去年以來，物業公司赴A股上市熱情高漲。繼南都、新大正后，又一家物業公司加入排隊IPO的隊伍中來。

近日，浙江開元物業管理股份有限公司(簡稱“開元物業”)更新招股書，公司計劃于創業板上市，募集資金3.89億元，用于物業管理市場拓展項目、信息中心建設項目、人力資源建設項目、智慧社區建設項目和項目創新設計中心建設項目，由民生證券保薦。

公開資料顯示，開元物業是開元旅業集團旗下物業管理板塊，定位為多業態、綜合性物業服務提供商，主要收入來自住宅、辦公及商業、醫院、公共建筑等物業業態的物業管理費。

2016-2018年，開元物業實現營業收入分別為4.32億元、5.54億元和7.25億元，同期凈利潤分別為3408.62萬元、5178.55萬元和6882.49萬元。

5040名員工中繳納公積金人數不足千人

記者注意到，開元物業主營業務成本主要以人工成本為主，2016-2018年，開元物業人工成本占主營業務成本的比例分別為55.20%、52.64%和51.90%。

在人工成本激增的背后，是其員工人數的不斷增多。2016-2018年末，開元物業員工人數分別3950人、4866人和4947人，2019上半年則增至5040人。然而，開元物業各期社會保險和住房公積金繳費人數與員工總數都存在差距。

以今年上半年的數據為例，在5040名員工中，實際五險繳納人數為3299人，公積金繳納人數為932人。開元物業對于社會保險和住房公積金繳費人數與員工總數差距較大作出了解釋，原因之一為“部分員工基于個人原因自愿放棄繳納社會保險和住房公積金”。

招股書顯示，2016年以來，開元物業一直存在自愿放棄繳保的員工。2016年和2017年放棄繳保人數也高達381人和364人。難道員工自愿放棄，就可以不繳納社保了嗎？

有律師告訴記者，《勞動法》第72條規定：用人單位和勞動者必須依法參加社會保險，繳納社會保險費。“顯然，開元物業這樣的行為是違法的。”這讓業內對開元物業管理上的規范性產生質疑。

根據各地當年度繳納政策，如需補繳，開元物業在2016-2018年及2019年1-6月應補繳的社會保險總額分別為392.12萬元、497.62萬元、552.04萬元以及267.54萬元，占公司當期的利潤總額比例分別為11.50%、9.60%、8.01%和5.53%。

對此，開元物業控股股東開元物產集團與實際控制人陳妙林先生承諾:“若由于開元物業在上市前的經營活動中存在應繳未繳的社會保險和住房公積金而被有關政府部門要求補繳或者處罰，本公司/本人將賠償開元物業由此產生的全部損失。”

報告期內涉及訴訟近千起

對于物業公司來說，如何為業主提供優質服務，是其工作的核心。不過，開元物業似乎經常與業主發生摩擦。今年8月，杭州市蕭山區的開元加州陽光小區就將原本負責小區物業管理的開元物業替換了。

據悉，開元加州陽光小區于2003年建成，目前共有700多名住戶。一位在該小區住了15年的業主表示：“早幾年，物業服務確實還不錯，但近幾年每況愈下，直到去年發生了偷盜事件。”

2018年2月，有業主投訴稱，“2018年1月份，小區至少5戶業主家中被盜。”此外，該業主還列出了“開元物業十宗罪”，其中包括電梯故障、燈壞不修等修繕不力問題、樹死不裁、水臭不換等環境問題；消防通道常被占、不對群租房進行管理等安全隱患問題；進出人員車輛核查不力、巡防不力等管理問題……

考慮到業主們對開元物業積怨已久，小區的業主委員會近日召開了全體業主大會投票。就這樣，服務小區15年的開元物業被換掉了。

同樣，在其他小區也可以看到業主們的“抵抗”。2016年3月，杭州博奧城小區的業主因不滿開元物業不及時清理垃圾、人車不分流等問題拒交物業費；2018年1月，住在杭州市蕭山區開元廣場高層的一位業主曾投訴開元物業多收物業費；2019年8月，來自浙江省臺州市的業主稱，開元物業垃圾清理費高，“收著臺州最貴的垃圾清理費，原來說只能由他們搬(垃圾)，后來業主們鬧了鬧，他們松口說可以自己搬”。

開元物業招股書顯示，報告期內公司已結訴訟911起，未結訴訟47起。記者在查詢中國裁判文書網時，共檢索到涉及開元物業的裁判文書750篇，從今年年初至發稿前，涉及開元物業的判決書和裁定書就達120篇。此外，開元物業及子公司、分公司近三年因違法違規受到的行政處罰共29件。

物業服務為何頻遭投訴？以后如何提升服務質量？未決訴訟之多是否會影響IPO進程？記者致電致函開元物業，但截至發稿前未得到回復。