- 杭州集中土拍首例“退地”：寧棄5000萬保證金也要退，宋都股份“豪橫”背后有何隱情？
- 2021年07月22日 來源：中國財經網
提要：7月20日，浙系宋都基業投資股份有限公司（以下簡稱“宋都股份(2.510, 0.00, 0.00%)”）放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地，此舉令宋都股份損失了5000萬的保證金，占其2020年歸母凈利潤（3.52億元）的14.2%。宋都股份表示，退地原因是經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策。
7月20日，浙系宋都基業投資股份有限公司（以下簡稱“宋都股份(2.510,?0.00,?0.00%)”）放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地，此舉令宋都股份損失了5000萬的保證金，占其2020年歸母凈利潤（3.52億元）的14.2%。宋都股份表示，退地原因是經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策。
不過，記者了解到，該“退地風波”另有隱情。有消息稱，宋都拍得該地塊之前已有意向合作方，但摘地之后合作方變卦，將宋都推入窘境。目前一位接近宋都股份的人士向記者確認：“有這么回事，情況屬實。”
宋都股份“割肉”5000萬元退地
7月20日晚間，宋都股份發布公告，稱放棄競得的杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權，繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。
公告透露，公司于今年5月15日披露了《關于競得土地使用權的公告》，公司全資子公司杭州紹輝企業管理有限公司（以下簡稱“杭州紹輝”）通過浙江省土地使用權網上交易系統競價競得國有建設用地杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權。截至目前，公司尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。
對于退地原因，公告解釋說，2021年5月，杭州市推出集中供地政策以來，“結合全國房地產政策環境與公司良性生態發展”，經公司與杭州市規劃和自然資源局溝通、協商后，公司于2021年7月20日收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書，杭州紹輝前期獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消，杭州紹輝已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還，涉及金額占公司最近一期經審計凈利潤（3.52億元）的14.19%。
公告強調，此次放棄競得的土地使用權，“是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策”。公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權利。截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進入開發流程。
公開資料顯示，“大本營”杭州是宋都股份重倉所在地。5月7日至8日，在杭州首次集中拍地中，宋都股份以45.84億包攬5宗地塊，與濱江集團(4.170,?0.00,?0.00%)同為第二大贏家。其中，運河新城GS1001-17地塊（即杭政儲出【2021】8號地塊）經過20輪報價，由宋都股份全資子公司紹輝公司以17.83億元總價競得，樓面價20962.12元/平方米，溢價率29.86%，自持21%。該地塊位于拱墅區，東至新開河，南至蔣家橋街，西至皇蔣路，北至新開河，出讓面積34025平方米，用途為住宅用地。
集中供地的首例退地
《華夏時報》記者注意到，在近年頗為火熱的杭州市場，“退地”這種事情并不常見。最近的一次還是在2019年9月，杭州本土房企贊成以約3.77億元的價格競得“蕭政儲出【2019】42號”地塊，但之后退地，繳納的5853萬元保證金打了水漂。而宋都此次退地，則是集中供地的首例違約。
就退地具體原因，以及“公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權利”的含義，7月21日上午，《華夏時報》記者向宋都股份相關負責人進行了詢問，但該負責人未作回應。
事實上，“缺乏盈利空間”是業內人士對于此次退地的普遍看法。浙報傳媒地產研究院數據顯示，在杭州首輪集中出讓中，全部57宗地塊剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中有41宗地塊溢價封頂、競自持，占比高達75%，自持總面積超過66.2萬平方米。“雙限”+高自持，擠壓了開發商的利潤空間，57宗地塊中能盈利的寥寥無幾。
即使是規模房企，在杭州“雙限”+高自持的土拍規則下也很難有豐厚的利潤空間：在杭州首輪供地中拿下5幅地塊后，濱江集團董事長戚金興坦言：“在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，?融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”
杭州首批集中供地中，本土房企綠城中國顆粒無收。對此綠城中國浙江區域集團總經理吳恒在近期的采訪中直言“我們不后悔”，強調綠城的原則是在保證產品品質的前提下又要保證項目的經營利潤，“所以說在這種兩難的境地下……企業要健康發展，我覺得既要面子又要里子，所以我們不后悔”。
規模房企尚且如此，作為中小型房企的宋都股份利潤空間自然也十分有限。回到杭政儲出【2021】8號地塊，超過2萬元/平方米的樓板價、高達21%的自持比例，3000元/平方米的精裝修以及財務成本、稅費成本等，對比29500元/平方米的商品房限價，利潤空間難言可觀。
同時，根據克而瑞研究中心發布的“2021上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜”，宋都股份上半年全口徑銷售額為108.9億元，位列第121名。而2020年，宋都股份歸母凈利潤同比下降40.1%，近四年來凈利潤首次出現負增長。此外，截至今年7月5日，宋都股份及控股子公司對外擔保總額156.40億元，達到凈資產的三倍多。
有業內人士指出，房企迫切想要拿地的心態是普遍存在的，而“退地風波”也提醒房企拿地要量力而行、保持理性。
浙報傳媒研究院院長丁建剛認為，“退地”一事背后的警示意義值得房企深思。“退地發生的原因，主要是房企面對‘雙集中’供地的規則尚不熟悉，比較焦慮。”丁建剛告訴《華夏時報》記者，尤其是在5月7日5月8日期間，在數10家企業搶地造成的亢奮的氛圍中，保持理性和定力是困難的。
“當然，為了保市場、保團隊、保江湖地位、保股價，有時可能寧可犧牲一點利潤，甚至寧可虧損一點兒，但這肯定無法持續，這是常識。”丁建剛直言。
據悉，杭州相關部門已經注意到了首輪集中供地過于火爆、推升地價的情況。近期，杭州發文叫停了目前市場上住宅項目中商鋪改建“商墅”的行為。另有市場消息稱，第二輪集中供地中，杭州將取消勾地保證金制度、提高參與競拍的保證金，并將把競自持改為競配建，試點“競品質”，提高競拍門檻，其目的在于平抑地價、又防止開發商低質的快周轉，下半年房企有望在杭州獲取更便宜的土地。
值得一提的是，有市場消息顯示，“宋都退地另有隱情，合作方臨時變卦恐為導火索”。據知情人士透露，宋都拍得該地塊之前，有意向合作方，且商務合作相當明確。摘地之后，合作方變卦，將宋都推入窘境。
對于這一說法，一位接近宋都股份的人士向《華夏時報》記者確認，“有這么回事，情況屬實”。
而在丁建剛看來，這一傳言也給了房企另一個警示：“如果雙方確定了合作，是要事先簽好協議的，口頭表述的，分分鐘可以撤退。”
