- 中國金茂多項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)傳遞盈利質(zhì)量下滑信號 昔日地王項(xiàng)目如何去化成難題
- 2019年09月05日 來源：中國網(wǎng)財經(jīng)
提要：中國金茂日前發(fā)布了2019年中期業(yè)績。報告期內(nèi)，中國金茂簽約銷售額785億元，完成全年銷售目標(biāo)52.33%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入147.41億元，同比下降約32.79%。
中國金茂日前發(fā)布了2019年中期業(yè)績。報告期內(nèi)，中國金茂簽約銷售額785億元，完成全年銷售目標(biāo)52.33%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入147.41億元，同比下降約32.79%。
同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)顯示，在152家港股上市房企中，上半年?duì)I收出現(xiàn)下滑的有42家，中國金茂下滑幅度位居第27位。中國金茂首席財務(wù)官江南表示，收入下降是節(jié)奏的問題，全年來看收入會增加。
中國金茂在半年報中提到，營收下滑主要是城市及物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入較去年同比減少所致。不過，記者注意到，中國金茂上半年三大主營業(yè)務(wù)收入均有所下滑，其中城市及物業(yè)開發(fā)收入121.81億元，同比下滑38%；商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營收入7.32億元，同比下滑約2%；酒店經(jīng)營的收入為9.75億元，同比下滑約6%。
凈利增速三年最低，機(jī)構(gòu)評級“跑輸大市”
營收下滑的中國金茂，上半年股東應(yīng)占溢利約為36.97億元，較上年同期上漲約12%。單從股東應(yīng)占溢利增速而言，中國金茂創(chuàng)出了近3年同期最低值。數(shù)據(jù)顯示，2017上半年和2018上半年，中國金茂股東應(yīng)占溢利分別為25億元和32.93億元，同比增幅分別為93%和32%。
除凈利潤增速放緩?fù)猓袊鹈钠渌囗?xiàng)財務(wù)指標(biāo)也傳遞出盈利質(zhì)量下降的信號。中國金茂上半年毛利潤54.32億元，較去年同期下滑37.45%；整體銷售毛利率為37%，較去年同期下滑3%。
與此同時，中國金茂上半年的銷售和營銷開支為3.78億元，同比增長20%；管理費(fèi)用和利息開支分別為15.18億元和33.4億元，同比增幅分別為35%和41%。
半年報發(fā)布后，里昂證券對中國金茂發(fā)布了一份研究報告。報告稱，混改短期對中國金茂的正面影響有限，由此下調(diào)金茂估值基礎(chǔ)，由今年預(yù)測市盈率7.9倍下修至7.1倍，維持“跑輸大市”評級。截至9月4日收盤，中國金茂每股報價4.58港元。
上半年斥資341億元拿地，部分溢價率頗高
一位房地產(chǎn)行業(yè)評論員告訴記者：“中國金茂高價地很多，在市場調(diào)控不放松，尤其是高端項(xiàng)目限價等因素的影響下，存在經(jīng)營壓力并不意外。”
2019上半年，中國金茂在全國13個城市新獲取項(xiàng)目24個，總土地款為341億元，權(quán)益土地款179億元，新增土儲建筑面積約643萬平方米。截至6月30日，中國金茂總土地儲備約為6998萬平方米。
在中國金茂所拿地塊中，部分溢價率頗高。以今年6月拿下的汕頭金鳳半島純宅地為例，溢價率高達(dá)82%。今年7月，中國金茂以14.04億元價格競得溫州市核心片區(qū)，溢價率23.27%；以51.5億元的總價拿下南京秦淮區(qū)紅花街道南部新城地塊，溢價率33.07%。
不過，據(jù)記者了解，中國金茂于2016年在南京拿下的“地王”項(xiàng)目，至今還未消化完。資料顯示，2016年5月13日，中國金茂聯(lián)合中國電建拿下南京河西南兩幅相鄰地塊G12、G13地塊，其中G12地塊樓面價為37027元/平方米，G13地塊樓面價為36890元/平方米，一舉成為河西南“地王”，要知道當(dāng)時該地塊周邊佳兆業(yè)城市廣場、五礦崇文金城的新房價格僅為3.5萬元/㎡。
自2018年以來，南京明確房價定價規(guī)則與地價無關(guān)，也就是說，“開發(fā)商高價拿地，再提高售價將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者”的模式難以為繼。所以，中國金茂上述“地王”項(xiàng)目何時入市似乎還是個未知數(shù)。
上述房地產(chǎn)評論員認(rèn)為，近兩年房屋限價嚴(yán)厲，導(dǎo)致前兩年地王項(xiàng)目普遍存在難去化問題，中國金茂需要防范后續(xù)限價所帶來的投資失誤等風(fēng)險。據(jù)報道，今年7月，中國金茂杭州金茂府項(xiàng)目曾陷入漲價風(fēng)波，廈門翔安金茂悅項(xiàng)目和鄭州北龍湖金茂府項(xiàng)目屬虧本入市且去化不佳，而深圳龍華金茂府則由于定價過高遲遲未開盤。值得一提的是，中國金茂這些項(xiàng)目都是當(dāng)時以“地王價”拿下的。
逾2000億負(fù)債壓頂，頻繁出售項(xiàng)目“解渴”
一邊拿地兇猛，而另一邊中國金茂則通過出售項(xiàng)目回籠資金。據(jù)記者梳理，今年5、6月，中國金茂陸續(xù)出售和退出8個項(xiàng)目，其中4個項(xiàng)目位于北京和上海。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，中國金茂將一次性回籠資金超50億元。
除出讓項(xiàng)目股權(quán)外，中國金茂今年以來密集融資。上清所3月25日披露信息顯示，中國金茂2019年第一期超短期融資券完成發(fā)行，實(shí)際發(fā)行總額為6億元，發(fā)行利率為3.47%，期限為270天。此外，中國金茂還于2月22日完成向合資格投資者發(fā)行本金為18億元的公司債券，所得款項(xiàng)用于償還公司現(xiàn)有債務(wù)。
上交所5月30日發(fā)布的信息顯示，北京凱晨置業(yè)有限公司擬發(fā)行“中金-金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”；7月8日，該資產(chǎn)支持證券計劃獲通過，發(fā)行規(guī)模為72.91億元。
中國金茂在半年報中提到，由于融資規(guī)模比上年同期增長，利息開支較上年同期增加了41%。
對于中國金茂頻繁轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目股權(quán)，且融資步伐加快的行為，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是“資金緊張”，不過記者曾就此致電致函中國金茂，但沒有得到回應(yīng)。
截至2019年6月30日，中國金茂的總負(fù)債為2195.38億元，與2018年底的1933.7億元相比大幅增長。其中一年內(nèi)到期的銀行和其他貸款有256.78億元，而同期現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物是223.78億元。
