- 云南城投回復上交所，將繼續轉讓項目紓困
- 2019年06月05日 來源：第一財經
提要：5月29日晚，云南城投宣布收到上交所《年報事后審核問詢函》，上交所圍繞云南城投扭虧為盈情況、經營和利潤情況、房地產開發業務及資金往來情況等五個方面，提出了14問。昨日晚間，云南城投進行回復，主要關注點在股權轉讓、公司營業收入及利潤獲取、轉型和公司資金情況方面。
云南城投是此波監管機構對房企集體問詢中的其中一家，但董事長被查帶來的震蕩，使云南城投的境地更顯艱難。
5月29日晚，云南城投宣布收到上交所《年報事后審核問詢函》，上交所圍繞云南城投扭虧為盈情況、經營和利潤情況、房地產開發業務及資金往來情況等五個方面，提出了14問。
上交所要求，“公司收函后立即披露，并于2019年6月5日之前，披露對本問詢函的回復，并相應修訂相關定期報告。”
昨日晚間，云南城投進行回復，主要關注點在股權轉讓、公司營業收入及利潤獲取、轉型和公司資金情況方面。
2018年，云南城投對外轉讓大理滿江80%及七彩云南59.50%的股權，共實現投資收益18.07億元，并將其確認為非經常性損益，而這是公司歸母凈利潤扭虧為盈的關鍵，上交所要求云南城投說明交易的合理性，以及股權轉讓款的收取進度。
云南城投回復稱，滿江項目濱臨洱海，區位優勢明顯，具備較大的溢價空間。 2018年9月18日公司全額收到5.37億元處置滿江康旅股權轉讓款，截止2019年5月31日已收到處置七彩云南股權款8.48億元，剩余股權轉讓款6.1億元將于2019年12月支付完畢。
云南城投認為，滿江和七彩云南公司項目所在的房地產市場均處于上升期，具備后續可持續性經營的條件。
此外，上交所要求云南城投說明，2018年報中，40.24億元長期應收款的具體構成和形成背景，是否與出售滿江康旅或七彩云南等子公司的股權相關；以及公司對相關債務方形成的相關債權，是否為同比例的股東借款；是股權性質還是債權性質。
云南城投對此回復，公司長期應收款均為按照投資協議，向聯營、合營企業提供的股東借款，與股權轉讓不相關。
然而股權轉讓背后，關鍵的問題還是在營收上，上交所也尤為關注云南城投的營收問題。
云南城投2018年營業收入下降33.69%的同時，銷售費用、管理費用和財務費用卻分別同比上升6.44%、76.76%和10.03%，上交所質疑云南城投收入與費用變化趨勢存在大幅差異的原因，以及關注公司如何應對費用與收入增長不成比例。
云南城投稱，公司2018年營業收入大幅下降是因為，2017年全國房地產市場處于升溫期，公司當年竣工面積253.78萬平米，且主要處于杭州、寧波等經濟發達的一線城市，去化速度快，銷售溢價率高，很多項目當年均實現基本清盤。2018年新開工量及計劃供貨項目未能達到結轉條件，導致2018年竣工面積僅有105.48 萬平方米，比2017年大幅下降，收入主要來源于前期已竣工項目。
業務轉型也是云南城投給出的原因，公司將向康養地產和旅游地產轉型，選取自然稟賦條件好、交通較為便利、土地資源適合發展康養地產和旅游地產條件的項目作為戰略轉型儲備類項目，此類項目用地規模大、前期配套設施投入多、開發周期長、投資收益占比高的特點，2018年里康養產業及旅游產業尚未能為公司貢獻大規模的收入。
而至于為何銷售費用、管理費用和財務費用卻反向上升，云南城投稱，這些費用的發生與營業收入的結轉相比，存在前置性，發生集中在預售階段，與營業收入的結轉不在一個會計期間。
并且，“隨著公司全國布局，新組建了華東、華南事業部、海南事業部，積極拓展長三角、珠三角、海南地區。而很多項目又在前期開發階段，故管理費用的增長與營業收入的變動不一致。”
因為靠變賣資產，扭虧為盈，公司主營業務的可持續性受到質疑。
對此，云南城投回應，截至2018年末，公司已實現了全國區域戰略板塊布局，項目分布于云南昆明、大理、版納，以及北京、廣東、海南、浙江、四川、陜西等國內一二線區域城市，業務布局合理具有可持續發展的基本條件，目前已取得不動產證的土地儲備為6882畝，納入2019年開發計劃的開發土地為2175畝，將充分發揮公司資源整合優勢，適時處置部分存量項目，為持續發展提供重要補充。
至于2018年，康養產業和旅游產業對公司營業收入和凈利潤的貢獻比例，康養產業和旅游產業實現營業收入4.73億元，占主營業務收入的比例為5.31%，凈利潤4506.47萬元，占凈利潤的比例為9.91%。
轉型未果，作為核心業務，房地產開發必須振奮才能改善基本面，然而云南城投2018年26個房地產銷售項目，平均去化率僅為31.93%。對此，云南城投表示，將加快項目開發節奏，加速推盤速度，加大新盤供應量，增加可售貨值，通過有效的銷售措施，并處置部分項目，加快資金回籠。
2018年，云南城投的資產負債率為89.37%，同比上升0.55個百分點，盡管在行業中是正常水平，但關鍵在于云南城投的利息費用高達18.06億元，對公司利潤有重大影響，同時，年末貨幣資金為26.71億元，同比下降49.92%，與2.80億元的短期借款和121.94億元的一年內到期的非流動負債之間，存在98.03億元資金缺口。
如何解決資金問題，和面臨的償債風險？
云南城投稱，公司2019年到期債務為124.7億元，包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元，扣除具有回售選擇權的債券，2019年到期債務為76.1億元，將通過加快新項目開發及銷售進度，加大存貨去化力度，并通過處置項目回籠資金，同時與原債券持有人溝通，減少債券回售金額，適時推進債券發行，多渠道融資方式，確保公司債務償付安全。
云南城投稱，2018年末，公司可售貨值129.76億元，預計2019年新增達到預售條件的貨值138億元，這些可售貨值可為公司未來營業收入改善提供重要支撐。此外，云南城投強調，“通過項目處置可為公司帶來現金回流，提升公司收益，減輕公司資金壓力。”
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