- 提升配置效率 土地市場(chǎng)出現(xiàn)新變化
- 2024年06月19日 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)
提要：要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
近期，北京首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”組合用地以112億元底價(jià)成功出讓?zhuān)瑒?chuàng)下北京地區(qū)集中供地以來(lái)單宗地塊出讓金額新紀(jì)錄。另外，上海、廣州等城市土地市場(chǎng)近期也出現(xiàn)新變化。業(yè)內(nèi)人士表示，土地供應(yīng)作為新房供給的源頭，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。創(chuàng)新供地方式，有利于提升資源配置效率。未來(lái)政策有望對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，盤(pán)活存量土地。
部分房企積極拿地
招商蛇口近日披露的銷(xiāo)售及購(gòu)得土地使用權(quán)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2024年5月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積79.28萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額190.16億元。2024年1-5月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積336.91萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額778.47億元。拿地方面，招商蛇口公告顯示，自2024年4月銷(xiāo)售及購(gòu)地情況簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，公司近期新增廣州市黃埔區(qū)護(hù)林路以南、鎮(zhèn)東路以東HPG-DS-26地塊和深海科技城YK02-11-01地塊，公司需支付價(jià)款分別為13.16億元和4599萬(wàn)元。
保利發(fā)展近日披露，公司新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目2個(gè)，分別位于上海市楊浦區(qū)齊齊哈爾路西側(cè)地塊和中山市東區(qū)齊樂(lè)路西側(cè)地塊，保利發(fā)展需支付價(jià)款分別為13.41億元和16488萬(wàn)元。
中國(guó)建筑披露的經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2024年前5個(gè)月，中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)新簽合同總額18106億元，同比增長(zhǎng)12%。建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)新簽合同額16747億元，同比增長(zhǎng)17.5%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，1-5月合約銷(xiāo)售額為1359億元，合約銷(xiāo)售面積為486萬(wàn)平方米，期末土地儲(chǔ)備8494萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)291萬(wàn)平方米。
部分房企近期沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備。首開(kāi)股份近日披露的銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2024年5月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積10.08萬(wàn)平方米，簽約金額23.41億元。2024年1-5月，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積53.83萬(wàn)平方米，同比降低52.07%；簽約金額為111億元，同比降低61.8%。自2024年4月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)發(fā)布以來(lái)，公司沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備。
平均溢價(jià)率下降
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月，全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為1550元/平方米，同比下跌10.78%；平均溢價(jià)率為3.69%，較去年同期下降1.85個(gè)百分點(diǎn)；各類(lèi)用地出讓金達(dá)6021.98億元，同比下降31.84%。2024年1-5月，全國(guó)300城共流拍地塊233宗，流拍率為19.81%，較去年同期增加4.27個(gè)百分點(diǎn)。
從城市能級(jí)看，2024年1-5月，一線城市共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積為406萬(wàn)平方米，同比下降49.9%；2024年1-5月，一線城市成交樓面價(jià)均價(jià)為28321元/平方米，同比增長(zhǎng)25.2%；溢價(jià)率為5.8%。2024年1-5月，二線城市共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積為3387萬(wàn)平方米，同比下降40.9%；成交面積為2574萬(wàn)平方米，同比下降41.8%。2024年1-5月，三四線城市共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積5056萬(wàn)平方米，同比下降35.8%；三四線城市成交樓面均價(jià)為2663元/平方米，同比下降13.6%；溢價(jià)率為2.1%，較上年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)天風(fēng)證券研報(bào)，當(dāng)前，土地成交面積整體偏弱。截至6月9日，100個(gè)大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積為992.73萬(wàn)平方米，土地溢價(jià)率為4.62%。
構(gòu)建發(fā)展新模式
6月7日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
近期，部分地區(qū)土地市場(chǎng)出現(xiàn)新變化。
6月13日，北京市出讓朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝、酒仙橋及電子城區(qū)域地塊組合。這是北京首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”組合用地，最終由中建智地、北京朝開(kāi)公司及江蘇綠建聯(lián)合體以112億元底價(jià)拿下。
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析認(rèn)為，單宗地塊出讓價(jià)格達(dá)到112億元，打破北京近年來(lái)土地出讓歷史紀(jì)錄，也是實(shí)行集中供地以來(lái)北京土拍市場(chǎng)單宗最高紀(jì)錄。房企積極參與，地塊最終成功出讓?zhuān)f(shuō)明這些房企看好當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。
北京市規(guī)劃和自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，此次創(chuàng)新供地方式，旨在以五環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源帶動(dòng)五環(huán)外潛力板塊及重點(diǎn)功能區(qū)高端產(chǎn)業(yè)板塊的土地供應(yīng)，打造更加宜居、宜業(yè)的城市空間，推動(dòng)北京城市總體規(guī)劃落地實(shí)施。
在此之前，6月7日，上海發(fā)布今年第三批次商品住房用地出讓公告，共計(jì)4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅地塊位于新城。出讓總面積約15.29公頃，起始總價(jià)84.21億元。本批次商品住房用地出讓?zhuān)恰皽艞l”出臺(tái)后的首批土地出讓。自該批次起，上海取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率。
