- 成交量超1.5萬套 樓市小陽春落地北京
- 2023年03月02日 來源：北京商報
提要：陳霄直言，基于當前的市場狀況，短期內購房者期待的北京寬松政策可能已經不具備出臺條件，后續政策走向如何還要看這一態勢的持續情況。如果交易量持續釋放，大概率會帶來價格的上揚。“近期多城二手房銷售端出現明顯的復蘇態勢，價格的回溫之路相對緩于成交端，但是無論如何業主對價格的預期開始企穩，降價行為逐漸減少。”
成色十足的樓市小陽春在北京落了地。3月1日，來自機構的數據顯示，2023年2月，北京二手房成交15315套，環比1月大漲84.3%，同比去年2月大漲85.4%，盡管環比、同比的大漲均有此前低基數效應的因素，但“市場暖了”確實是各家機構的共識。
一般來說，北京的二手房月度成交量以1.5萬套作為一個關口，站上這一成交量，意味著市場進入繁榮期，如果連續3個月超過這一數值，小業主價格上調的可能就比較大。在業內人士看來，3月北京二手房很有希望站上2萬套的成交量，價格也隨之波動。鑒于此，多位行業專家直言，目前購房者期待的政策寬松已不具備條件，何時出手買房，應審慎考慮。
環比大漲84.3%
今年北京樓市的小陽春已成為市場共識，二手房成交量大漲可以說毫不意外。此前記者走訪調查也了解到，北京二手房的交易周期、帶看成交比都在提速，部分片區的帶看成交率從過去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定縮短。“按照目前的交易節奏，2月市場會有一個不錯的表現。”這是當時一線經紀人給出的普遍觀點。
來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2023年2月北京二手住宅網簽15315套，同比2022年2月的8260套上漲85.4%，環比2023年1月的8308套上漲84.3%。在連續兩個月網簽量低至8000+后，北京二手房成交量終于走出陰霾。
北京中原地產研究部總監張大偉直言，這是一個成色十足的小陽春，3月北京二手房很有希望站上2萬套的成交量，價格也隨之波動。“過去幾年北京房地產市場的高峰基本都出現在3月，大部分都是因為購房入學需求上漲導致的。2023年北京入學人口刷新歷史紀錄，所以在這個需求的影響下，2023年北京樓市也出現了小陽春，整體預計3月有望接近2萬套。”
“低基數”高增長
從數據上看，因為受到春節假期的影響，2月北京二手房成交量雖環比、同比大幅增長，但卻都有“夸大”成分。
北京鏈家研究院分析師冷會指出，需要特別注意的是，從增幅表現來看，2月網簽量增幅并無較大參考意義，這一結果主要是低基數效應導致。今年1月和去年2月均為春節月份，受假期影響網簽量和實際成交量相對較低，進而導致今年2月網簽量同環比均出現較大幅度增長。
冷會稱，從專業分析角度看，2023年2月是節后的第一個完整月份，應當與往年的3月做對比。在考慮平年因素的前提下，今年2月網簽規模與去年3月(17085套，北京住建委官網數據)基本持平。當前市場的活躍狀態是季節性的正常表現，說明市場恢復狀況良好。
環比、同比增幅雖不具有參考價值，但超1.5萬套的成交量，“市場暖了”確實是各家機構的共識，那么本輪小陽春又能夠持續多久呢？
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，北京這波復蘇態勢很大程度上是前兩年疫情下積壓的需求釋放的結果，可持續性并不強，后續能否維持還要看政策、宏觀經濟以及居民收入等各項指標的情況。
張大偉同樣表示，從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月成交1.5萬套，3月大概率會超過，但市場推動主要依賴學區房需求，到了4-5月，需求就會下降。
北京商報記者此前調查也了解到，買賣雙方的認知博弈是影響本輪北京小陽春持續的關鍵因素。“其他城市都在調整政策，北京是不是也會變呢？買方希望使勁兒壓價，賣方覺得政策松綁預期明顯。”即便是北京比較優質的二手房，也都會出現“共識難以達成”的局面。
警惕價格波動
買賣雙方的博弈點是對于政策寬松的期待，如購房利率優惠政策、“認房又認貸”松綁等。此前，北京房山區曾傳出落實“一區一策”、調整認房又認貸的政策，隨后被區一級監管部門否認。即便如此，也在市場上引發熱議。
目前，北京政策是“認房又認貸”，自2017年3月開始執行。只有當居民家庭名下在北京無住房，且沒有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購買首套普通自住房，首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房，首付比例不低于40%。
按照北京現行的普通住宅標準，大多數房源二套需要參照80%的首付比例，相比于首套房，購房門檻翻了一倍。
陳霄直言，基于當前的市場狀況，短期內購房者期待的北京寬松政策可能已經不具備出臺條件，后續政策走向如何還要看這一態勢的持續情況。如果交易量持續釋放，大概率會帶來價格的上揚。“近期多城二手房銷售端出現明顯的復蘇態勢，價格的回溫之路相對緩于成交端，但是無論如何業主對價格的預期開始企穩，降價行為逐漸減少。”
一般來說，北京的二手房月度成交量以1.5萬套作為一個關口，站上這一成交量，意味著市場進入繁榮期，如果連續3個月超過這一數值，小業主價格上調的可能就比較大。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年2月北京二手房市場均價為60940元/㎡，環比上漲0.61%，同比上漲7.69%，隨著量的增長，北京二手房價格也在穩步回升。
北京二手房小陽春已至，業內人士也發出預警，要警惕小陽春帶來的“炒作”風氣。無論是購房者還是業主，都應該保持審慎的態度，不能盲目聽信中介人員的炒作話術，平穩的交易環境才更有利于市場健康發展。經歷此前多輪調控政策，北京二手房價格已經回歸到合理區間，目前的房價波動也不會有大范圍的起伏，核心還是按需買賣。
