- 旭輝“暫停拿地”疑云：傳被監(jiān)管點(diǎn)名 總裁發(fā)文感慨
- 2019年06月21日 來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
提要：6月10日一早，一篇旭輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“旭輝”）總裁林峰寫的推文在地產(chǎn)人的朋友圈中被轉(zhuǎn)發(fā)。林峰在文章中這樣寫道：“還有一些溫柔鄉(xiāng)、舒適區(qū)，則有可能你完全沒有意識(shí)到，滋潤(rùn)于其中而不自知，有如溫水煮青蛙。”
6月10日一早，一篇旭輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“旭輝”）總裁林峰寫的推文在地產(chǎn)人的朋友圈中被轉(zhuǎn)發(fā)。林峰在文章中這樣寫道：“還有一些溫柔鄉(xiāng)、舒適區(qū)，則有可能你完全沒有意識(shí)到，滋潤(rùn)于其中而不自知，有如溫水煮青蛙。”
林峰的話似是一種共勉，又像是感慨。畢竟那時(shí)距離旭輝被監(jiān)管部門點(diǎn)名將收緊在公開市場(chǎng)融資的消息傳出才僅僅過去10天。
“至今，我們沒有收到任何相關(guān)通知，資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)暫無異常。過去以及未來，旭輝將始終按照監(jiān)管部門要求推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)。”6月11日，當(dāng)記者向旭輝集團(tuán)求證網(wǎng)傳其被監(jiān)管部門“點(diǎn)名”的消息時(shí)，得到了這樣的回復(fù)。
同樣，旭輝方面也否認(rèn)了外界稱其已“暫停在公開市場(chǎng)拿地”的說法稱：“旭輝并未要求區(qū)域暫停公開市場(chǎng)拿地。”
5月31日，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，因部分房企拿地激進(jìn)，出現(xiàn)一些“地王”，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資，包括債券及ABS（資產(chǎn)支持證券化）產(chǎn)品。有傳言稱旭輝、中鐵建等五家地產(chǎn)商將被列入暫停公開市場(chǎng)發(fā)債業(yè)務(wù)的名單；另一流傳的完整版本則為：旭輝，禹洲，金地及中鐵建。按照21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的說法，從知情人士處確認(rèn)，旭輝地產(chǎn)已被監(jiān)管關(guān)注。
同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴記者：“從直觀來看，這一波監(jiān)管收緊的原因主要還是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，需要一些相關(guān)的措施讓市場(chǎng)適度降溫，回歸平穩(wěn)狀態(tài)。”
事件發(fā)酵幾天后，又有消息傳出稱旭輝已暫停在公開市場(chǎng)拿地。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，旭輝集團(tuán)已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場(chǎng)拿地，何時(shí)重啟，仍待集團(tuán)通知。從“被點(diǎn)名”到“暫停拿地”，旭輝“被監(jiān)管”事件正如滾雪球一般在放大。
先踩了“油門”
“當(dāng)前部分土地市場(chǎng)已相對(duì)較熱，旭輝因而減少了土地的參拍，謹(jǐn)慎觀望。”旭輝方面回應(yīng)記者稱，從2018年11月到2019年4月，旭輝以較低溢價(jià)率，逆周期拿地，增加土地儲(chǔ)備。目前，旭輝土地儲(chǔ)備獲取已相對(duì)充足，可滿足近期公司發(fā)展所需。
減少參拍而非暫停拿地，是旭輝給出的答案。但在進(jìn)入2019年以來，旭輝在土地市場(chǎng)上的活躍也是可見的。
從旭輝集團(tuán)官方網(wǎng)站公示的拿地信息可見，截至今年5月末，旭輝共計(jì)新增已確權(quán)項(xiàng)目32個(gè)，總地塊面積超過270萬平方米，且項(xiàng)目多數(shù)位于一二線城市。按照這個(gè)數(shù)據(jù)，旭輝前5個(gè)月已確權(quán)的項(xiàng)目增量就已經(jīng)超過30個(gè)，若加入未確權(quán)的部分其拿地總幅數(shù)及總面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
據(jù)記者計(jì)算，今年1至5月旭輝已確權(quán)項(xiàng)目的獲取均價(jià)約4945元/平方米，這其中還包括其通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)以較低價(jià)格在武漢和太原獲取的多幅土地。而其在2018年新增土地儲(chǔ)備的平均成本為6190元/平方米。
此外，旭輝在招拍掛市場(chǎng)獲取的土地也不乏高溢價(jià)。例如，3月21日旭輝在合肥以總價(jià)17.66億元奪得肥西一地塊，溢價(jià)率高達(dá)104%。3月28日旭輝以最高限價(jià)36.38億元、樓板價(jià)約12736元/平方米在天津拿下兩幅土地。4月10日，旭輝在四川省簡(jiǎn)陽(yáng)市以5620元/平方米的樓面價(jià)刷新了簡(jiǎn)陽(yáng)的歷史樓面價(jià)紀(jì)錄。同樣是合肥，4月25日旭輝再次出手獲取兩幅地塊，土地溢價(jià)率分別為90%、73%。
頻繁在土地市場(chǎng)出手與較高的拿地溢價(jià)或許正是旭輝卷入此次“被監(jiān)管”事件的主要原因。旭輝方面稱，“旭輝從來不拿地王，今年也沒拿過任何地王。”但林峰在發(fā)布2018年業(yè)績(jī)報(bào)告時(shí)也曾說過：“一分錢一分貨，貴的地塊邊際利潤(rùn)高。
據(jù)旭輝集團(tuán)透露，在考慮整體的拿地投入時(shí)，旭輝始終堅(jiān)持“以收定支、量入為出”的投資策略，市場(chǎng)在波動(dòng)時(shí)旭輝拿地會(huì)更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎，全年將維持投資額占銷售回款額45%左右的合理比例。
又踩了 “剎車”
“預(yù)計(jì)網(wǎng)傳名單里提到的企業(yè)在短期內(nèi)可能都會(huì)受到一些影響，但企業(yè)也會(huì)很快的作出反應(yīng)。”張宏偉告訴記者。
值得關(guān)注的是，有旭輝暫停在公開市場(chǎng)拿地的消息傳出是在6月7日前后，恰好發(fā)生在“監(jiān)管部門點(diǎn)名”消息被報(bào)道之后。旭輝方面雖然明確回應(yīng)并未收到任何相關(guān)通知，且并未暫停在公開市場(chǎng)拿地。只是兩個(gè)消息流出的時(shí)間如此接近，很難不讓人產(chǎn)生聯(lián)想。
此前林峰在發(fā)布2018年業(yè)績(jī)報(bào)告答記者問時(shí)曾表示稱：“旭輝不是每一年都勻速拿地的，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的周期來拿，房企拿地也分大年和小年。2018年我們認(rèn)為土地市場(chǎng)的地價(jià)是偏高的，所以按照標(biāo)準(zhǔn)篩選土地?cái)?shù)量會(huì)減少。2019年我們認(rèn)為是一個(gè)好年、機(jī)會(huì)可能會(huì)更多一點(diǎn)。”
另一方面，今年以來旭輝加速拿地的動(dòng)作其實(shí)也是為了改善公司銷售金額中權(quán)益比較占比較低的問題。據(jù)悉，截至2018年末，旭輝的土地儲(chǔ)備已確權(quán)4120萬平方米，但權(quán)益土地儲(chǔ)備只有2070萬平方米，拿地金額權(quán)益比僅為54%。從權(quán)益土儲(chǔ)上旭輝與同規(guī)模的陽(yáng)光城、中南、金茂等房企比較相對(duì)遜色。
在今年5月召開的股東會(huì)上，旭輝的管理層也明確表示“提高項(xiàng)目權(quán)益比例勢(shì)在必行”。而且在過去幾個(gè)月的“追趕”中旭輝的土儲(chǔ)和權(quán)益比的確有了明顯提升。
可以看到，拿地仍應(yīng)是旭輝當(dāng)前完善發(fā)展的需要，旭輝也確實(shí)看好今年的拿地時(shí)機(jī)。在這樣的時(shí)機(jī)與需求之下來看，旭輝此刻對(duì)在公開市場(chǎng)拿地“剎車”的動(dòng)作就顯得很是突兀。
按照旭輝的說法，當(dāng)前部分土地市場(chǎng)已相對(duì)較熱，旭輝因而減少參拍，謹(jǐn)慎觀望。“旭輝認(rèn)為土地市場(chǎng)過熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，平穩(wěn)的市場(chǎng)應(yīng)該是未來較長(zhǎng)一段時(shí)期的主基調(diào)。”
張宏偉稱，接下來或?qū)⒂幸恍┢髽I(yè)有減少拿地的動(dòng)作，但同時(shí)企業(yè)拿地的結(jié)構(gòu)可能也會(huì)有所調(diào)整。比如拿地的關(guān)注點(diǎn)可能會(huì)從公開市場(chǎng)轉(zhuǎn)向收并購(gòu)、勾地或者選擇與其他房企合作拿地，去尋找性價(jià)比更高的布局方式。
“預(yù)計(jì)在資金面緊張后，一些中小規(guī)模的房企在拿地方面會(huì)更加謹(jǐn)慎，例如據(jù)我所知已有部分中小房企做了這樣的定調(diào)。”張宏偉表示，但對(duì)于大型的龍頭企業(yè)來說，資金面還可以，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的把控能力和運(yùn)籌帷幄的能力比較強(qiáng)，就可能在三季度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒那么激烈的時(shí)候有補(bǔ)倉(cāng)的動(dòng)作，把握三季度的拿地窗口期。所以接下來不同企業(yè)在拿地的策略上應(yīng)該還是有很大差別的，這與房企的資金情況、戰(zhàn)略以及運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)。
