- 中南建設(shè)的2020：“三道紅線”降至黃檔 安全邊際持續(xù)增厚
- 2021年04月30日 來源：中國財(cái)經(jīng)網(wǎng)
提要：2020年以來，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。從“三道紅線”融資新規(guī)，到金融機(jī)構(gòu)房貸集中度管理，再到多城“集中供地”，這都意味著房企依賴高杠桿擴(kuò)張的模式已成為歷史。
2020年以來，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。從“三道紅線”融資新規(guī)，到金融機(jī)構(gòu)房貸集中度管理，再到多城“集中供地”，這都意味著房企依賴高杠桿擴(kuò)張的模式已成為歷史。
大浪變革下，“降杠桿”已成房地產(chǎn)行業(yè)大勢所趨。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)會擁有更寬的安全邊際，長期堅(jiān)持“穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報(bào)表”經(jīng)營主張的中南建設(shè)就是其中一個(gè)典型案例。
在去杠桿的背景下，融資渠道趨緊，內(nèi)生現(xiàn)金流成為房企可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。2020年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1293.1億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額84.7億元，連續(xù)3年保持正值。截至2020年末，中南建設(shè)在手現(xiàn)金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%，發(fā)展安全墊持續(xù)增厚。
現(xiàn)金流充裕的中南建設(shè)，其盈利能力也在持續(xù)增強(qiáng)。2020年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入786.0億元，同比增長9.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70%；衡量公司核心盈利能力的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)28.18%，與上年同期更是相比增長6.60個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平。
在盈利能力不斷提升的背后，是中南建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工兩大核心業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2020年中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入585.7億元，同比增長13.5%。據(jù)中南建設(shè)方面透露，截至2020年末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1202.9億元，這在很大程度上鎖定了未來幾年的業(yè)績提升空間。分析認(rèn)為，這離不開中南建設(shè)不斷完善的城市布局和日趨增強(qiáng)的運(yùn)營能力。據(jù)悉，中南建設(shè)始終聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集的核心城市，適度增加一、二線城市的資源占比，控制中小城市的但項(xiàng)目規(guī)模。另外，中南建設(shè)在積極推進(jìn)快周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目建筑業(yè)務(wù)2020年則實(shí)現(xiàn)新承接(中標(biāo))項(xiàng)目合同金額306.8億元，同比增長10.4%，其中合同金額3億元以上項(xiàng)目33個(gè)。分析認(rèn)為，隨著基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等加速建設(shè)，中南建設(shè)作為資質(zhì)種類最全、資質(zhì)等級最高的民營建筑企業(yè)或迎來進(jìn)一步發(fā)展機(jī)遇。
除了促進(jìn)內(nèi)生現(xiàn)金回流，中南建設(shè)還主動加強(qiáng)債務(wù)規(guī)模與資金成本的控制。截至2020年末，中南建設(shè)有息負(fù)債(含期末應(yīng)付利息)799.0億元，在同等銷售規(guī)模房企中處于相對低位。其中有息負(fù)債中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債233.7億元，占全部有息負(fù)債的29.25%，較2019年末下降5.06個(gè)百分點(diǎn)。
而備受關(guān)注的“三道紅線”方面，中南建設(shè)順利實(shí)現(xiàn)了由“紅”轉(zhuǎn)“黃”。截至2020年末，中南建設(shè)凈負(fù)債率降97.27%，與上年同期相比下降71.12個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04，除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為79.76%，三條紅線降到“黃檔”。中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含在出席業(yè)績發(fā)布會時(shí)表示，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率是行業(yè)內(nèi)最難的一條，未來將持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，有信心最晚明年實(shí)現(xiàn)"三線全綠"。
至于具體改善策略，陳昱含認(rèn)為可從以下幾方面入手：“適度控制規(guī)模增速，土儲采取平衡策略；提升自身周轉(zhuǎn)效率，降低預(yù)收賬款，加快利潤釋放，提高股東權(quán)益。此外，中南建設(shè)計(jì)劃增加一些并表合作項(xiàng)目的實(shí)收資本，增加少數(shù)股東權(quán)益?！睌?shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)2020年末少數(shù)股東權(quán)益196.6億元，比年初增加265.2%。
在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，中南建設(shè)還積極通過開拓融資渠道的方式，進(jìn)一步保障資金鏈安全。年報(bào)顯示，2020年，中南建設(shè)共發(fā)行了兩期中期票據(jù)，合計(jì)融資30億元；另外還發(fā)行了債權(quán)融資計(jì)劃、超短融、無抵押美元定息債券和資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃等。
此外，中南建設(shè)還與各類銀行保持了長期的合作關(guān)系。截至2020年末，所獲得的銀行授信額度為1725億元，其中1312億元未使用。
難能可貴的是，中南建設(shè)的融資成本持續(xù)下降。受此影響，中南建設(shè)2020年的財(cái)務(wù)費(fèi)用為5.5億元，同比下降了18.55%。
由于財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資本市場上的投資者對中南建設(shè)的主體信用及償債能力充滿了信心，這在各大機(jī)構(gòu)給予的評級里可窺得一斑。2020年9月，穆迪將中南建設(shè)的主體信用評級從B2提升至B1；10月，標(biāo)普將中南建設(shè)的信用評級從“B”上調(diào)至“B+”。中國銀河、開源證券、方正證券、中泰證券等也紛紛給予中南建設(shè)“推薦”、“買入”等向好評級。其中中國銀河在研報(bào)中提到，中南建設(shè)2020年交出的靚麗答卷，逆市彰顯穩(wěn)健成長本色，看好公司長期表現(xiàn)。
