- 新政密集落地 促進樓市改善
- 2024年05月28日 來源：中國證券報
提要：“當前，北京二手房的價格已經回到2016年前后水平，部分‘老破小’回落幅度更大。政策刺激作用首先會體現在成交量上，后續隨著市場進一步發酵，成交價有望止跌。”張大偉表示。
近期，多個城市出臺樓市新政，促進住房需求加快釋放。5月27日，上海發布樓市新政，優化非滬籍居民購房條件，支持多子女家庭合理住房需求，并對商業性個人住房貸款利率下限進行了調整。
業內人士表示，隨著一攬子政策落地，樓市銷售有望加快改善。機構監測數據顯示，5月份以來，北京二手房成交量出現明顯的企穩跡象。5月1日至26日，北京二手房成交量超過1.4萬套，全月預估成交量約1.7萬套，遠超1.5萬套“榮枯線”。
接連發布涉房新政
5月27日，上海市住建委、上海市房屋管理局、上海市規劃資源局、上海市稅務局四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，優化非滬籍居民購房條件。縮短非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，擴大購房區域。支持多子女家庭合理住房需求。對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔。
同時，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)，最低首付款比例調整為不低于20%。二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減5個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%)，最低首付款比例調整為不低于35%。家庭公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為160萬元。
近期，北京出臺了一系列樓市新政。北京市住房和城鄉建設委員會網站5月24日消息，北京市住建委近日印發了《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法(試行)》，明確要求在住宅工程驗收前加強分戶驗收并試行業主查驗，將新房驗收、交付糾紛問題前置并推動解決，進一步健全工程質量保障體系，為人民群眾住上好房子保駕護航。這是北京首次推行住宅工程竣工驗收前業主查驗制度。針對新建住宅工程驗收、交付之際頻發業主集中投訴常見質量缺陷、貨不對板等問題，引導業主有序參與驗收關口把控，通過業主深度參與的共治模式，督促工程參建各方強化施工質量精細化管控。
此外，北京市住建委近日發布了《公共租賃住房建設標準》并正式實施。該《標準》對2016年發布的《公共租賃住房建設與評價標準》進行了修訂完善，進一步明確公租房設計、建設的要求，通過建設標準的確立，全面提高公租房品質性能及長久價值，實現建筑長壽化、品質優良化、綠色低碳化，助力公租房建設成為新型可持續住宅。
5月18日，微信公眾號“北京公積金”發文稱，下調個人住房公積金貸款利率。對于5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，仍執行原個人住房公積金貸款利率標準，自2025年1月1日起執行調整后的個人住房公積金貸款利率標準；對于5月18日前已受理未放款的和5月18日(含)后受理的個人住房公積金貸款，執行調整后的個人住房公積金貸款利率標準。以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，執行調整后利率每月少還154元。
5月11日，北京市住建委印發《2024年北京市住房發展年度計劃》的通知。2024年度北京計劃建設籌集保障性租賃住房7萬套(間)，竣工各類保障性住房8萬套(間)。對于供地計劃，通知明確，2024年度計劃安排各類住房用地1060公頃。
業內人士表示，北京、上海等一線城市樓市利好政策不斷，強信心、防風險、促轉型，對全國市場有示范意義。
政策效果逐步顯現
中原地產監測數據顯示，5月17日至18日，北京大約成交2000套二手房，5月25日至26日，北京大約成交1900套二手房，二手房成交呈現較為明顯的止跌企穩跡象。
“截至5月26日，5月份以來北京成交了超過1.4萬套房源，預計全月將達到1.7萬套左右。北京二手房市場的榮枯線是1.5萬套。從目前情況看，二手房市場已出現較為明顯的企穩跡象。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。
記者在貝殼找房系統看到，目前，北京地區二手房掛牌量為164901套，相比5月中旬少了1500套左右。掛牌量依然處于高位。“目前，北京二手房成交依然是‘以價換量’，價格整體處于較低水平，預計價格企穩回升仍需時間。”有鏈家資深中介人士告訴中國證券報記者。
“當前，北京二手房的價格已經回到2016年前后水平，部分‘老破小’回落幅度更大。政策刺激作用首先會體現在成交量上，后續隨著市場進一步發酵，成交價有望止跌。”張大偉表示。
住房需求有望加快釋放
深圳樓市回暖信號較為明顯，部分新盤接近“日光”的消息不斷見諸媒體。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前，深圳的住房自有率只有30%。近年來，深圳市引入了大量外來人口，為市場積累了大量剛需客戶。不過，深圳樓市的基本面尚未發生改變，未來走向仍需要時間觀察。
機構統計數據顯示，“517新政”發布以來，全國有80%的城市落地實施了相關政策。執行“首套房首付比例降至15%”的城市越來越多，包括西安、濟南、鄭州、長沙等城市。
5月27日，微信公眾號“哈爾濱發布”發文稱，取消黑龍江省首套、二套房商業性個人住房貸款利率政策下限，并降低商業性個人住房貸款最低首付比例至全國政策下限水平，即首套房調整為不低于15%，二套房不低于25%。
黑龍江省明確，取消房貸利率下限和優化最低首付比例后，商業銀行可根據客戶風險狀況和首付比例下限等因素，自主確定每筆貸款的具體利率水平和首付比例。此次政策調整可讓老百姓充分享受政策紅利，節省居民購房成本，降低購房門檻。
財信證券研報顯示，展望后市，隨著一攬子政策加快落地，住房需求有望加快釋放，促進樓市銷售改善。
