部分，多因財(cái)產(chǎn)分配不清或老人故土難離等原因，仍處于觀望階段。
一張房票，三方受益
打破城鄉(xiāng)界限后的房票，讓群眾、房企、政府三方受益。安置群眾的房屋升值明顯，還有了更多選擇空間。
清江浦區(qū)每戶農(nóng)民的安置面積大多在300平方米左右，以武墩街道普墩村村民于志高為例，他的被拆遷面積為305.3平方米，在沒(méi)有房票安置新政之前，算上拆遷補(bǔ)償款、裝潢及房屋附屬物、過(guò)渡費(fèi)等，共得補(bǔ)償26.74萬(wàn)元。擬安置到計(jì)劃建設(shè)的南苑小區(qū)，4套共計(jì)345平方米，按照618元/平方米計(jì)算，總價(jià)21.32萬(wàn)元。21.32萬(wàn)元成為房票面值，剩余5.4萬(wàn)元，以現(xiàn)金方式支付給于志高。
在房票安置新政實(shí)施后，以未建的南苑小區(qū)4套房為基礎(chǔ)，參照周邊商品房評(píng)估其價(jià)格為5610元/平方米，總房?jī)r(jià)由原來(lái)的21.32萬(wàn)元升值到194.01萬(wàn)元。如果于志高簽約及時(shí)，還可獲獎(jiǎng)勵(lì)房票面值的1%;如果房票使用率超過(guò)90%，再獲獎(jiǎng)勵(lì)房票面值的10%。這樣一來(lái)，他的房票面值就增值成213.35萬(wàn)元。
于志高沒(méi)花一分現(xiàn)金，用這張房票分別購(gòu)買(mǎi)了兩個(gè)樓盤(pán)一大一小兩套房，均價(jià)都在一萬(wàn)元以上。最終余下面值3.58萬(wàn)元的房票，轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的方式支付給他。
很多安置群眾用房票購(gòu)買(mǎi)了心目中的婚房、學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老房。他們迅速出手，消化了市面上大量庫(kù)存，并有效激活當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)。淮安市水利地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)理吳國(guó)陽(yáng)說(shuō)，2022年開(kāi)發(fā)的水沐鐘秀府樓盤(pán)，到2024年9月僅銷售了15%，資金壓力非常大。通過(guò)今年9月份的房票安置，該樓盤(pán)銷售量增加了35%。整個(gè)集團(tuán)通過(guò)房票的方式增加銷售近千套，同時(shí)帶動(dòng)市場(chǎng)銷售70多套。
江蘇中糧集團(tuán)開(kāi)發(fā)的南門(mén)府項(xiàng)目，已連續(xù)3年受益于房票安置模式。“第一年靠房票銷售134套，第二年銷售100套，今年銷售186套?！苯K中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)助理陳天威說(shuō)，南門(mén)府同時(shí)開(kāi)建13棟樓，每個(gè)月工程款就要兩三千萬(wàn)，如果沒(méi)有房票支持，很可能就成了爛尾樓?！皼](méi)有房票安置之前，樓盤(pán)銷售額只有2億元，現(xiàn)在銷售額達(dá)22億元。盡管房票只占4.7億元，但帶動(dòng)了大量的觀望購(gòu)房者，看到安置戶積極入手，他們也會(huì)跟進(jìn)?！?/p>
一張房票，讓相關(guān)利益方實(shí)現(xiàn)共贏。朱海波說(shuō)，對(duì)政府而言最直接的影響是區(qū)財(cái)政每年少支付近億元的安置費(fèi)，還解決了安置戶臨時(shí)租房可能帶來(lái)的相關(guān)安全問(wèn)題。對(duì)市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)并略有上揚(yáng)，安置房地塊騰出來(lái)后，還可以調(diào)整為商業(yè)開(kāi)發(fā)，土地價(jià)格有很大升值空間。對(duì)房企而言，去庫(kù)存后資金壓力減小，獲得了更大的生存空間。“老百姓滿意了，市場(chǎng)活了，就是我們推動(dòng)這項(xiàng)改革的目的。”
環(huán)環(huán)相扣，缺一不可
記者采訪發(fā)現(xiàn)，看似簡(jiǎn)單的一張房票，涉及的環(huán)節(jié)非常多，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)掉鏈子，都可能導(dǎo)致房票安置模式受阻，甚至?xí)?lái)新的矛盾。
首先，強(qiáng)化資金保障是實(shí)施房票安置的關(guān)鍵之舉。房票如果不以現(xiàn)金支付，那就是一個(gè)憑證，對(duì)當(dāng)前資金緊張的房企而言，很難“止渴”。清江浦區(qū)通過(guò)財(cái)政資金預(yù)算逐年剛性兌付、區(qū)城投集團(tuán)等平臺(tái)公司貸款、向上級(jí)部門(mén)爭(zhēng)取等方式，多方化解資金籌措難題。年底之前，全區(qū)還需支付相關(guān)房企近9億元，這部分資金，通過(guò)平臺(tái)公司的銀行貸款支付，后續(xù)則由財(cái)政資金剛性兌付。
“前兩年靠房票銷售的樓盤(pán)，我們已經(jīng)收到2.3億元，還有不到5000萬(wàn)元，但基本都根據(jù)我們的工程進(jìn)度在付款?！标愄焱f(shuō)，“今年的現(xiàn)金還沒(méi)開(kāi)始支付，但我們有信心?！?/p>
其次，要解放思想，有所突破。清江浦區(qū)住建局局長(zhǎng)夏浦舉例說(shuō)，群眾通過(guò)房票“零首付”簽約購(gòu)房，就是一種突破。“房票不是現(xiàn)金，而是政府背書(shū)的承諾。以前付首付必須用現(xiàn)金，否則不能簽約。”此外，政府通過(guò)打包的方式與房企談價(jià)，部分樓盤(pán)的簽約價(jià)格已經(jīng)低于其備案價(jià)格的85%。
另外，對(duì)參與房票安置的房企要嚴(yán)格篩選，不能留下后遺癥。朱海波說(shuō)，有些房企存在法律糾紛，如果將這類樓盤(pán)納入“房源超市”，不僅不能解決問(wèn)題，還可能帶來(lái)新的隱患。因此，被納入清江浦區(qū)“房源超市”的樓盤(pán)，都經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格篩選。朱海波說(shuō)，這項(xiàng)工作的推進(jìn)能夠幫助地方輕裝上陣、率先轉(zhuǎn)型。
