- 世茂房地產(chǎn)負(fù)債上升勤并購(gòu)拿地 申萬(wàn)宏源屢評(píng)級(jí)中性
- 2019年04月01日 來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
提要：世茂房地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世茂房地產(chǎn)”）于3月26日發(fā)布2018年業(yè)績(jī)報(bào)告后股價(jià)頻頻上漲。3月27日世茂房地產(chǎn)股價(jià)漲幅8.37%；3月28日跌幅0.42%；3月29日上漲2.94%，收?qǐng)?bào)24.55港元。
世茂房地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世茂房地產(chǎn)”）于3月26日發(fā)布2018年業(yè)績(jī)報(bào)告后股價(jià)頻頻上漲。3月27日世茂房地產(chǎn)股價(jià)漲幅8.37%；3月28日跌幅0.42%；3月29日上漲2.94%，收?qǐng)?bào)24.55港元。
數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)收入855.13億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)21.4%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)232.09億元，同比增長(zhǎng)31.3%；股東應(yīng)占利潤(rùn)88.35億元，同比增長(zhǎng)12.7%；銷售回款約1374億元，同比上升70.4%。
負(fù)債方面，世茂房地產(chǎn)凈負(fù)債率為59.4%，較2017年12月31日上升0.5%。2018年總負(fù)債為2723.17億元，2017年為2108.12億元。其中，2018年流動(dòng)負(fù)債為1878.95億元，非流動(dòng)負(fù)債為844.22億元；2017年流動(dòng)負(fù)債為1354.77億元，非流動(dòng)負(fù)債為753.35億元。
在世茂房地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)中，借貸總額約為1091.32億元，2017年為875.05億元；凈借貸總額為595.55億元，2017年為544.98億元。此外，2018年世茂房地產(chǎn)應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付賬款為505.85億元，2017年為335.24億元。
現(xiàn)金方面，截至2018年年底，世茂房地產(chǎn)共有現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括受限制現(xiàn)金）約為495.77億元，截至2017年底為330.07億元。
融資方面，世茂房地產(chǎn)2018年融資成本為11.23億元，其中，融資收入為-7.86億元，2017年為20.60億元；銀行借貸利息為68.99億元，2017年為57.34億元；凈匯兌損失為21.78億元；利息及匯兌損失資本化為-79.54億元。
世茂房地產(chǎn)去年在國(guó)內(nèi)的融資活動(dòng)主要為三方面，一是在2018年7月及12月在上交所發(fā)行（世茂－華能－開源住房租賃信托受益權(quán)ABS），期限為20年，利率為5.6%。總規(guī)模為10億元，已發(fā)行9億元。其次，2018年至2019年初，世茂房地產(chǎn)陸續(xù)完成總額達(dá)128.6億元的公募債及私募債續(xù)期，利率為6.5%至6.9%，為當(dāng)時(shí)的最低利率之一。此外，上海世茂于2018年發(fā)行若干公司債，于2019年1月，上海世茂發(fā)行固定利率為4.65%的3年期長(zhǎng)期債券20億元。
境外融資方面，世茂房地產(chǎn)于2018年1月、10月 及12月發(fā)行利率分別為5.2%、6.375%及7.125%的5億美元、2.5億美元及5.7億美元的高級(jí)票據(jù)；分別于2018年3月及6月，發(fā)行金額為9.5億元及人民幣12億元，利率均為5.75%的點(diǎn)心債；自2018年9月 至2019年1月，獲批雙幣種銀團(tuán)貸款融資5.70億美元及35.50億港元，利率為倫敦銀行同業(yè)拆息/香港銀行同業(yè)拆息上浮2.5%，期限為訂立融資協(xié)議日期起計(jì)48個(gè)月。
世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇3月26日在世茂房地產(chǎn)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，有賴于集團(tuán)優(yōu)質(zhì)的可售資源和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及全國(guó)項(xiàng)目的放量，全年實(shí)際銷售額目標(biāo)完成率達(dá)126%，業(yè)績(jī)排名穩(wěn)步向前，增速領(lǐng)先行業(yè)。他透露，世茂房地產(chǎn)2019年現(xiàn)有項(xiàng)目全年可售資源3500億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售簽約2100億元。
許世壇還表示，現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。現(xiàn)在拍地越來越難，不管是一線二線還是三四線城市，有一些城市已經(jīng)比之前兩年的地王價(jià)還高，所以，相對(duì)來說收購(gòu)可控。
世茂房地產(chǎn)正頻頻出手并購(gòu)。3月27日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司全資子公司廈門泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將向世茂房地產(chǎn)持股公司廈門悅霖轉(zhuǎn)讓所持有的漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“漳州泰禾”）40%股權(quán)，股權(quán)對(duì)價(jià)為5430.86萬(wàn)元，同時(shí)廈門悅霖將按股權(quán)比例以5.80億元承接廈門泰禾對(duì)漳州泰禾的股東借款，交易總對(duì)價(jià)為6.34億元。
這已是今年3月下旬以來，泰禾集團(tuán)與世茂房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的第三單。此前，泰禾集團(tuán)已向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)、蔣村項(xiàng)目51%股權(quán)，泰禾集團(tuán)則持有剩余的各49%股權(quán)。
簡(jiǎn)單計(jì)算，世茂房地產(chǎn)接盤泰禾集團(tuán)三單項(xiàng)目合計(jì)斥資約28億元。相應(yīng)的，泰禾集團(tuán)將獲得28億元的資金，有利于緩解其目前較為緊張的現(xiàn)金流。
3月28日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，日前公司與世茂房地產(chǎn)控股公司北京茂新簽署相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬將香河萬(wàn)通70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京茂新，交易總價(jià)款為13.33億元。其中，70%的目標(biāo)公司標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為7.68億元，北京茂新向目標(biāo)公司提供股東借款5.64億元，用于目標(biāo)公司償還萬(wàn)通地產(chǎn)股東借款。
在世茂房地產(chǎn)3月26日發(fā)布2018年業(yè)績(jī)報(bào)告后，申萬(wàn)宏源3月28日發(fā)布研究報(bào)告給予世茂房地產(chǎn)“中性”評(píng)級(jí)。研報(bào)顯示，對(duì)世茂房地產(chǎn)2017年末在深圳龍崗240億買下的綜合地塊（投資大、試講長(zhǎng)、自持面積多）以及2017-2018年下沉到三四線城市仍表示擔(dān)憂。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，這是申萬(wàn)宏源自2018年6月以來，對(duì)世茂房地產(chǎn)的第4份研報(bào)，此前3份研報(bào)也均給予世茂房地產(chǎn)“中性”評(píng)級(jí)。
2019年2月28日，申萬(wàn)宏源發(fā)布研報(bào)維持世茂房地產(chǎn)中性評(píng)級(jí)。研報(bào)稱，對(duì)公司2017年末在深圳龍崗240億買下的綜合地塊（投資大、時(shí)間長(zhǎng)、自持面積多）以及2018年上半年三四線城市投地有所擔(dān)心，同時(shí)對(duì)公司重倉(cāng)的福建區(qū)域的需求可持續(xù)性表示一定擔(dān)憂。該區(qū)域目前占公司儲(chǔ)備面積和可售貨值的比例都在23%，但最近兩年公司在當(dāng)?shù)氐耐顿Y顯著加大。因受益于廈門市場(chǎng)的擠出效應(yīng)，包括福州、泉州以及整個(gè)福建省三四線城市都在2017-2018年表現(xiàn)突出，公司在該區(qū)域的合約銷售從15/16年的89億和107億躥升至17/18年的250億和500億（參考獨(dú)立第三方研究數(shù)據(jù)），推動(dòng)公司過去兩年在該區(qū)域的土地投資亦上升到110億和150億，尤其是在2018年公司的投資進(jìn)一步下沉到福建省更多的三四線城市。
2018年12月12日，申萬(wàn)宏源發(fā)布研報(bào)維持世茂房地產(chǎn)中性評(píng)級(jí)。研報(bào)稱，世茂今年以來整體的股價(jià)表現(xiàn)好于板塊和大盤，市場(chǎng)對(duì)其銷售的提速已經(jīng)給予一定的肯定。公司長(zhǎng)期增長(zhǎng)依然可期,尤其是持續(xù)經(jīng)營(yíng)性收入會(huì)隨著投資和酒店資產(chǎn)的進(jìn)一步壯大持續(xù)增長(zhǎng)，但對(duì)公司2017年以來顯著加大的土地投資仍有擔(dān)心，尤其是2018年其進(jìn)一步加大了對(duì)三四線城市的投資力度（超過200億的購(gòu)地），這令2019年的銷售和利潤(rùn)率蒙上一層陰影。
2018年6月6日，申萬(wàn)宏源發(fā)布研報(bào)維持世茂房地產(chǎn)中性評(píng)級(jí)。研報(bào)稱，預(yù)計(jì)世茂房地產(chǎn)2018年5月合約銷售額有望突破100億元，并預(yù)計(jì)2018年6月合約銷售額將刷新月銷售新高。與此同時(shí)，公司仍積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，故預(yù)計(jì)其負(fù)債率仍可能進(jìn)一步上升。
