非改租，隨著相關利好政策的不斷發布，已經成為住房租賃市場中多渠道增加供給的重要方式之一，在如今大城市逐漸進入存量時代的背景下受到了更多的關注。

但相較于新建租賃住房，一些“非改租”項目往往受限于物業條件和企業改造能力的影響，難以滿足住戶追求品質生活的需求。“非改租”的道路應該走向何方?

最近，廣州海珠區的一個項目引起了筆者的注意——建方寓·東曉南地鐵站店，它在近日剛剛獲得由廣州市海珠區住房和建設局核發的“廣州市海珠區非住宅存量用房改造租賃住房”項目認定書，是海珠區第一個獲批的非改租項目，也是廣州目前規模最大的一個，體量超過1萬㎡。

頂層設計打通“非改租”任督二脈

“非改租”嚴格來說并不是什么新事物，早在8、9年前就已經在深圳等地零星出現“工改租”;而“商改租”在2016年國家啟動租售并舉的國辦發39號文里面就已經被提出了。

但總體來說，地方政府之前對于“非改租”還是持謹慎的態度，最大的原因可能是怕擾亂了固有的土地性質體系。

然而，近年來結構性失衡導致幾乎所有的城市都存在商辦、產業用地供應過剩的情況，出現資產“空心化”、空置率偏高的問題。另一方面，持續的城鎮化進程令流動人口規模不斷擴大，大城市租房需求日益增長，住房矛盾日益突出。

“非改租”的推動則將兩者的矛盾和需求進行了有效的對接。廣州在2017年7月率先提出“商改租”：允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，經規劃行政主管部門批準改建后的住房，土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

隨后，北京、深圳、廈門、南京、青島等各大城市紛紛出臺“商改租”、“非改租”政策，允許將旅館、酒店、商業辦公樓、廠房、倉庫等非住宅物業改建成租賃住房，既能緩解城市住房問題，又能促進存量資產盤活。

廣州作為最早允許“商改租”的城市，其各種配套政策和監管措施也一直走在全國前列，比如前文提到的為建方寓·東曉南地鐵站店頒發“非住宅存量用房改造租賃住房”項目認定書。

事實上，這已經是建方長租第二個官方認定的“非改租”項目了，位于廣州荔灣區的建方寓·杉木欄店在去年6月獲得認定書之后，已于去年9月開業，目前出租率達99%。

而對于建方長租來說，獲得政府頒發的認定書既是一種監管，也是一種認可。

“非改租”要有城市核心資源加持

為什么很多人都覺得大城市租房難?其中的一大原因就是供需錯配問題。根據58同城和安居客發布的《2022春節返城租房調查報告》顯示，租房時租客對于房源周邊的交通情況及房源所處的地理位置最看重，選擇這兩項的租客占比分別為 62.7%及 60.2%。

但商業、產業聚集區和交通樞紐等租賃需求旺盛區域的房源供應嚴重不足，更不用說最搶手的小戶型房源。而仔細查看“非改租”相關政策的時候會發現，很多城市對于“非改租”的選址都有交通便捷、生產生活便利等等要求。

而沒有城市核心資源加持的存量資產，甚至都沒有改造的必要!

因此，優質的“非改租”不僅能夠增加租賃房源供給，而且還能在供應結構上起到正向調節作用。

建方寓·東曉南地鐵站店是廣州市“非改租”的標桿性項目，位于東曉南商圈，臨近東曉南地鐵站和石溪地鐵站，有二號線、十號線和廣佛線三地鐵覆蓋，能夠滿足通勤一族對交通的需求。

建方寓·東曉南地鐵店區位圖

另一方面，這個項目臨近紡織城，生活便利，再加上周邊海珠新都薈廣場、華潤萬家、盒馬鮮生等豐富的商業配套，居住氛圍極佳。可以說，這個老城區位置所具備的核心城市資源盡入囊中。

建方長租在荔灣區打造的另一個“非改租”項目亦是如此。建方寓·杉木欄店位于杉木欄路151號，距離地鐵6、8號線文化公園站只有300米左右，距離1號線黃沙地鐵站約750米，地理位置優越。

值得一提的是，杉木欄店創新了“政策性租賃住房貸款+國企閑置物業盤活+住房租賃”的新模式，解決了“舊有存量物業盤活”與“企業員工居住”兩大難題。這個項目物業首層原為銀行網點，二層及以上樓層為國有企業員工宿舍，如今改造后已吸引附近金融街的眾多年輕精英人才入住。

“非改租”需要長租企業專業化能力注入

解決了政策問題，解決了選址問題，剩下的就是如何解決“非改租”項目自身物業條件所帶來的限制。通過“非改租”增加市場供應的同時，確保“非改租”的合規性、舒適性、私密性，保障新市民、青年人的“高品質”居住需求，顯得更為重要。

從改造前的合法性權屬評估與空間功能的合理性規劃，到改造各階段的安全施工，到后面的驗收環節，再到最后的持續運營，都需要專業化企業的能力注入。

建方寓·東曉南地鐵店實景照片

如今的建方寓·東曉南地鐵站店，充滿文藝設計的大廳、窗明幾凈的房間、寬敞闊綽的陽臺，無論從裝修風格、空間布局，還是人性化細節設計等方面，這家公寓都讓人眼前一亮。再加上長租公寓企業所擅長的管家服務和社群活動，為城市的奮斗者們營造一個舒適美好的租住生活。

而另一個項目——荔灣區的杉木欄店，同樣展現了建方長租在“非改租”上卓越的改造能力。這棟樓是由建設銀行廣東省分行在1992年自主申報建設的，自1995年完工后開始就成為了一代又一代建行人的宿舍樓。

建方寓·杉木欄店改造前

建方寓·杉木欄店改造后

其中一樓是商業性質產權，原先是建設銀行的網點，如今被建方長租改造成一個超過800㎡的配套大公區，這在行業內非常少見。

杉木欄店公區圖集

這個大空間里面容納了會議室、半開放閱讀區、半開放洽談室，甚至打造了一個閱讀+創業孵化路演區，多方位支持創業青年孵化創新項目。還囊括了娛樂休閑區、健身房、共享廚房、共享水吧、公共晾曬區等豐富的生活社交空間。

除此之外，這個大公區還打造了一個荔灣區圖書館的分館點，開放給街道市民及租客，使用率極高。

在運營方面，建方長租會定期開展相應的社群活動，如與社會公益組織共同舉辦金融知識進萬家、防詐騙安全知識講座、點亮微心愿等志愿公益類活動;與荔灣區圖書館共同舉辦讀書周、文化月以及書香分享會;黨史學習教育、綜合素質教育等讀書分享會;電影品鑒會、青年運動會等等，為租住青年打造集生活學習、工作成長于一體的平臺。

建方長租自2017年成立以來，不斷創新突破，在集中式和分散式公寓上均有布局，累計管理規模超過2萬間套。近年來，建方長租積極響應國家號召，參與“保障性租賃住房”的市場化供給。

2022年2月，建方長租的專業定制項目中山佳能A棟工業宿舍區，獲中山首批保障性租賃住房項目認定;2022年3月，建方寓·佛山怡海路店獲得佛山市南海區的“保障性租賃住房”項目認定書，成為佛山市第一宗批準的保障性租賃住房項目。

從常規長租公寓項目，到“非改租”，再到保障性租賃住房領域的成功探索實踐，建方長租的專業化能力已經獲得充分的驗證，賦能到每一個住房租賃項目中，充分發揮引領示范作用，解決新市民、新青年的住房問題，將是其未來的使命。

結語

城市進入存量時代，“非改租”將在住房租賃領域發揮愈加重要的作用，而像建方長租這樣的專業化企業身處其中，可充分發揮自身優勢，為越來越多的城市更新項目、存量改造項目提供改造和運營賦能，建設更多優秀的標桿項目。同時，為滿足更多人美好居住生活需求承擔更多的責任，作出更大的貢獻。