國家統計局5月17日發布2024年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

多位專家分析認為，4月商品住宅銷售價格總體持續下滑，同時跌幅進一步擴大，“以價換量”趨勢加速。4月70城房價指數反映出出現新情況和新壓力，說明積極去庫存的緊迫性在增強。

在70城房價指數發布當日，央行發布三條重磅樓市政策，被稱為“房地產史上最寬松樓市政策”，專家們分析認為此類政策有助于未來后續新房二手房的庫存進一步消化，提振全年房地產市場信心，對于年輕人、新市民買房，具有極大的激勵效應。

4月70城房價總體環比跌幅擴大 “以價換量”趨勢加速

從4月份70城新房數據來看，環比上漲城市數量6個，較上月減少5城；其余64城環比下跌，占比約91%。4月70城平均環比為-0.58%，跌幅較上月擴大0.25個百分點；上漲城市平均漲幅0.17%，較上月收窄0.09個百分點。從一二三線城市的房價指數環比漲幅數據看，分別為-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比漲幅則為-2.5%、-2.9%和-4.2%。

二手房方面，70城環比漲跌個數維持上月分布，依舊僅有1城環比上漲，其余69城環比下降。4月70城二手住宅價格平均環比為-0.94%，跌幅較上月擴大0.41個百分點。從一二三線城市的房價環比漲幅數據看，分別為-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比漲幅則為-8.6%、-6.8%和-6.6%。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析稱，4月份，商品住宅銷售價格總體持續下滑，同時跌幅進一步擴大，“以價換量”趨勢加速。4月新房價格下行壓力進一步加重，70城價格總體環比跌幅結束三連收窄局面，轉現擴大之勢，而且上漲城市數明顯減少，創歷史新低，下跌城市數占比主要份額。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，新房價格跌幅加大有兩方面原因，一方面是3月份階段性小陽春需求釋放后，4月份季節性轉淡；另一方面是近期市場需求以剛需為主，主要轉向“中低價位、中小戶型”的二手房。

李宇嘉指出，4月份，二手房表現明顯好于新房。4月，16城二手房成交面積環比增長12%，同比下跌9%。另外，市場預期繼續轉弱，新房和二手房成為競爭關系，且陷入降價循環。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，4月份房價數據說明，市場形勢出現了新變化，迫切要求有更精準更高效的去庫存政策，以穩定房價和預期。

樓市重磅政策“三箭齊發” 提振房地產市場信心

與70城房價數據發布同日，央行接連發布三條重磅政策：首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率。

“此類購房政策是購房歷史上非常罕見的寬松，或者說是40年房地產發展歷史上最寬松的一次。”嚴躍進認為，三條重磅政策每條都具有非常強的市場震撼力，有助于后續新房在內的庫存進一步消化。并且對于今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用。

李宇嘉指出，降低貸款利率，降低收入乘數，意味著降低了月供，特別是在不限制利率下限以后，月供可能會大幅度降低。再加上房價已經明顯下跌，未來月供對于很多人來說將從“不可支付”轉移到“可支付”。這對于年輕人、新市民買房，具有極大的激勵效應。

據測算，若以公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次公積金首套房貸利率降低后，每月月供減少135元，累積30年月供減少4.85萬元。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙分析稱，以上三條政策從需求端出發，降低購房門檻及購房成本，力度較大，居民的購房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。預計本次對提升成交活躍度有明顯效果，按照以往經驗，中央政策的松動對市場信心的提升大于地方政策。

“總的來說，全面進入降成本階段。這種降成本，主要是針對目前房地產市場供求關系逆轉，需求主體轉向新市民、年輕人、外來人口，必須要從降房價、降利率、降稅費等角度推進。預計，下一步住房交易的稅費全面取消，進入放水養魚、涵養稅源的階段。”李宇嘉分析稱。