- 首開股份權益銷售額73%占比偏低 凈負債率處行業(yè)高位
- 2019年08月07日 來源：長江商報
提要：近日，首開股份在發(fā)布的有關某媒體報道澄清公告中也坦言：公司凈負債率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。
首開股份旗下項目因大雨澆落墻皮的質(zhì)量問題而受到市場的關注。
據(jù)媒體報道，8月5日，朝陽區(qū)東壩地區(qū)暢頤園小區(qū)3#住宅樓南側發(fā)生局部外墻保溫層脫落，脫落面積約600平方米。該事件共造成27輛機動車受損，未造成人員傷害。
2018年，首開股份實現(xiàn)了千億銷售額的突破，加入了千億房企隊伍。年報顯示，2018年全年，公司共實現(xiàn)簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；簽約金額1007.27億元，同比上升45.58%。
千億銷售難掩高負債隱憂，記者注意到，2018年，首開股份公司資產(chǎn)負債率為81.58%，較上期增加0.97個百分點，凈負債率高達166.33%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，首開股份今年一季度的資產(chǎn)負債率為81.40%，凈負債率更是超過180.70%，
交房一年保溫層外墻大面積脫落
素有“京城地產(chǎn)一哥”的首開股份，旗下項目僅交房一年就出現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題。
據(jù)報道，8月5日，朝陽區(qū)東壩地區(qū)暢頤園小區(qū)3#住宅樓南側發(fā)生局部外墻保溫層脫落，脫落面積約600平方米。該事件共造成27輛機動車受損，未造成人員傷害。
據(jù)了解，首開·暢頤園位于朝陽區(qū)東壩，該項目于2018年6月前后交房，多數(shù)居民是在2019年前后入住。此次受強降雨影響發(fā)生外立面大面積脫落的，是首開暢頤園小區(qū)3號樓。該樓棟總共28層高，據(jù)業(yè)主方面描述，3號樓南側墻體從8層到25層幾乎全部脫落，面積大約200平方米。
據(jù)了解，現(xiàn)場物業(yè)公司工作人員介紹，本次脫落的為保溫層，暫不影響樓房結構安全，所以并沒有將住戶清理出房屋。開發(fā)商首開方面于當日下午已經(jīng)召開車損溝通座談會，就外立面脫落導致部分車輛受損的相關賠償問題進行了初步商議，給出了第三方理賠車輛損失、開發(fā)商承擔維修期間業(yè)主通勤費用等承諾。
值得注意的是，8月2日晚間，首開股份發(fā)布公告稱，選舉公司董事李巖為公司董事長，同時聘任公司董事潘剛升為公司總經(jīng)理。此前，首開股份公司董事長為潘利群。
明源地產(chǎn)研究院副院長劉策對記者表示，從部分房屋的交付的情況看，說明其質(zhì)量把控是不到位的，對于房企來說，類似質(zhì)量問題很容易發(fā)酵，對于企業(yè)品牌的影響力是很大的。
權益銷售額占比偏低
2018年12月，首開股份副總經(jīng)理田萌在北京區(qū)域品牌發(fā)布會上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右，達到500億元，完成2018年度經(jīng)營指標。
值得注意的是，在銷售額破千億的同時，首開股份的權益銷售額（開發(fā)商開發(fā)項目中所占股權對應的銷售業(yè)績）占比走低。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年，首開實現(xiàn)權益銷售額約731億元，權益銷售額占比為72.59%。而與首開流量銷售額相近的榮盛發(fā)展，權益銷售額占比達94.08%。
實際上，近三年，首開的銷售權益占比幾乎穩(wěn)定在72%左右，這正與首開偏愛的合作開發(fā)模式有關。根據(jù)2018年年報，期內(nèi)，首開持有待開發(fā)的土地中，北京區(qū)域的17個項目中，有12個項目為合作開發(fā)，5個項目權益占比不足50%。在京外項目中，深圳、天津的項目也以合作開發(fā)為主。
此外，通過克而瑞研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，首開北京區(qū)域2018年的權益銷售金額僅為134.54億元，與其宣稱的500億元相去甚遠。
土儲方面，首開股份正在加速外拓，在去年新增的23個項目（不含一級開發(fā)）中，雖然北京項目多達10個，地上建筑面積達到105萬平方米，在新增量中均接近半壁江山，依舊希望保持北京“帶頭大哥”的位置，但其余新增項目中，北方區(qū)域有3個，地上建筑面積26萬平方米；南方區(qū)域10個，規(guī)模138萬平方米，數(shù)量都有所增加，區(qū)域儲備量傾斜也將有所縮小。
華創(chuàng)證券分析報告指出，2015年-2018年，首開京外拿地占比分別為53%、94%、36%、64%，京外拿地占比較2012年不足45%明顯提升，京外布局重心主要在重點一二線城市。
克而瑞認為，首開股份2018年在銷售方面成功突破了千億目標，但是從2019年目標制定來看，企業(yè)對2019年業(yè)績增長持保守態(tài)度。
凈負債率超180%
年報顯示，2018年，公司資產(chǎn)負債率為81.58%，較上期增加0.97個百分點。Wind數(shù)據(jù)顯示，首開股份今年一季度的資產(chǎn)負債率為81.40%，凈負債率更是超過180.70%，處于行業(yè)較高水平。
同時，首開期末在手現(xiàn)金同比增長45%至327億元，一年內(nèi)到期有息負債同比增長90%至385億元。在報告期內(nèi)，首開也加大了融資力度，累計新增融資共計約417億元。
“房住不炒”的政策背景下，融資壓力凸顯。5月底，公司公告，通過兩筆合計22.5億元融資。7月初，首開股份又公告稱，公司擬非公開發(fā)行不超過60億元公司債券，用于償還金融機構借款或其他用途。值得注意的是，8月2日，首開股份發(fā)布公告稱，將為5家子公司提供總計30.3858億元的擔保。
同時由于存在近80億元的永續(xù)債，如若將永續(xù)債計入有息債務，企業(yè)凈負債率將更高。而已從企業(yè)的負債結構來看，2018年末企業(yè)現(xiàn)金短債比為0.91，持有現(xiàn)金總量不足以覆蓋短期債務，償債壓力較大，且長短債務比方面也出現(xiàn)了大幅下滑，2018年長短債務比為2.30。
高額永續(xù)債也侵蝕利潤。2018年首開股份經(jīng)營毛利率為32.7%，與2017年持平，凈利率方面同比略升0.3個百分點，毛利率近兩年出現(xiàn)下行主要與北京持續(xù)性的限價政策有關。
歸母凈利率方面，盡管2018年首開股份歸母凈利率同比大幅度上升了1.7個百分點，但是需要注意的是，企業(yè)有高達80億元的永續(xù)債，而永續(xù)債作為權益工具，剔除永續(xù)債占用利潤部分后，2018年企業(yè)的歸母凈利率僅為6.9%，2017年這個數(shù)字僅為5.1%，處于行業(yè)較低水平。
克而瑞認為，首開股份財務方面凈負債率有所下降但壓力仍大，現(xiàn)金短債比和長短債比也都出現(xiàn)了不同程度的下滑，永續(xù)債數(shù)額較大，未來有待優(yōu)化。
近日，首開股份在發(fā)布的有關某媒體報道澄清公告中也坦言：公司凈負債率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。
