成長(zhǎng)型物業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，武漢財(cái)富中心收入同比增長(zhǎng)33.6%：

成長(zhǎng)型物業(yè)(包括武漢物業(yè)和杭州維多利)經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)20.8%至人民幣1.047億元。成熟型物業(yè)中，占比最大的國(guó)金中心寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)收入達(dá)人民幣2.449億元，同比增長(zhǎng)1.2%。

整體寫(xiě)字樓收入總額同比增長(zhǎng)3.5%，至人民幣4.684億元。

物業(yè)整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%，同比增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，成熟型物業(yè)出租率94.5%，成長(zhǎng)型物業(yè)出租率86.7%。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合預(yù)期，每基金單位分派0.099元人民幣，年化分派收益率6.22%：

上半年收入總額為人民幣8.311億元，物業(yè)收入凈額為人民幣6.538億元。

物業(yè)組合估值維持于345.99億元人民幣，同比基本持平。于2020年6月30日，每個(gè)基金單位的基金單位持有人之應(yīng)占資產(chǎn)凈值為人民幣4.38元。

每個(gè)基金單位分派為人民幣0.0990元，約等于0.1098港元。按基金單位于2020年6月30日的收市價(jià)3.53港元計(jì)算，按年計(jì)算的分派收益率為6.22%。

經(jīng)營(yíng)成本管控有效，物業(yè)相關(guān)稅項(xiàng)同比下降41%：

積極控制和降低經(jīng)營(yíng)成本，整體物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)支總額同比下跌34.5%。尤其受疫情影響較大的酒店及服務(wù)式公寓。

物業(yè)相關(guān)稅項(xiàng)較2019年中期下降41%，主要由于中國(guó)政府就越秀房產(chǎn)基金對(duì)租戶提供租金寬減后，作出稅收的減免。

為履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，為業(yè)務(wù)受爆發(fā)不利影響的租戶減輕壓力，向?qū)懽謽恰⒘闶凵虉?chǎng)及批發(fā)商場(chǎng)的若干租戶提供臨時(shí)租金寬減，于艱難時(shí)期與租戶同舟共濟(jì)。

財(cái)務(wù)管理穩(wěn)健，融資成本下降107個(gè)基點(diǎn)：

于期末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及短期存款結(jié)余約人民幣14.44億元，具備充足財(cái)務(wù)資源以應(yīng)付財(cái)務(wù)承擔(dān)及營(yíng)運(yùn)資金需要。

主動(dòng)管理到期債務(wù)，平滑市場(chǎng)波動(dòng)影響。第二季度后期市場(chǎng)利率水平下行，整體融資成本年利率從2019年末的4.2%下降至2020年中期末的3.13%。

全球量化寬松政策，REITs產(chǎn)品受惠于減息周期：

展望下半年，全球量化寬松、市場(chǎng)消費(fèi)復(fù)蘇，政策支持等利好因素不斷。首先，全球量化寬松政策，REITs產(chǎn)品受惠于減息周期。全球央行集體「放水」，降息成主旋律，反映港元借貸成本的Hibor(香港銀行同業(yè)間拆借利率)跌至近年低位。越秀房產(chǎn)基金受惠于減息周期，預(yù)期存量融資成本及再融資成本均下降。考慮一年內(nèi)到期債務(wù)的再融資影響，預(yù)計(jì)未來(lái)融資成本可繼續(xù)下降。

營(yíng)運(yùn)及業(yè)績(jī)摘要：

香港，中國(guó) -Media OutReach-2020年8月6日 - 越秀房地產(chǎn)投資信托基金(「越秀房產(chǎn)基金」，連同越秀房托資產(chǎn)管理有限公司，統(tǒng)稱「基金」;股份代號(hào)：00405)公布其截至2020年6月30日止之未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)。

越秀房托資產(chǎn)管理有限公司(「管理人」)向基金單位持有人宣派2020年中期期間每個(gè)基金單位約人民幣0.0990元，約等于0.1098港元(2019年中期：人民幣0.1360元，約等于0.1546港元)。按基金單位于2020年6月30日的收市價(jià)3.53港元計(jì)算，按年計(jì)算的分派收益率為6.22%。

物業(yè)組合估值保持穩(wěn)定，于2020年6月30日，越秀房產(chǎn)基金之物業(yè)組合估值約為人民幣345.99億元，較2019年基本持平。

出租率維持較高水平，保持優(yōu)質(zhì)客戶資源穩(wěn)定。物業(yè)整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%，同比增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，成熟型物業(yè)出租率94.5%，成長(zhǎng)型物業(yè)出租率86.7%。

上半年，為有力應(yīng)對(duì)疫情的不利影響，越秀房產(chǎn)基金制定了更加合理和有針對(duì)性的租賃政策，有效化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)尋找各個(gè)城市產(chǎn)業(yè)動(dòng)能、以“四個(gè)畫(huà)像”( 產(chǎn)業(yè)畫(huà)像、行業(yè)畫(huà)像、產(chǎn)品畫(huà)像、服務(wù)畫(huà)像)精準(zhǔn)定位客戶;零售商場(chǎng)則尋找各個(gè)項(xiàng)目消費(fèi)動(dòng)能，以“十大運(yùn)營(yíng)體系”賦能商家，包括：1. 商業(yè)動(dòng)線管理及資產(chǎn)價(jià)值管理;2. 租務(wù)合同管理WALE;3. 商戶坪效管理;4. 商戶租售比管理;5. 租戶業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及價(jià)值貢獻(xiàn)管理;6. 主力租戶及提成租戶管理;7. 商戶經(jīng)營(yíng)成本及銷售管理;8. 經(jīng)營(yíng)黑白名單預(yù)警管理;9. 精準(zhǔn)營(yíng)銷全流程管理;10. 會(huì)員價(jià)值管理;專業(yè)市場(chǎng)實(shí)施線上線下結(jié)合，打造“白馬之芯”品牌新時(shí)尚;酒店公寓著力內(nèi)循環(huán)驅(qū)動(dòng)，打造商務(wù)休閑新體驗(yàn)。

廣州國(guó)金中心

面對(duì)疫情影響，國(guó)金中心疫情防控應(yīng)用國(guó)際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會(huì)(「BOMA」)體系應(yīng)急管理指引，抗疫經(jīng)驗(yàn)獲政府高度肯定，成為當(dāng)?shù)貜?fù)工復(fù)產(chǎn)的標(biāo)桿，在市場(chǎng)上梳理良好口碑。上半年受疫情影響廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求疲弱。管理人靈活調(diào)整招商策略，加強(qiáng)拓展渠道、提升物管口碑及中介管理，搶占市場(chǎng)先機(jī)，新簽租約面積達(dá)1.5萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓出租率從1月份91.6%提升至上半年末94.0%。管理人加強(qiáng)與政府機(jī)構(gòu)、知名服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，成功引入七家優(yōu)質(zhì)租戶，成交租金與市場(chǎng)持平。廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金雖有一定幅度下跌，但憑借管理人不懈努力，廣州國(guó)金中心寫(xiě)字樓平均租金相對(duì)同區(qū)項(xiàng)目仍錄得17%溢價(jià)。

管理人穩(wěn)妥推進(jìn)「國(guó)金天地」招商及品牌調(diào)整，順利完成負(fù)一層輕餐飲品牌、四至五層大餐飲品牌更替，租金單價(jià)較原租戶提升10-30%。針對(duì)部分處于解凍期的經(jīng)營(yíng)商戶，管理人給予必要的經(jīng)營(yíng)紓困措施，透過(guò)全方面推廣幫扶，配合疫情初期及中后期的數(shù)字化線上營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)過(guò)渡。截至2020年6月，商場(chǎng)坪效恢復(fù)至往年同期的85%。

上半年，酒店行業(yè)受疫情沖擊最為嚴(yán)重。四季酒店針對(duì)疫情適當(dāng)調(diào)低房?jī)r(jià)，以穩(wěn)步提升入住率為核心，通過(guò)多渠道組合促銷，嚴(yán)控成本，提高整體客房收益，經(jīng)營(yíng)收入恢復(fù)程度從2月份的低點(diǎn)3%恢復(fù)至六月份的62%，期末時(shí)點(diǎn)入住率高于競(jìng)品10個(gè)百分點(diǎn)。雅詩(shī)閣公寓多渠道營(yíng)銷吸引長(zhǎng)住客房穩(wěn)步回升，強(qiáng)化線上旅游中介(「OTA」)渠道促銷拉動(dòng)短住房逐漸恢復(fù)。國(guó)金雅詩(shī)閣公寓在雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)中業(yè)績(jī)收入和GOP%均排名第一。

截至2020年6月，四季酒店較直接競(jìng)爭(zhēng)群相比，平均出租率高3.3個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)高34.4%，每可售房收入高48.6%，市場(chǎng)標(biāo)桿地位依然鞏固。雅詩(shī)閣公寓較直接競(jìng)爭(zhēng)群相比，平均出租率高14.2個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)高44.7%，每可售房收入高77.3%，繼續(xù)領(lǐng)跑第一梯隊(duì)。

武漢物業(yè)

武漢為此次疫情的重災(zāi)區(qū)，越秀財(cái)富中心管理團(tuán)隊(duì)積極應(yīng)對(duì)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈招商，積極增加客戶儲(chǔ)備，精準(zhǔn)把控成交價(jià)格，篩選優(yōu)質(zhì)客戶。上半年新簽合同面積約2.9萬(wàn)平方米，促成場(chǎng)內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶擴(kuò)租。合同續(xù)租方面，采用靈活務(wù)實(shí)租賃政策，成功與全年七成五到期客戶達(dá)成續(xù)租意向，有效保證到期客戶穩(wěn)定性。隨著各項(xiàng)宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)，武漢疫后復(fù)元環(huán)境不斷改善，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)步伐加快，互聯(lián)網(wǎng)科技、醫(yī)藥健康、環(huán)境衛(wèi)生等行業(yè)需求增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長(zhǎng)期向好。近日武漢越秀財(cái)富中心成功入圍英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(「RICS」)中國(guó)峰會(huì)2020年度商業(yè)項(xiàng)目獎(jiǎng)，并榮獲2020抗疫突出貢獻(xiàn)證書(shū)。

武漢物業(yè)是整個(gè)硚口區(qū)第一批復(fù)工復(fù)產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)，即使在疫情期間星匯維港購(gòu)物中心超市仍持續(xù)開(kāi)業(yè)，管理人主動(dòng)求變，搭建線上商場(chǎng)，實(shí)行雙線運(yùn)營(yíng);采取有效應(yīng)對(duì)措施，多層面進(jìn)行幫扶穩(wěn)場(chǎng)，商場(chǎng)坪效已回復(fù)至去年同期的85%;增加集合店及餐飲商戶，吸引顧客到場(chǎng)消費(fèi)，提升商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)氛圍。

白馬大廈

配合政府抗疫需求，白馬市場(chǎng)延遲春節(jié)假期后的開(kāi)業(yè)時(shí)間。開(kāi)業(yè)后，針對(duì)人流密集情況，通過(guò)給商家配備防疫用品、進(jìn)行設(shè)置檢疫措施、測(cè)量體溫及軌跡申報(bào)等措施嚴(yán)控疫情，在此保障下，白馬市場(chǎng)成為商圈首個(gè)復(fù)市表率，上半年末客流量恢復(fù)至去年同期的60%，6月份客流環(huán)比提升23%，開(kāi)業(yè)率接近九成，高于商圈水平。管理人靈活調(diào)整招商策略，透過(guò)自媒體宣傳、儲(chǔ)備客戶轉(zhuǎn)化、競(jìng)品市場(chǎng)信息獲取等方式，多渠道儲(chǔ)備目標(biāo)客戶儲(chǔ)備客戶384家;適時(shí)推出經(jīng)營(yíng)扶持措施，穩(wěn)定場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)核心客戶，為下半年續(xù)租做好充足準(zhǔn)備。積極謀劃首層經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)化調(diào)整，重點(diǎn)打造中庭經(jīng)營(yíng)區(qū)域，打造「時(shí)尚之心」，提升樓層品牌豐富度;搭建線上線下?tīng)I(yíng)銷模式，促進(jìn)服裝銷售拉動(dòng)消費(fèi)，助力商戶恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

上海越秀大廈

管理人因應(yīng)市場(chǎng)供需變化，主動(dòng)實(shí)施靈活有效之租賃政策，透過(guò)產(chǎn)品升級(jí)和服務(wù)升級(jí)，打造越秀大廈自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。上半年大廈新簽成交量上升，續(xù)租率高達(dá)七成，整體出租率高于市場(chǎng)平均水平;成功引進(jìn)五家目標(biāo)優(yōu)質(zhì)客戶，有力保障租戶結(jié)構(gòu)及大廈經(jīng)營(yíng)收入。

財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈

財(cái)富廣場(chǎng)及早謀劃全年到期面積續(xù)約，提前完成重點(diǎn)客戶合同簽訂，掌握招商租賃主動(dòng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)保持平穩(wěn)。城建大廈上半年主動(dòng)化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控進(jìn)駐租戶品質(zhì)，抓住3至4月市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)客戶快速轉(zhuǎn)化，引入多家知名企業(yè)。

維多利廣場(chǎng)

管理人針對(duì)性輸出重點(diǎn)幫扶措施，通過(guò)線上營(yíng)銷、「周末市集」加強(qiáng)疫情后引流，幫助主力店盡快恢復(fù)至正常銷售水平，目前主力店銷售情況已進(jìn)入回暖期，商場(chǎng)整體坪效恢復(fù)至去年同期的65%以上，其中餐飲業(yè)態(tài)坪效恢復(fù)至97%。上半年招商工作在疫情期間逆市而行，結(jié)合項(xiàng)目定位淘汰風(fēng)險(xiǎn)租戶，引進(jìn)了多家業(yè)態(tài)頭部品牌，為下半年個(gè)別樓層整體升級(jí)改造及到期優(yōu)質(zhì)客戶續(xù)約奠定基礎(chǔ)。

杭州維多利

管理人把握機(jī)會(huì)扎實(shí)推進(jìn)招商租賃事宜，項(xiàng)目訪客量和出租率創(chuàng)歷史新高;順利完成主力客戶三千多平方米面積續(xù)簽，為項(xiàng)目整體穩(wěn)定帶來(lái)有力保障;成功引進(jìn)一家世界500強(qiáng)企業(yè)，進(jìn)一步優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。

積極推進(jìn)資產(chǎn)增值工程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值

上半年，管理人繼續(xù)投入多項(xiàng)資產(chǎn)提升改造工程，包括正在推進(jìn)實(shí)施的四季酒店南廣場(chǎng)綠化形象提升工程、雅詩(shī)閣公寓形象提升工程、城建大廈空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管更換、白馬大廈外墻翻新改造、上海越秀大廈公區(qū)衛(wèi)生間潔具更換、武漢越秀財(cái)富中心65層和66層單元裝修、武漢物業(yè)供電加裝監(jiān)視及能耗管理系統(tǒng)和電梯加裝斷電夾層裝置等，預(yù)計(jì)投入費(fèi)用二千多萬(wàn)元人民幣，持續(xù)提升項(xiàng)目的設(shè)備安全和營(yíng)商環(huán)境。

主動(dòng)管理到期債務(wù)，平滑市場(chǎng)波動(dòng)影響

管理人主動(dòng)管理到期債務(wù)，今年上半年提款52億港元銀團(tuán)貸款項(xiàng)下的21億港元5年期貸款，置換到期融資及滿足越秀房產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)需求。同時(shí)維持合理的融資結(jié)構(gòu)與匯率與利率敞口，平滑市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)基金業(yè)績(jī)的沖擊。

未來(lái)展望

越秀房產(chǎn)基金主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良先生表示：「2020年上半年，受新型冠狀病毒疫情(「COVID-19」)影響，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，越秀房產(chǎn)基金因應(yīng)疫情后的市場(chǎng)變化及不同行業(yè)租戶所面臨的壓力，提供租金減免措施，與租戶同舟共濟(jì)，同時(shí)制定更為合理且具針對(duì)性的租賃政策，有效化解疫情帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)逐步企穩(wěn)回升。展望下半年，管理人將沉著應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，通過(guò)多項(xiàng)管理和措施，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，旨在為基金單位持有人提供穩(wěn)定回報(bào)。」