上市房企三季度業績表先后出爐，可謂幾家歡喜幾家愁，分化明顯。

以最新公布三季度報告的南國置業為例，三季度該公司實現營業收入8.53億元，同比減少25.43%；歸屬于上市公司股東的凈利潤869.14萬元，同比減少36.78%。全年來看，截至今年三季度末，南國置業實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤2939.2萬元，同比增加2.9%；經營活動產生的現金流量凈額為-1.73億元，同比減少108.78%。

三季度凈利潤不足千萬，這意味著，一家房地產開發商賺的錢甚至不夠在一線城市買套學區房。

不僅如此，南國置業還收到來自公司副總經理牟家驊、吳疆以及證券事務代表余東亞遞交的書面辭職報告。

上市房企尚且如此，其他房企的日子又過得如何？

中泰證券近日表示，根據對人民法院公告網的數據統計，2019年至今我國破產房企已經達到378家，其中廣東省破產房企數量最多，高達60家，占比15.87%。浙江、江蘇也是房地產企業破產重災區(具體見上圖)。

記者梳理Wind數據發現，在已經預告或已經公布數據的46家房企中，有14家業績顯示為首虧，以東灃B)為首，歸屬于上市公司股東的凈利虧損高達3000萬元~4000萬元，比上年同期下降1053.62%~1371.5%。

另有6家顯三季度業績持續虧損，其中中迪投資持續虧損金額最大，由于報告期內公司位于重慶市的“兩江·中迪廣場”、四川省達州市的“中迪·綏定府”及“中迪·花熙樾”房地產投資項目均處于開發建設階段，尚未滿足結轉利潤條件，加之營銷投入較大，三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損近8000萬元。

此外，還有10家顯示為預虧或略虧，僅有10家業績顯示為預增或略增，3家顯示為扭虧。

其中，業績增長最為明顯的是金科股份，由于公司上半年交房規模及整體銷售毛利增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤預計為36億~40億元，較上年同期增長64.28%~82.53%。大悅城緊隨其后，預計前三季度實現歸母凈利潤22.5-25.5億，同比增長36%-54%(重組后)，三季度新增9個項目，土地面積106萬平米。

表現喜人的還有華夏幸福，前三季度實現營收643.18億元，同比增長42.48%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤97.46億元，同比增長23.71%。此外，藍光發展、中南建設等也在業績預增之列。不難看出，規模房企的營收與凈利潤普遍好于部分中小房企。

雖然房地產市場降溫、融資監管趨嚴、業績出現分化、且大部分上市房企出現單季業績虧損，市場觀點普遍認為房產股活力仍在，且依舊看好優質房企的表現。

華創證券在研報中表示，主流房企銷售持續超預期，行業銷售或至少好到明年 2 月，龍頭集中度繼續提升，且明年 EPS 上修概率加大，強化年底估值切換行情。同時，近期全球流動性寬松預期繼續升溫，增強估值上修彈性，而板塊估值仍處于低位，上行空間仍在。

國家統計局日前公布的2019年1月至9月全國房地產開發投資和銷售情況顯示,前9個月，全國房地產開發投資約9.8萬億元，同比增長10.5%，增速與前8個月持平。房地產開發企業土地成交價款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。

商品房銷售面積約11.92億平方米，同比下降0.1%，降幅比前8個月收窄0.5個百分點。商品房銷售額約11.15萬億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。

并且，1-9月房企到位資金增速提高。數據顯示，1-9月房地產開發企業到位資金130571億元，同比增長7.1%，增速比1-8月份加快0.5個百分點。其中，國內貸款19689億元，增長9.1%；利用外資104億元，增長1.4倍；自籌資金42024億元，增長3.5%；定金及預收款43877億元，增長9.0%；個人按揭貸款19900億元，增長13.6%。9月，房企境內債券發行金額約449億元，規模較上月及去年同期均縮小超過200億元；房地產信托發行金額約641億元，規模連續三個月縮小。

交銀金研中心認為，房企到位資金增速加快，主要是銷售數據反彈帶動相關的定金及預收款、個人按揭貸款增速好轉。國內貸款同比增速下滑，自籌資金增速有所提升，房企境內債和信托發行金額同環比均出現下降，反映外部融資渠道依然偏緊。四季度銷售增速回升可能帶動回款數據小幅改善，但成交能否趨勢性反轉尚待確認，房企融資環境也并沒有放松跡象。

政策方面，雖然信貸環境依舊偏緊，但多個二線城市購房政策邊際松綁。南京六合放松限購，不再需要社保或個稅證明；天津部分科技園試行非本市戶籍職工買房不再提供社保；三亞再一次放寬了人才的購房門檻，地方調控出現小幅松動跡象。因此多家券商預期，四季度政策還有寬松的空間。

山西證券提出，一線城市當年累計成交同比雖然仍處于正區間，二線城市當年累計成交同比基本穩定在-10%-0%之間，主要城市二手房交易基本平穩，成交套數均值11842.59套，相較去年高出813.97套。三線城市該指標呈現上升趨勢，特別是三線城市商品房市場正處于回暖階段。

中信證券也持相同觀點，認為一線城市房地產市場受政策的壓制較強，二線城市邊際向好，部分中西部二、三線城市房地產市場有持續改善的空間。特別是中西部城市樣本的表現總體優于其他地區，也體現出部分二、三線城市的發展空間以及中西部地區房地產市場的發展潛力。