- 中央商場(chǎng)凈利大降九成 651萬元微利背后暗埋多處隱憂？
- 2019年09月25日 來源：投資時(shí)報(bào)
提要：數(shù)據(jù)顯示，中央商場(chǎng)上半年?duì)I收凈利均較去年同期大幅下降，惟一好于去年大虧的跡象是上半年總算盈利了，不過，只有百萬元級(jí)的盈利水平，相比半年?duì)I收近40億元頗為有點(diǎn)尷尬，因?yàn)檫@意味著，只要有些許閃失，中央商場(chǎng)就將隨時(shí)重陷虧損泥潭。
在去年遭受3.40億元大虧的重創(chuàng)之后，2019年對(duì)于南京中央商場(chǎng)(集團(tuán))股份有限公司(下稱中央商場(chǎng))而言，最重要的關(guān)鍵詞無疑是“突圍”——盡快擺脫虧損困境，重回盈利哪怕是微利也好。
數(shù)據(jù)顯示，中央商場(chǎng)上半年?duì)I收凈利均較去年同期大幅下降，惟一好于去年大虧的跡象是上半年總算盈利了，不過，只有百萬元級(jí)的盈利水平，相比半年?duì)I收近40億元頗為有點(diǎn)尷尬，因?yàn)檫@意味著，只要有些許閃失，中央商場(chǎng)就將隨時(shí)重陷虧損泥潭。
此外，記者注意到，股份回購計(jì)劃進(jìn)展的遲滯也將中央商場(chǎng)置于尷尬境地。去年10月啟動(dòng)的回購1000萬股(下限)股份計(jì)劃，經(jīng)過一次延期后，目前只完成剛過半的回購。要知道，達(dá)到回購下限計(jì)劃只需不到1600萬元資金，這從另一個(gè)側(cè)面反映出中央商場(chǎng)目前資金緊張甚至存憂的現(xiàn)狀。
由于凈利潤(rùn)大幅下降、地產(chǎn)代建代銷模式的商業(yè)合理性、其他應(yīng)收款大幅增加、回購股份計(jì)劃遲滯等多方面存疑，9月18日，上交所就中央商場(chǎng)半年報(bào)的諸多數(shù)據(jù)下發(fā)中報(bào)問詢函，要求中央商場(chǎng)做出進(jìn)一步說明。
凈利大降90%
半年報(bào)顯示，中央商場(chǎng)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收39.13億元，同比減少5.18%；凈利潤(rùn)為650.86萬元，同比大降90.71%；扣非后凈利潤(rùn)2708.18萬元，同比下滑64.79%。凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)的降幅分別是營(yíng)收降幅的17.51倍、12.51倍，由此可見，中央商場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)壓力不容小覷。
記者注意到，上半年核心的三項(xiàng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)較去年同期相比都有不同程度的下滑，但勉強(qiáng)能保持微薄的盈利，對(duì)中央商場(chǎng)而言或可以稍微緩口氣。中央商場(chǎng)在2018年度創(chuàng)下了上市以來的首次虧損，且虧損金額頗大，基本將2016年、2017年兩年盈利一次性虧完。
數(shù)據(jù)顯示，中央商場(chǎng)2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收82.50億元，同比下降2.41%；凈利潤(rùn)虧損3.40億元，同比下跌242.45%；扣非后凈利潤(rùn)虧損3.30億元，同比下滑224.06%。凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)均是首次出現(xiàn)虧損。
仔細(xì)梳理2018年季度數(shù)據(jù)后可以看出，今年下半年中央商場(chǎng)守住盈利的壓力或?qū)O大。
中央商場(chǎng)主營(yíng)為百貨零售業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。去年四季度，中央商場(chǎng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本清算導(dǎo)致成本支出增加，以及計(jì)提減值準(zhǔn)備，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生了大幅虧損。數(shù)據(jù)顯示，2018年一至四季度中央商場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3974.86萬元、3034.21萬元、355.35萬元、-4.14億元。第四季度凈利潤(rùn)的極速下墜導(dǎo)致了去年全年大幅虧損。
值得一提的是，中央商場(chǎng)在今年半年報(bào)中稱，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少，形成毛利同比減少，且當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用較同期增加，兩項(xiàng)因素疊加形成利潤(rùn)同比下降。
數(shù)據(jù)顯示，中央商場(chǎng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用上半年為1.75億元，同比增長(zhǎng)幅度為5.08%，去年同期為1.66億元。中央商場(chǎng)表示，財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)原因是部分地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，利息資本化轉(zhuǎn)為費(fèi)用化。同時(shí)，銷售毛利率上半年為21.43%，比去年同期(23.27%)降低了1.84個(gè)百分點(diǎn)。
其他應(yīng)收賬款的異常變化也值得關(guān)注。中報(bào)顯示，報(bào)告期末中央商場(chǎng)其他應(yīng)收款余額5.48億元，同比增加268.76%；去年同期其他應(yīng)收賬款余額為1.48億元，相較于2017年年中的1.61億元是下降的。數(shù)據(jù)還顯示，上半年中央商場(chǎng)其他應(yīng)收款壞賬損失為166.96萬元。
為什么上半年其他應(yīng)收款同比大幅增長(zhǎng)？是否合理？中央商場(chǎng)的后續(xù)回款安排怎樣？計(jì)提壞賬準(zhǔn)備是否充分？
回購尚未達(dá)到下限
中報(bào)顯示，中央商場(chǎng)主營(yíng)之一的百貨零售業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收33.34億元，占總營(yíng)收的85.22%；另一項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.07億元，占總營(yíng)收的10.39%。
從公開資料查詢可見，中央商場(chǎng)除部分純住宅項(xiàng)目外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為自建綜合體，主要用于新開百貨門店，經(jīng)營(yíng)模式為自主開發(fā)銷售。目前中央商場(chǎng)在建項(xiàng)目10個(gè)，主要分布在江蘇徐州、淮安、宿遷、海安、盱眙和泗陽等地區(qū)。
由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)管理難度高，且受房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響大等特點(diǎn)，管理難度大，為此，中央商場(chǎng)為降低運(yùn)營(yíng)成本，上半年將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)托管給江蘇地華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代建和江蘇潤(rùn)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代銷。中報(bào)還顯示，上半年中央商場(chǎng)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)竣工延期。
中央商場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為什么選擇代建與代銷模式？有何商業(yè)合理性？為什么有項(xiàng)目出現(xiàn)竣工延期？代銷代建模式下，中央商場(chǎng)有哪些后續(xù)安排？
記者注意到，中央商場(chǎng)的回購承諾實(shí)施情況也成為上交所問詢重點(diǎn)。
公開資料顯示，2018年10月16日，中央商場(chǎng)2018年第三次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過，擬以不超過人民幣7元/股的價(jià)格采用集中競(jìng)價(jià)交易的方式從二級(jí)市場(chǎng)回購社會(huì)公眾股，預(yù)計(jì)將足額回購1000萬股。
此后，今年3月7日的公告稱，回購股份的期限由“自公司股東大會(huì)審議通過回購預(yù)案之日起不超過六個(gè)月”調(diào)整為“自2018年第三次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過回購預(yù)案之日起不超過十二個(gè)月”。
9月3日披露的《關(guān)于股份回購進(jìn)展情況的公告》顯示，截至公告日，中央商場(chǎng)通過集中競(jìng)價(jià)累計(jì)購入股份541.47萬股，約占公司總股本的0.4715%，平均每股成交價(jià)格約為3.4528元，共支付人民幣1869.58萬元。尚未達(dá)到1000萬股的回購下限。
如果以9月20日收盤價(jià)3.38元來計(jì)算，回購至下限，中央商場(chǎng)還需要花費(fèi)1549.83萬元的資金。
中央商場(chǎng)是否存在無法按期實(shí)施回購的風(fēng)險(xiǎn)？后期回購計(jì)劃和具體資金來源是什么？
公開資料顯示，中央商場(chǎng)實(shí)際控制人祝義財(cái)持有41.51%股權(quán)，同時(shí)，祝義財(cái)控制的江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司持有中央商場(chǎng)14.50%的股權(quán)，分列中央商場(chǎng)第一、第二大股東。
值得注意的是，根據(jù)中央商場(chǎng)公告，實(shí)際控制人祝義財(cái)?shù)?1.51%持股，已經(jīng)全部先后由14家機(jī)構(gòu)分別向法院申請(qǐng)凍結(jié)和輪候凍結(jié)中；江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的14.50%持股已被6家機(jī)構(gòu)向法院申請(qǐng)凍結(jié)和輪候凍結(jié)中。
