2018年，遠洋集團首次沖入千億陣營，離董事局主席兼行政總裁李明3年2000億的目標(biāo)更近了一步。

但是，在銷售額突破千億后，遠洋集團也背上了1862億元的債務(wù)。根據(jù)年報顯示，遠洋集團2018年實現(xiàn)協(xié)議銷售總額1095.10億元，較去年增長55%；但是財務(wù)報表卻并不樂觀，多項重要財務(wù)指標(biāo)卻均有所下滑。而且，其多元化戰(zhàn)略的部署，結(jié)果也不盡如人意。

總營收下滑10%，物業(yè)開發(fā)仍是主業(yè)

年報顯示，2018年遠洋集團的營業(yè)額為414.22億元，同比下降10%。營業(yè)收入減少也導(dǎo)致了遠洋集團2018年預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率同比下降40.7%至1.62，此前2017年遠洋集團的預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率曾位于行業(yè)3/4分位數(shù)之上。

遠洋集團總營收的下降，主要是由于物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)不佳所導(dǎo)致。上圖可見，目前物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)仍然時遠洋集團營收的主要來源，其2018年貢獻的營業(yè)額占遠洋總營業(yè)額的86%，但是卻從2017年的415.78億元同比下跌15%至354.93億元。

近幾年，遠洋集團一直構(gòu)建自己的多元化業(yè)務(wù)版圖。除了住宅主業(yè)，包括金融、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓、大物流、大數(shù)據(jù)、智能化亦被遠洋確定為未來的新興戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊。在遠洋的規(guī)劃中，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)與多元化業(yè)務(wù)4：6是“最佳”的配比。

而如今，余下幾個業(yè)務(wù)2017年營收雖然都實現(xiàn)不同程度的增長，尤其是其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)營收大漲58%，但是仍然保持著微少的營業(yè)額貢獻。盡管遠洋方面不止一次表示過，“除了開發(fā)主業(yè)，在其他幾個業(yè)務(wù)領(lǐng)域都已具備獨立發(fā)展的能力。”但數(shù)據(jù)得出的結(jié)果，卻未能佐證這一點。

盈利能力下滑，毛利率下降至20%

在營業(yè)額下降的同時，遠洋集團的盈利水平也在下降，2018年毛利為人民幣82.87億元，較2017年下降26%；毛利率也從2017年的24.52%下降至20%，與雅居樂和華潤置地超過40%的毛利率相比，相差一半以上，遠遠落后于同行。

高盛發(fā)表研究報告稱，遠洋集團2018年核心盈利跌35%至26.2億元人民幣，低于該行及市場預(yù)期分別43%及42%，主因慢于預(yù)期的項目入賬及庫存減值的撥備影響毛利率，下調(diào)2019至2021年各年每股盈測分別42%、25%、10%，以反映毛利率低于預(yù)期。

除了毛利率低，遠洋2018年的利潤表現(xiàn)也是乏善可陳。2018年實現(xiàn)的歸母凈利潤為35.74億元，較2017年下降30%，核心利潤較2017年下降35%至26.19億元。綜合來看，遠洋集團2018年的盈利能力整體表現(xiàn)不佳。

跨入千億陣營，背負1862億債務(wù)

為了在三年內(nèi)挺近2000億隊伍，遠洋近幾年開啟了“快周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，開始大規(guī)模的拿地。根據(jù)年報顯示，遠洋2018年新增了59個土地項目及2個成熟項目，新增建筑面積為1018萬平米。截至2018年末，遠洋的總土地儲備為4044萬平米，同比增長19%，按區(qū)域劃分，京津冀、長三角、中西部、珠三角和其他地區(qū)分別占比37%、9%、13%、21%、20%。

在快周轉(zhuǎn)的模式下，遠洋2018年成功跨入千億陣營。規(guī)模雖然實現(xiàn)了增長，但是其財務(wù)杠桿也在隨之增加。截至2018年12月31日，遠洋集團總負債為1862.24億元，同比增長39.84%，達到了歷史最高值。一年內(nèi)到期的貸款總額為154.25億元，較去年同期大增54.3%。此外，未來2至5年內(nèi)到期的貸款總額為462.31億元。

為了實現(xiàn)業(yè)績的大躍進，遠洋集團的凈借貸比率也從2017年的62%上升為73%，截止2018年12月31日，貸款總額為885.75億。值得欣慰的是，2018年遠洋集團實現(xiàn)手持現(xiàn)金392.1億元人民幣，同比增加78.5%，為三年內(nèi)最大增幅，短期償債能力較強。

但是，面對1862億的高額負債，遠洋集團的長期償債能力略顯不足。2018年遠洋集團反映企業(yè)長期償債能力的指標(biāo)“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產(chǎn)－預(yù)收賬款）／全部債務(wù)”為0.58，較2017年的0.65下降12.07%。2017年遠洋集團該指標(biāo)就已不足行業(yè)中位數(shù)0.69，2018年再次降低，償債能力也進一步弱化。

遠洋集團的千億之路殊為不易。