- 大唐地產赴港IPO：凈負債比率高達185.6% 招股書披露15起項目公司不合規事件
- 2019年12月03日 來源：中國網財經
提要：繼三巽集團、港龍地產后，又一家房地產企業——總部位于廈門的大唐集團控股有限公司(簡稱“大唐地產”)加入到排隊港股IPO的隊伍中。
繼三巽集團、港龍地產后，又一家房地產企業——總部位于廈門的大唐集團控股有限公司(簡稱“大唐地產”)加入到排隊港股IPO的隊伍中。
公開資料顯示，大唐地產的主要收入來自物業開發及銷售，母公司是福信集團。2016年-2018年及2019年上半年，大唐地產銷售物業產生的收益分別為11.4億元、34億元、52.3億元和24.2億元，占總收益的比例約為55.1%、84.7%、95.2%及96%。
截至2019年9月30日，大唐地產應占估計建筑面積約為780萬平方米。在全國范圍內有69個物業開發項目，其中26個位于海西經濟區，北部灣經濟區及周邊城市、京津冀經濟區和長江中游經濟區的物業項目分別由26個、9個和4個。大唐地產在招股書中表示，擬繼續在若干主要城市群內的多個城市拓展業務。
計劃三年內沖刺千億
此前克而瑞披露的數據顯示，大唐地產近年的銷售規模和行業排名在不斷提升。2016年-2018年的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元和308.6億元，行業排名分別為第149、第109、第77。
不過，大唐地產似乎并不滿足目前的成績，其總裁郝勝春曾于2018年公開表示，公司確定了“未來三年沖刺500億元的銷售目標”。2019年，大唐地產再次將目標升級為“3年1000億+，進入全國房企50強”。
在各地調控力度不減的背景下，有房地產行業評論員在接受記者采訪時表示：“大唐地產如果按照目前銷售節奏，想要在短短三年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對公司的土地儲備、運營模式、現金流和人才等都是極大的挑戰。”數據顯示，2019年1-11月，大唐地產全口徑銷售金額為298.3億元，行業排名第78。
500億元目標尚未完成，大唐地產為何著急追趕千億？銷售目標是否有“口號化”嫌疑？針對這些問題，致電致函大唐地產，相關工作人員表示“幫忙轉達”，但截至發稿時未收到回復。
千億銷售目標壓頂的大唐地產，近期在積極補充土儲。今年11月5日，福建漳州出讓3宗地塊，大唐地產6.07億元競得兩宗，其中一宗是大唐地產和恒盛聯合拍下；10月11日，大唐地產以總價約2億元拿下廣西南寧一商住地塊。此外，大唐地產今年來在湖南岳陽、廣西柳州等地有所收獲。
凈負債比率一度超過10倍
大唐地產是否有足夠的資金支撐即將加速的規模擴張？上述評論員指出，自5月以來，房企融資收緊信號頻傳，從銀行貸款到發債、再到信托融資等渠道幾乎全面受限。大唐地產此時選擇IPO上市融資，可能系資金需求強烈所致。
從招股書披露的數據來看，2016-2018年末及2019年6月底，大唐地產的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%，遠高于第三方機構給出的80%的房地產行業整體負債率水平。
截至2019年6月30日，大唐地產未償還借款為75.98億元，其中一年內需償還17.3億元，一至兩年需償還31.7億元，而公司賬上的現金及現金等價物僅為19.42億元。至于此次IPO所募資金，大唐地產表示，主要用于公司的現有項目資金需求，包括物業開發項目(即唐晟雅苑、唐璽雅苑、長沙大唐印象御璽及長沙大唐印象御園)的建筑成本；償還部分若干現有計息銀行借款，均為用于公司物業項目開發的貸款，包括(i)一筆銀行借款，按固定年利率9.0%計息及于2022年6月到期，及(ii)一筆銀行借款，按固定年利率8.5025%計息及于2021年8月到期；將用于一般業務運營及運營資金。
盡管還有若干貸款要還，但大唐地產對營銷及廣告的支出毫不吝嗇。招股書顯示，2016-2018年，大唐地產營銷及廣告費用分別是6629.5萬元、6598.8萬元和9360.2萬元。2019年1-6月為2145.6萬元，與上年同期相比有所增長。據了解，大唐地產近幾年來借助舉辦拳擊賽事進行營銷，郝勝春曾在接受媒體采訪時表示，公司在積極探索地產+體育的發展，會優先考慮圍繞拳擊這一潛力巨大的運動項目來發力。
不合規事件及業主維權投訴多發
招股書顯示，計劃赴港上市的大唐地產，報告期內還曾發生過若干不合規事件，主要涉及4個方面，分別為：6個項目公司無建筑工程施工許可證開展業務，總罰款340萬元；4個項目公司沒有遵守相關建筑工程規劃許可證及/或其他相關規劃批文所載規定或規劃而開展建筑工程，合計被罰130萬元；2個項目公司在未辦妥相關建筑工程竣工手續的情況下交付物業，被罰款40萬元；還有3個項目公司所刊登的物業廣告未能遵守廣告法規定被罰款50萬元。
此外，大唐地產旗下的項目近期也發生了投訴維權事件。福建漳州開發區大唐世家2期業主廖先生于近期向投訴，稱所在的小區曾出現樓板外墻開裂、樓房沉降、房屋漏水等諸多問題。近期地下停車場現圍擋，廖先生質疑是開發商房屋出現質量問題擅自維修，去詢問時雙方發生沖突致受傷。
廣西南寧邕寧區的網友在人民網地方領導留言板投訴，稱該區域大唐世家一區安置房收房未滿2年漏水；江西南昌大唐世家業主在安居客平臺投訴，稱2015年看房時就發現房子質量低劣，存在墻壁漏水、地面大面積空鼓、墻壁開裂、墻壁空鼓、粉刷嚴重不平整等問題。隨后物業敷衍整改，但漏水一直未維修好，很多空鼓部分維修不到位，墻壁空鼓開裂部位只在表面簡單粉刷一層水泥。
對于上述投訴，記者試圖向大唐地產求證，但沒有得到答案。有業內人告訴記者：“不合規事件和投訴頻發，會影響大唐地產的品牌影響，企業應該引起重視，這樣才能讓投資者更加踏實。”
