- 雨潤“傍上”中鐵建 祝義財斷臂求生后的地產心思
- 2019年11月21日 來源：觀點地產網
提要：中鐵建地產官微發布的一則消息稱，與雨潤控股集團在北京簽署戰略合作框架協議，讓沉默了許久的雨潤地產再次浮出水面。
中鐵建地產官微發布的一則消息稱，與雨潤控股集團在北京簽署戰略合作框架協議，讓沉默了許久的雨潤地產再次浮出水面。
值得一提的是，雨潤控股集團董事長祝義財出席了簽約儀式，這是他回歸雨潤后為數不多的一次公開露面。
自2014年起走上“被收購”道路的雨潤地產，遭遇的債務危機后不斷地傳出碧桂園、融創并購消息，而后又一次次出售項目予遠洋、佳源國際，背后是雨潤地產最艱難的五年。
這次與中鐵建地產的合作簽約，無疑給雨潤地產打了一針強心劑。另一方面，在祝義財的規劃里，看到了雨潤重生后的地產心思。
祝義財初步提出了雨潤控股集團存量土地資源開發和合作開發第四代商業綜合體兩條思路，尤其是聚焦以人民生活方式變革為核心、以體驗性、休閑性為主導的主題商業綜合體開發。
與以往的賣賣賣不同，依靠中鐵建地產這棵大樹，雨潤的房地產業務想象空間變得更大。
傍上國企中鐵建
在簽約儀式上，祝義財強調，國有企業具有強大的政治優勢和信用背書，民營企業具有分配靈活的體制機制優勢，疊加中國鐵建地產專業化的開發能力和品牌影響力，雙方能夠有效實現需求互補、強強聯合。
經歷了一輪債務危機，雨潤地產亟需找到一棵可以倚靠的大樹，央企背景的中鐵建地產無疑是很好的伙伴。
截至2019年5月27日，中鐵建地產集團在31個城市及2個國家級新區（廣州南沙新區、貴安新區）布局了146個項目，總建筑面積4900多萬平方米，已開發面積3600多萬平方米。
盡管在幾年前就傳出過碧桂園、融創想并購的消息，不過，令融創望而卻步的的是雨潤地產集中三四線城市的布局和巨額的經濟糾紛。
“雨潤的土地儲備是一個富礦。”業內人士表示。公開資料顯示，截至2013年底，雨潤地產的可開發建面超過6000萬平方米，布局城市40-50個，項目80多個。但是，絕大部分地塊屬于農貿物流用途。
然而，根據融創2015年擬并購雨潤地產時作出的投資數據，雨潤地產住宅及商業綜合體開發業務土地儲備僅800萬平方米，主要布局在江蘇、浙江和山東，共有34個項目。
孫宏斌當時還表示，對雨潤的中央商場、食品、農產品、保險板塊感興趣的人有很多，其中最難的是房地產。雨潤地產主要在三四線城市，整體的布局是不對的。2016年1月，孫宏斌旗下公司宣布放棄收購。
此后，也有消息稱碧桂園有意接盤雨潤地產，但最后也無下文。自2016年初至2018年底，處于風雨飄搖的雨潤地產，又陸續傳出土地被查封、出售項目、工地停工等聲音。
截至2018年10月31日，雨潤集團涉訴案件900余件，標的額近300億元。其中，已進入執行程序的案件近100件，標的額約100億元。
截至2019年上半年，雨潤上市平臺中央商場公布，房地產開發營業收入4.07億元，占總營業收入的10.39%。
其中，地產主要在建項目預計投資總額157.26 億元。這意味，雨潤地產不僅僅需要信用背書，還要有雄厚的資金背景的合作對象。
只是，不知道雨潤地產會不會走上一條類似綠城的道路。
雨潤地產重生？
資料顯示，雨潤集團于2002年開始涉足地產開發，并成立了雨潤地產，目前開發項目以二三線城市為主，遍布南京、西安、青島、沈陽等地區。
隨著住宅開發逐漸成熟，雨潤地產于2009年正式控股A股平臺“中央商場”，進軍商業地產領域。
隨后，雨潤陸續將一些地產業務注入中央商場，據中央商場2019年中期業績報告顯示，該平臺主要包含三大業務板塊，新零售板塊、新地產板塊、新業態板塊。
其中地產板塊，上半年地產項目委托代建、代銷協議簽訂落地。公司改變地產項目管理模式，重新梳理地產各項目，調整部分項目規劃。
截至上半年，在建項目10個，主要分布在江蘇徐州、淮安、宿遷、海安、盱眙和泗陽等地區。由于房地產行業具有投資大、建設周期長、運營管理難度高，且受房地產業宏觀調控政策影響大等特點，管理難度大，因此，公司為降低運營成本，于報告期將房地產開發業務托管給江蘇地華房地產開發有限公司代建和江蘇潤地房地產開發有限公司代銷。
但上述項目只是雨潤地產的部分資產，雨潤集團運作的地產平臺主要有兩個，一是上市公司中央商場旗下的商業及地產業務；二是祝義財本人控制下的地產集團，產品類型涵蓋住宅、旅游地產、商業地產及物流地產。
據熟悉雨潤地產的相關人士介紹：“除了綜合體外，農產品物流中心也是占比很大的業務板塊。”
據雨潤集團官網未標明時間的介紹稱，未來五年，雨潤物流將按照“333”發展規劃，在全國30個省會城市建立雨潤農產品全球采購中心、在300個地級市建立雨潤農產品物流配送中心、在3000個農產品資源聚集區建立農產品生產示范基地，成為知名的農產品物流設施提供商和服務商。
分析人士表示，雨潤在進入地產后的快速擴張時期已埋下危機，注定要承受涉足地產多元化發展的陣痛，想要回到昔日輝煌時光并不是一件易事。
自祝義財“歸來”后，分別對雨潤食品和中央商場兩個上市平臺重整旗鼓，只是“浴火”太久，這次地產平臺能否借助合作迎來重生，拭目以待。
