8月23日，保利地產(chǎn)發(fā)布2021年半年報。今年1-6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額2851.85億元，同比增加27.01%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1671.29 萬平方米，同比增長12.00%。銷售業(yè)績增長的同時，保利地產(chǎn)的利潤空間卻在收窄，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額仍為負(fù)。

毛利率、凈利率下降

半年報顯示，期內(nèi)，保利地產(chǎn)取得營業(yè)總收入901.09億元，較去年同期的737.06億元增長22.25%；營業(yè)利潤189.59億元，同比增長8.70%；凈利潤

146.88 億元，同比增長10.25%；歸母凈利潤102.98億元，較上年同期的101.24億元僅增長1.72%。

與此同時，保利地產(chǎn)的營業(yè)成本增幅明顯。期內(nèi)，保利地產(chǎn)的營業(yè)成本為607.33億元，較上年同期的473.79億元增長28.19%，遠(yuǎn)超營業(yè)總收入的同比增幅。其中，銷售費(fèi)用24.73億元，同比增長31.27%；管理費(fèi)用23.29億元，同比增長25.65%；財務(wù)費(fèi)用13.13億元，同比下降38.65%；研發(fā)費(fèi)用增長3028.08%至4.26億元。

營業(yè)成本的上浮導(dǎo)致保利地產(chǎn)的毛利率、凈利率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率均出現(xiàn)下滑。2021年上半年，保利地產(chǎn)的毛利率為

32.50%，同比下降 3.22 個百分點(diǎn)；凈利率為 16.32%，同比下降

1.75個百分點(diǎn)；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為5.56%，較上年同期的6.23%下降 0.67 個百分點(diǎn)。

實(shí)際上，從2019年中期、2020年中期、2021年中期的數(shù)據(jù)來看，保利地產(chǎn)的毛利率與凈利率持續(xù)下行。其中，毛利率分別為39.75%、35.69%、32.45%，凈利率為18.23%、18.08%、16.34%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，保利地產(chǎn)的毛利率、凈利率下降均超出預(yù)期，伴隨高地價項目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，未來的毛利率及凈利率表現(xiàn)仍將承壓。

上述人士進(jìn)一步解釋稱，由于土地集中供應(yīng)、招拍掛政策不斷調(diào)整，開發(fā)商的投資拓展能力得到考驗(yàn)，土地獲取難度加大。同時，“限房價”、“競地價”、“競品質(zhì)”政策逐步推廣，預(yù)售條件逐漸收緊，房企的利潤空間將不斷受到擠壓。

值得注意的是，2020年中期、2021年中期，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)，分別為-252.44億元、-248.1億元。

此外，保利地產(chǎn)投資相對積極。上半年，保利地產(chǎn)拓展項目84個，新增建筑面積1651萬平方米，拓展金額963 億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)上半年新增貨值排名第3。

需要關(guān)注的是，保利地產(chǎn)新增項目中一二線城市的金額占比有所下滑，三線城市的金額占比提升。國盛證券的報告顯示，1-6月，保利地產(chǎn)拿地金額在一線、二線和三線城市中占比分別為13.13%、49.15%、37.72%。其中，一二線較2020年分別下降6.76個百分點(diǎn)、2.65個百分點(diǎn)，三線城市則上升9.41個百分點(diǎn)。從城市群分布來看，1-6

月拿地金額集中在長三角、成渝、京津冀、粵港澳、長江中游等，占比依次為28.47%、13.96%、12.96%、9.13%、7.58%，上述幾個核心區(qū)域占比達(dá)

72%。

保利地產(chǎn)在半年報中表示，根據(jù)上半年市場情況，公司保持投資定力，適度增加對核心城市群內(nèi)的潛力三線城市布局力度。

何時重回第三？

宋廣菊卸任董事長后劉平繼任，有關(guān)保利地產(chǎn)何時“重回第三”的話題再次引發(fā)市場關(guān)注。早在2017年，宋廣菊曾表示，2-3年內(nèi)保利地產(chǎn)的排名要重回行業(yè)第3。同年，保利地產(chǎn)被融創(chuàng)中國反超，排名跌至第5，此后一直未回到第3。

今年1-7月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積1984.10 萬平方米，同比增加 9.35%；實(shí)現(xiàn)簽約金額 3273.40 億元，同比增加

19.84%。克而瑞的統(tǒng)計顯示，保利地產(chǎn)前7月全口徑銷售額維持在房地產(chǎn)行業(yè)第5，增速在TOP40房企中位于中下游，排名第31位。

消息人士表示，保利地產(chǎn)做大做強(qiáng)的雄心一直都在，不過，頭部房企的地位相對穩(wěn)固，很難輕易撼動。加之，當(dāng)前市場環(huán)境日益趨嚴(yán)，“重回第三”仍是長路漫漫。

實(shí)際上，劉平走馬上任后的首秀是帶領(lǐng)管理層集體增持保利地產(chǎn)的股票，這被外界喻為劉平做大做強(qiáng)保利的雄心。

8月4日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)擬在未來6個月內(nèi)，通過上海證券交易所交易系統(tǒng)增持不超過公司總股本2%的股份，并于公告當(dāng)日已完成首次增持50萬股。同時，保利地產(chǎn)還發(fā)布公告稱，公司董事長、總經(jīng)理劉平及全體高級管理人員計劃自2021年8月4日起6個月內(nèi)增持公司股份，合計增持金額不低于800萬元、不超過1500萬元，增持價格不超過15.06元/股。其中，劉平增持金額上限為500萬元，遠(yuǎn)超其一年稅后收入所得。

資料顯示，保利地產(chǎn)上市以來，保利集團(tuán)僅在公開市場增持過4次，除了此次，其他分別為2008年、2014年、2015年。“在劉平上任不足一周，保利集團(tuán)通過增持股份表達(dá)了對保利地產(chǎn)的肯定與支持，也是對新任董事長的信任。從上述兩方面來看，這無疑是大禮包”，上述消息人士指出。