- 大唐地產(chǎn)連續(xù)三年凈負(fù)債率超400% 三地貢獻(xiàn)9成銷(xiāo)售額
- 2019年12月09日 來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)
提要：日前，福信集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)大唐集團(tuán)控股有限公司（下稱“大唐地產(chǎn)”）向港交所遞交招股書(shū)。
繼三巽集團(tuán)、港龍地產(chǎn)后，在2019年樹(shù)立“3年1000億+，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)”的大唐地產(chǎn)也加入到赴港IPO的隊(duì)伍中。
日前，福信集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)大唐集團(tuán)控股有限公司（下稱“大唐地產(chǎn)”）向港交所遞交招股書(shū)。記者注意到，大唐地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)集中，招股書(shū)顯示，截至今年9月，南寧的土地儲(chǔ)備在公司土地儲(chǔ)備總量中占比達(dá)35.3%。分城市看，大唐地產(chǎn)在南寧、天津、福建漳州三個(gè)城市布局較密集。
除此之外，大唐地產(chǎn)也陸續(xù)進(jìn)入到京津冀、長(zhǎng)江中游、重慶、西安等市場(chǎng)。規(guī)模的擴(kuò)張，也導(dǎo)致了公司負(fù)債總額從2016年的186.69億元飆升至2019年6月的312.86億元。在過(guò)去的2016年-2018年，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%，截至今年6月底，該房企凈負(fù)債率達(dá)到185.6%，遠(yuǎn)高于第三方機(jī)構(gòu)給出的80%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率水平。
此外，截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)未償還借款為75.98億元，其中一年內(nèi)需償還17.3億元，一至兩年需償還31.7億元，而公司賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為19.42億元，在債務(wù)覆蓋上略顯緊張。
12月6日，對(duì)于公司目前的大量債務(wù)壓力以及項(xiàng)目過(guò)于集中的問(wèn)題，記者向大唐地產(chǎn)發(fā)送采訪函，但是截至發(fā)稿前，對(duì)方未予回復(fù)。
去年銷(xiāo)售額340億
中小房企赴港上市的隊(duì)伍再添一員。
近日，大唐集地產(chǎn)向港交所遞交招股書(shū)，擬在香港主板上市，擬募資保障旗下地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行，以及償還兩筆即將到期的銀行借款等。
實(shí)際上，記者注意到，這家總部位于廈門(mén)的閩系房企10年前便計(jì)劃上市，然而企業(yè)隨后遭遇的艱難境況使得上市計(jì)劃擱淺。
2017年，大唐地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)百億，開(kāi)發(fā)規(guī)模位居全國(guó)行業(yè)排行第105名。2018年是大唐地產(chǎn)的跨越之年，大唐以340億的銷(xiāo)售額位列全國(guó)房企77名，進(jìn)擊全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)。
公開(kāi)資料顯示，大唐地產(chǎn)的主要收入來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，母公司是福信集團(tuán)。營(yíng)收方面，據(jù)招股書(shū)顯示，2016年-2019年上半年（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告期內(nèi)），大唐地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及25.26億元；相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為1.29億元、4.13億元、5.88億元及3.69億元；同期，公司毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。
目前，大唐地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍主要布局海西、北部灣、京津冀及長(zhǎng)江中游4大經(jīng)濟(jì)區(qū)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年間，大唐地產(chǎn)流量銷(xiāo)售金額從86.1億元躍居308.6億元。
廣西成業(yè)績(jī)主力
記者注意到，大唐地產(chǎn)的項(xiàng)目相對(duì)集中。
招股書(shū)顯示，這快速增加的銷(xiāo)售額主要來(lái)自于福建漳州、廣西南寧、天津三地項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。2016-2018年間，上述三座城市的貢獻(xiàn)在總銷(xiāo)售物業(yè)收益中占比分別達(dá)到76%、98.9%、98.8%。
此外，截至今年9月底，廣西單個(gè)省份的土地儲(chǔ)備在公司土地儲(chǔ)備總量中的占比達(dá)35.3%。可以說(shuō)，廣西南寧正成為大唐地產(chǎn)的發(fā)展核心，此前在2018年，公司僅在南寧市銷(xiāo)售可達(dá)到100.36億元，占比公司當(dāng)年總銷(xiāo)售金額的三分之一。
截至2019年9月30日，公司在廣西南寧市擁有20個(gè)項(xiàng)目（含聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)），土地儲(chǔ)備309.68萬(wàn)平方米，占公司土儲(chǔ)總量39.76%。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，大唐地產(chǎn)南寧城市公司實(shí)現(xiàn)71.34億元流量金額、62.36萬(wàn)平方米的流量銷(xiāo)售面積，位列南寧房企流量榜首位。
業(yè)內(nèi)人士分析，大唐地產(chǎn)把大量項(xiàng)目壓在少數(shù)幾個(gè)城市，有可能會(huì)造成較大的去化壓力，導(dǎo)致企業(yè)資金壓力上升，負(fù)債增加，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力將在局部市場(chǎng)調(diào)整的情況下面臨考驗(yàn)。
對(duì)于為何選擇將中西部作為主要增長(zhǎng)區(qū)域，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)說(shuō)道，“對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，上市或許可以打通融資渠道，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，這也是大唐地產(chǎn)為何沖擊上市的原因，此外，對(duì)于南寧還有北部灣這些地方的地價(jià)不算高，城市友好度還不錯(cuò)，成長(zhǎng)性很快，可以快速拿地、快速開(kāi)工、快速銷(xiāo)售，城鎮(zhèn)化的增長(zhǎng)處于比較高速階段。”
大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾于2018年公開(kāi)表示，未來(lái)三年將沖擊500億元銷(xiāo)售目標(biāo)。到了今年，目標(biāo)再次升級(jí)為“三年沖千億，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。至于整體的規(guī)模增長(zhǎng)，目標(biāo)則是三年內(nèi)每年50%左右的復(fù)合增長(zhǎng)率。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100榜單，2019年1-11月，大唐地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額為316.7億元，排名第78位。
在各地調(diào)控力度不減的背景下，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期在調(diào)整，各地又出臺(tái)限價(jià)政策，大唐地產(chǎn)如果按照目前銷(xiāo)售節(jié)奏，想要在短短三年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對(duì)公司的土地儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)模式、現(xiàn)金流和人才等都是極大的挑戰(zhàn)，此外，一些房企負(fù)債壓力過(guò)高，容易被監(jiān)管層監(jiān)管，尤其是在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的這兩年，對(duì)于負(fù)債數(shù)據(jù)監(jiān)管更為嚴(yán)厲。”
千億目標(biāo)被指難實(shí)現(xiàn)
事實(shí)上，在經(jīng)歷高速擴(kuò)張后，與其他中小型房企一樣，大唐地產(chǎn)同樣難逃高負(fù)債的窠臼。招股書(shū)顯示，2016-2018年末及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元。
同時(shí)，在報(bào)告期內(nèi)，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債比率連續(xù)三年超過(guò)400%，分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。截至今年6月底，該房企凈負(fù)債率達(dá)到185.6%，遠(yuǎn)高于第三方機(jī)構(gòu)給出的80%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率水平。
截至2019年6月末，大唐地產(chǎn)的借款總額達(dá)到75.98億元，一年內(nèi)應(yīng)償還的借款約為17.3億元，一至兩年內(nèi)應(yīng)需償還的借款約為31.69億元；同期，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為19.42億元。可見(jiàn)，公司在債務(wù)覆蓋上略顯緊張。
記者注意到，大唐地產(chǎn)也在招股說(shuō)明書(shū)中也表示，公司目前有大量債務(wù)，并可能在未來(lái)產(chǎn)生額外債務(wù)，這可能對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕绊憽?/p>
因此，大唐地產(chǎn)在披露募資用途時(shí)，明確提到了用于償還部分計(jì)息銀行借款，其中一筆按固定年利率9%計(jì)息及于2022年6月到期，還有一筆銀行借款按固定年利率8.5025%計(jì)息及于2021年8月到期。
值得一提的是，招股書(shū)顯示，2016-2018年，大唐地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-13.17億元、-12.41億元、20.53億元，今年上半年，大唐地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為29.5億元。
對(duì)于現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，大唐地產(chǎn)在招股書(shū)中表示，現(xiàn)金流的增加主要由于公司合約負(fù)債增加了31.78億元，而合約負(fù)債的增加主要是公司收取客戶的預(yù)售墊款增加所致。
目前，千億銷(xiāo)售目標(biāo)壓頂?shù)拇筇频禺a(chǎn)，近期在積極補(bǔ)充土儲(chǔ)。今年11月5日，福建漳州出讓3宗地塊，大唐地產(chǎn)6.07億元競(jìng)得兩宗，其中一宗是大唐地產(chǎn)和恒盛聯(lián)合拍下；10月11日，大唐地產(chǎn)以總價(jià)約2億元拿下廣西南寧一商住地塊。
