- 保障性住房“不得上市交易”，多地已出臺政策封閉運行
- 2023年10月30日 來源：中國網
提要：今年9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在京召開，會議明確了我國規劃建設保障性住房所面臨的問題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。
據新華社報道，今年9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在京召開，會議明確了我國規劃建設保障性住房所面臨的問題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。
據悉，會議相關的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(簡稱《指導意見》)已經下發。
保障性住房不得上市交易
據新華社報道，在規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調，保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程，要堅持規劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理把握建設節奏。要建立公平公正的配售機制，加強監督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。
此次下發的《指導意見》對此進行了明確的規定，包括對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止違規將保障性住房變更為商品住房流入市場，工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置等。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，從國家層面住房保障體系而言，按照國務院辦公廳于2021年6月發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，我國住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。其中，保障性租賃住房和公租房作為配租型的保障住房，共有產權住房作為配售型的保障住房，各地也主要以這三類保障房形式發展。
李宇嘉認為，此次下發的《指導意見》主要為配售型的保障房，并重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。后續，各地已推進的共有產權住房等用于銷售的政策性住房將繼續存在，新建項目則將調整為《指導意見》中提及的用于配售的保障性住房，同時實施嚴格封閉管理，不得上市交易。
專家：封閉管理“最大限度地保障基本住房民生問題的解決”
對于保障性住房封閉運行，多名業內專家都持肯定觀點。
中國社會科學院財政稅收研究中心主任、研究員楊志勇此前發布的《保障性住房封閉管理，才能真正兼顧公平與效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問題的解決。
城市測量師行總監邵明浩也表示，保障性住房實施嚴格的封閉管理將是區分保障性住房和市場化住房一個重要的舉措。
上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰認為，從中央頂層設計的角度，還是強調住房供給體系雙軌制，此次提及保障性住房實施封閉管理，后續還未入市的共有產權住房的政策口徑應該會越來越嚴。當前房地產市場下，過多的保障性住房還是會對商品房形成沖擊，因此各自的功能定位需更加明確，各司其職，同時也為雙軌制住房體系的構建打下基礎。
“也就是說，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性；商品房歸商品房，商品房回歸市場化、商品化屬性，這是后續政策推行的主要方向。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉說。
邵明浩認為，保障性住房對于購房者來說應該有退出機制，這種退出是物理上的退出，即購房居住、賣房離開，而不應該是在財富上有所獲益，不應該通過享受保障性住房獲得財富上的收益，這就是保障性與商品性一個重要的區別。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，保障性住房實行封閉管理非常有必要，保障房不同于商品房，買房時是有準入條件的，是保障中低收入或者特定條件的職工，不符合條件應動態退出，否則，直接會導致國有資產流失，也導致保障房供不應求。保障房與商品房各行其道，這也是房改以來一直貫徹的原則。
多地已率先出臺封閉管理規定： “老房老辦法、新房新辦法”
從目前的政策來看，對于配租型保障房(包括公租房、保障性租賃住房)而言，政策一直強調“不能上市交易”。而對于配售型保障房而言，目前各地對上市交易管理規定不一。
共有產權房是配售型住房保障供應的主要方式，最早可追溯至2007年。彼時，淮安在全國率先探索共有產權房保障模式，并被國務院發展研究中心稱為“淮安模式”。
2014年4月，住建部發布《住房城鄉建設部關于做好2014年住房保障工作的通知》中提到，探索發展共有產權住房，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產權住房試點城市，其他省、自治區、直轄市也可以根據實際開展試點。
目前，一線城市中，上海共有產權住房尚未封閉管理。公開信息顯示，上海自2010年起開始供應共有產權保障住房，為保證共有產權保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序開展，2016年9月，作為《上海市共有產權保障住房管理辦法》(市政府令第39號)實施文件的《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》開始實施。按照規定，“取得不動產權證滿5年后，共有產權保障住房可以上市轉讓或者由購房人、同住人購買政府產權份額……上市轉讓或者購買政府產權份額后，住房性質轉變為商品住房。”
北京的共有產權住房則實施封閉管理。2017年9月，北京住建委等聯合印發的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，“共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額……轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為‘共有產權住房’”。
2020年1月，廣州市住建局印發《廣州市共有產權住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產權住房產權流轉實行封閉運行。”廣州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運行是指暫不允許承購人購買政府產權份額取得完全產權，承購人只能通過轉讓自持產權份額退出共有產權住房。
2023年7月，深圳住建局發布《深圳市共有產權住房管理辦法》亦明確，共有產權住房實行封閉流轉制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉讓所購共有產權住房；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購共有產權住房轉讓給符合條件的對象。
熱點二線城市中，杭州、南京等城市的共有產權住房可上市交易。
杭州市人民政府辦公廳印發的《杭州市共有產權保障住房管理辦法的通知》顯示，共有產權保障住房購房家庭取得不動產權證滿5年的，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質轉為商品住房, 仍視作享受過共有產權保障住房保障。共有產權保障住房購房家庭取得不動產權證滿10年的，可將其共有產權保障住房份額上市交易。
據揚子晚報，以今年南京首個共有產權房項目頤和芳庭為例，首批入市的508套房源銷售均價為每平方米18000元，略低于周邊樓盤售價，符合條件的買家首次購買產權的比例為80%，相當于又打了8折，購買滿5年后，產權人可申請上市交易，外地戶籍的需要滿8年即可將房源上市。
那么，封閉管理以后，原來的這部分保障性住房是否還能上市交易？
揚子晚報引用南京市房管部門主管住房保障相關負責人的話稱，按照“老項目老辦法、新項目新辦法”的原則，現有的保障房上市是不受影響的，未來新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來執行。
在保障性住房發展過程中，各地也探索過多種類型的住房。以北京為例，北京的經適房(不包括按經適房管理的安置房)、限價房已多年沒有建設。按照2017年印發的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執行。
9月20日，北京日報報道顯示，隨著“規劃建設保障性住房會議”召開，“現有經適房、限價房、共有產權房等保障性住房不能上市交易”的消息近日被一些房產自媒體傳播。該表述系誤讀，北京保障性住房管理一直采用“老房老辦法、新房新辦法”原則，現有保障性住房上市仍按照原政策執行。
保障性住房政策框架更加清晰
華泰證券研報提到，在地產新格局中，保障性住房建設進入加速階段，政策框架更加清晰完備。
今年以來，4月28日，中央政治局會議指出，規劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。8月25日，國務院常務會議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》；9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議，何立峰再作發言，一方面強調保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程；另一方面指出，保障性住房要實施嚴格封閉管理不得上市交易。
隨著中央頻頻發聲，地方也在積極跟進。9月4日后，廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產新政中，均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設的基礎上，均加上了“規劃建設保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。
以廣州為例，9月19日，廣州發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩慎有序開展規劃建設。
華泰證券研報指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來大力發展保障性租賃住房、與公租房共同發揮兜底保障作用的基礎之上，建設配售的保障性住房體系或將成為接下來新的發力方向。
中國社會科學院生態文明研究所研究員、中國城市經濟學會常務理事、房地產專業委員會主任王業強指出，當前提出加大保障性住房建設和供給也是應對當前房地產市場的一個新思路。一方面為落實房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐，保障性住房進一步擴容，同時也將拉動住房投資開發，對房地產市場穩定起到推動作用。
