- 土拍市場降溫殃及二手房市場 中介稱“一個月只開三單”
- 2021年10月21日 來源：證券日報
提要：近期，全國各地第二輪土拍普遍遇冷，流拍率居高不下，溢價率大幅降低，底價成交率更是創出新高。還有多個城市的土地拍賣“未拍先冷”，就連以往韌性十足的一線城市也大幅降溫。繼廣州流拍率達到52.1%之后，北京、上海的第二輪集中供地出讓也于近日結束，降溫明顯。
從近期全國主要城市集中供地情況看，土地拍賣市場全面降溫。與此同時，以北上廣深等一線城市為代表的全國多個城市二手房交易市場量價齊跌，就像“霜打的茄子”，都蔫了。
從房屋銷售情況來看，多家房產中介銷售慘淡。“下半年以來，二手房成交量非常少，這個月我們門店只賣出3套房子。”北京地區一家房產中介的銷售人員對記者表示。
第二輪土拍集體降溫
近期，全國各地第二輪土拍普遍遇冷，流拍率居高不下，溢價率大幅降低，底價成交率更是創出新高。還有多個城市的土地拍賣“未拍先冷”，就連以往韌性十足的一線城市也大幅降溫。繼廣州流拍率達到52.1%之后，北京、上海的第二輪集中供地出讓也于近日結束，降溫明顯。
什么是集中供地？根據2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作要求，自2021年起，22個試點城市執行住宅用地“兩集中”出讓政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。
關于國內土拍市場全面遇冷的原因，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對記者表示，主要是受到調控政策的影響。一方面，在當前全球實施寬松貨幣政策的背景下，實際通脹率處于上行周期，房地產市場很容易成為投機炒作的風口。監管層通過出臺“三道紅線”及房地產市場指導參考價、調整學區房入學政策等舉措，多管齊下，最終將房地產市場的熱度控制在理性程度。另一方面，土拍遇冷也說明房地產企業目前已具備一定的防風險意識，部分企業開始主動降低杠桿率，讓自己更合規。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，土地拍賣市場降溫，在很大程度上與土地交易市場面臨的各類壓力有關。一是各類土地交易受到的約束越來越多；二是房地產企業普遍資金吃緊，不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。
58安居客房產研究院在《2021年第三季度樓市總結》報告中解讀稱：在密集的調控政策下，對比第一次和第二次集中供地情況可見，第二次的土地成交金額、溢價率和樓面均價均出現明顯回調，房企拿地積極性明顯偏弱，土地流拍數量明顯增加。在“三道紅線”政策的壓力下，房企當前的主要任務是優化財務指標，因此，在年內銷售預期偏差、回款壓力增大的情況下，大多數房企都在減少在土地市場的投入。
二手房交易明顯遇冷
與土拍市場同樣冷清的，還有各地的二手房交易市場。據了解，今年以來，多個城市的二手房交易市場普遍遇冷，交易量減少，房價漲幅收縮甚至出現回調，買賣雙方觀望情緒上升。
記者近日對北京二手房市場走訪后發現，不少房地產中介門店門可羅雀，生意冷清。張紅(化名)是北京海淀區一家房產中介門店銷售人員，據他透露，自己已經好幾個月沒開單了。而且，整個門店成交量也很少，10月份以來到現在，所在門店的成交量只有3套。“近期也有客戶來看房，但大多數是來詢價的，實際買房的很少。”
在張紅看來，今年下半年出臺的調控政策較多，特別是對學區房的打壓力度較大，整個房地產交易市場都不太好。以某地學區房的成交情況來看，該小區10月份以來共賣出3套房子，是所有中介公司加起來的成交量；自己所在公司僅賣出一套。“但在市場好的時候，該小區一個月就能賣出20套至30套，我們公司就能賣出8套至10套。”
“現在的二手房交易市場，已經由之前的賣方市場轉變為買方市場了。”另一家房產中介從業人員告訴記者，對原房主來說，若急于出售房子，通常都會下調房子的總價款，否則很難出手；不著急出售的，肯定也不愿意隨便降價。對購房者來說，很多想出手購買的，也會因市場成交量下滑而選擇觀望。
中原地產研究中心發布的統計數據顯示，今年9月份，一線城市的二手房交易數據普遍大跌，創出多年來的新低。其中，上海9月份成交套數只有11000套，比8月份下降40%；廣州9月份二手住宅整體完成網簽宗數為6198宗，環比下降27.38%，同比下降56.04%；北京9月份二手房成交量只有12575套，環比下降21%，創連續18個月以來的市場新低。
不僅成交量持續低迷，二手房交易價格也降溫明顯。“現在著急賣的房子比上月的標價至少降了10%；與上半年價格相比，大概降了20%-25%。”上述房產中介從業人員介紹稱，特別是二手房指導價發布后，部分二手房業主的心里預期有所下降，開始主動降價。盡管房價不斷縮水，但二手房的交易量和看房量仍在直線下降。
今年上半年，上海樓市一度交易火爆，很多房產中介覺得“在屋里坐著，就能把房子賣掉”。沒想到的是，半年后的交易情況急轉直下，面對如今直線下滑的成交量和成交價，很多中介和業主都坐不住了。
上海一家房產中介從業人員小張回憶稱，“上半年時，一套房子有三四組客戶搶著要；從下半年開始，成交量開始下滑，反而不好賣了。以一套老學區房為例，建筑面積70平方米，4月份的掛牌價為1120萬元，買家都出價到1090萬元了，業主都沒賣。因為當時看房客戶較多，業主覺得房價可能還會漲。沒想到這一放，市場就變冷了，最終這套房僅以1050萬元成交，前后足足差了40萬元。”
10月20日，國家統計局發布今年9月份全國70城房價數據顯示，70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。據測算，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。
“當前抑制房價上漲的因素主要有兩個。一是房地產價格確實存在一定的泡沫，主要體現在房價收入比方面；二是房地產企業和金融機構均存在“降杠桿”的需求，房企希望借此降低資金斷鏈風險，金融機構希望借此優化信貸業務結構。”盤和林對記者表示，但要注意到，一線城市依然存在旺盛的購房需求。
