- 垃圾遍地、居民安全難保障…業主想換物業為何那么難
- 2022年11月02日 來源：法治日報 作者：孫天驕 陳磊
提要：多位受訪專家認為，雖然目前更換物業有較為規范的辦理流程，但辦理流程的各個環節都可能遇到障礙，并且即使完成了物業變更程序，原物業公司退出小區仍然可能出現各種變數。這些綜合因素導致更換物業難，要想改善這一情況，需從完善立法、強化監管、提升業主組織能力等多個方面著手。
● 種種不滿之下，不少居民提出更換物業服務公司。然而，更換物業并不容易。不僅有網友在社交平臺上發文吐槽“換物業難”，而且因更換物業引發糾紛的案件也屢見報端
● 現實中物業更換難的原因主要有三個方面：業主參與度不高，無法啟動或完成規定的表決條件；原物業公司拒不退場，導致新物業公司因長時間無法進場而不再同意履行物業服務合同；原物業公司涉及大量歷史遺留問題尚未解決，新物業公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高
● 政府相關部門應加大對物業服務公司資質的備案流程和監管力度，制定清晰明確的物業管理活動標準，減少物業服務公司“鉆空子”行為。探索建立類似物業公司資質查詢平臺的業主便民投訴通道，使物業服務公司受到綜合性、多主體的監督
“垃圾遍地，夏天氣味異常難聞；小區車流量不加控制，居民安全難以保障；電梯等硬件設施動不動就壞，極其影響日常生活……”
10月22日10時許，《法治日報》記者來到北京市朝陽區某小區，見到了該小區居民范臻(化名)。年近七旬的范臻是該小區九單元7樓的住戶，說起小區物業的種種不是，頗為激動。她告訴記者，大家對物業服務不滿已有多年，曾不止一次想過更換物業服務公司，但最終都以失敗告終。
“換個物業為什么那么難？”范臻不禁發出這樣的感嘆。
和范臻有著相同煩惱的人不在少數。不僅有網友在社交平臺上頻頻發文吐槽“換物業難”，而且因更換物業引發糾紛的案件也屢見報端。
多位受訪專家認為，雖然目前更換物業有較為規范的辦理流程，但辦理流程的各個環節都可能遇到障礙，并且即使完成了物業變更程序，原物業公司退出小區仍然可能出現各種變數。這些綜合因素導致更換物業難，要想改善這一情況，需從完善立法、強化監管、提升業主組織能力等多個方面著手。
物業失職業主不滿
想要更換處處受限
“就是這個電梯，動不動就罷工，要么沒人管，要么隨便修修。你看，這兩天又壞了，高樓層的人只能爬樓梯，太影響日常生活了。”范臻將記者帶至其所住單元樓前，指著里面的一部電梯說。記者注意到，該電梯按鍵顯示屏幕呈黑色，正處于停用狀態。
據范臻介紹，電梯不僅時不時罷工，而且電梯內部裝置破舊不堪，電梯轎廂頂上甚至能看到裂痕。居民和物業服務公司多次交涉更換和維修電梯的事宜，物業每次都是敷衍了事。
除了電梯外，該小區居民對物業服務的不滿還涉及多個方面。小區多個單元樓前有垃圾安置點，記者在現場看到，這些安置點不僅堆滿了垃圾，地上還灑著各種雜質和液體，散發著刺鼻氣味。更令小區居民怨聲載道的是，小區內開設多個商超、飯店，而小區未設置門禁，外來車輛和人員可以隨意進出，增加了安全隱患。
種種不滿之下，不少居民提出更換物業服務公司。然而，更換物業并非易事。
范臻所在小區早在幾年前就成立了業委會，2021年，業委會應居民訴求提出更換物業服務公司，但該小區為老舊小區，業主多為老年人，還有一些業主不在小區居住，人很難聚齊，導致業主大會無法順利組織召開，更不用提之后的進一步表決更換物業程序了。
記者在多個社交平臺上以“換物業”“物業更換”“換物業難”等作為關鍵詞進行檢索，發現大量網友吐槽所在小區物業服務差，想要更換物業公司難。網友“書兮”發文稱：“我們小區因為對物業服務不滿，去年千辛萬苦成立了業委會準備啟動換物業的程序。然而現在9個月過去了，依然毫無進展。業委會剛成立內部就分裂，志愿者也各有想法，不少業主參與積極性不高，決策比想象的難太多了。”
受訪專家介紹，根據我國相關法律法規，小區居民有權更換物業服務公司。目前我國對于物業更換流程的規定應參照民法典和物業管理條例中有關對于業主共同事項的表決規定。
華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法告訴記者，通常，如果小區需要更換物業，首先得成立業主委員會。成立業委會需要得到街道和社區的同意，并召開業主大會。之后，由業委會提議召開業主大會表決解聘物業服務公司并選聘新物業，業委會應當在作出決議后及時書面告知原物業服務公司并要求其轉交相關物業管理資料。表決時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。由業主組織與新選聘的物業服務公司簽署物業服務合同，最后是新選聘的物業服務公司與原物業服務公司進行交接。
實踐中，小區真正操作更換物業流程時，也可能處處受限。
北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜說，現實中物業更換難的原因主要有三個方面：業主參與度不高，一些小區未成立業主委員會，無法有效組織召開業主大會，或部分業主對更換物業持觀望或漠視態度，不積極參與，無法啟動或完成規定的表決條件；原物業公司拒不退場，其基于多方利益因素考慮，以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒不與新物業公司辦理交接手續，阻撓新物業公司進場服務，導致新物業公司因長時間無法進場而不再同意履行物業服務合同；原物業公司涉及大量歷史遺留問題尚未解決，新物業公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高。
新舊物業交接不暢
矛盾糾紛時有發生
在更換物業問題上，比業主合意更難的，可能是新舊物業的交接問題。
陜西省西安市一小區居民因不滿物業服務，于2018年8月就成立了業委會，為更換物業公司，2020年9月，該小區業委會聘請律師指導召開業主大會，以符合法律規定的業主表決比例，通過了與原物業公司解聘的決議。之后，通過招投標，公開選聘了新的物業公司，并于2021年1月4日與新物業簽訂了服務合同。
然而，2021年1月至2022年3月，原物業公司一直拒不退出，新物業公司也難以入場。其間還發生了個別業主不同意而起訴業委會，原物業不配合離場威脅業委會和業主等事件，愈發阻礙新老物業公司之間的順利交接。一直拖了一年多時間，經過多方協調，原物業公司才退出，之后新物業正式入駐小區。
事實上，近年來因更換物業而引發的居民、原物業公司、新物業公司之間的矛盾糾紛頻繁發生，不時出現小區民主決議選出新物業公司后原物業公司拒絕退場的情況。
記者在中國裁判文書網上以“更換物業”為關鍵詞進行檢索，共得到2706條檢索結果。據統計，這些案例中涉及“交接”問題的有743件。
從案件情況來看，原物業公司拒絕交接的理由主要為費用問題，包括物業費交納情況、小區設施維修費用等。
北京市房地產法學會常務理事、海潤天睿律師事務所合伙人包華分析，之所以出現上述問題，是因為新老物業公司交接缺少明確的流程規范支持，交接雙方的權利義務無法通過流程得到保障，其中就包括原物業服務公司退出前的物業服務費收取存在較大困難。
楊勤法說，新物業服務公司如果強行接管，可能會和原物業服務公司產生直接沖突，不利于化解業主和原物業服務公司的糾紛。
近日，浙江省紹興市柯橋區鑒湖街道彩虹名家小區就發生了新老物業交接僵局。
據公開報道，小區原本的物業服務公司合同已于今年9月30日到期。到期后業委會表決選出了新物業服務公司，并安排雙方進行交接。然而在交接過程中，業委會提出原物業公司應解決消防設備、地庫風機、綠化補種等遺留問題，被原物業公司拒絕，新物業公司也對這些遺留問題不松口，三方僵持不下，新物業公司至今未能如約進場。
楊勤法認為，新舊物業公司交接難的原因是多方面的，這些問題基本來自原物業公司一方。原物業公司多以業主未交物業費、業主大會決議無效、對其決議提出異議等理由拒絕退出小區。原物業公司退出小區的過程中可能還存在拒絕移交物業服務所需的資料、拒絕辦理交接的情況以及小區相關物業服務設施移交難等問題。還可能涉及正在裝修的部分業主有遺留問題需要解決以及部分開發商存在遺留問題需要解決等。
記者了解到，現階段物業服務合同糾紛中，解決新舊物業服務公司交接問題的主要渠道包括請求相關行政部門介入解決糾紛、向所在地法院提起訴訟及其他維權途徑。
孟麗娜說，原物業公司如拒不退出小區，新物業公司則不能強行進行交接。司法實踐中，原物業公司以業主未交物業費為由拒絕退出，法院一般不予支持，且原物業公司無權收取其應當退出之后的物業費。但如果個別業主認為業主大會決議無效而訴至法院，原物業公司則常常以此為由要求等待生效裁判結果，為此可能拖延一年時間甚至更長，這將對社區生活造成不小的影響。
明確細化相關規定
避免物業“鉆空子”
據受訪專家介紹，對于物業服務交接問題，民法典及物業管理條例沒有具體規定，通常適用于業主共同決定的一般程序性規定。近些年來，地方性法規正在這一方面作進一步細化探索。
如《北京市物業管理條例》規定，物業服務合同期限屆滿前6個月，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人，并將決定書面告知原物業服務人業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起30日內履行交接義務，并且退出物業管理區域。對拒絕交接的原物業服務企業有處罰的相關規定。
浙江省杭州市2022年3月起正式施行的《杭州市物業管理條例》明確，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理活動納入基層治理工作，根據需要建立物業管理聯席會議等制度，落實人員、經費，指導、監督業主大會、業主委員會履行職責。同時規定物業服務人無正當理由拒絕退出物業管理項目的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正，可以給予警告或者處10萬元以上30萬元以下罰款。
針對現有的物業更換相關規定，楊勤法指出，總體上，我國法律法規中關于指導業主更換物業的條文較少，與現實生活中廣大業主群體的迫切需求并不匹配，對于司法實務中解決物業管理糾紛的部分內容仍然需要相關司法解釋進行細化補充。
包華說，需要對拒絕交接的原物業服務公司進行處罰，但也應當對其合法權益予以保障。對于新選聘的物業服務公司，在保障其合法權益的同時，也應當對其強行接管行為予以處罰。只有這樣，才能敦促各方自覺履行法定義務，積極行使法定權利。此外，必須大力提升業主組織作出選聘決定的能力，積極引導第三方專業機構參與業主組織日常工作，把問題化解在糾紛出現之前。
在孟麗娜看來，可以考慮提高業主委員會的成立比例，或者通過基層政府組織工作干預，以滿足召開業主大會的條件從而完成更換物業公司。通過完善《業主大會議事規則》示范文本加以行政指導，如解聘原物業公司后，對新物業公司的選聘程序、物業服務標準、收費標準以及授權招標、起草合同、代為簽約等工作，全體業主如何進行決策，哪些內容經業主大會共同決定后可授權完成選聘工作，哪些內容須事先經業主大會決策后才能啟動招標工作。
“可以從法律服務方面著手，通過社區指導、法律服務人員輔助的模式協助有需求的業主完成物業更換。由業委會聘用律師完成招投標、草擬物業服務方案等專業工作。”楊勤法建議。
楊勤法提出，政府相關部門應加大對物業服務公司資質的備案流程和監管力度，制定清晰明確的物業管理活動標準，減少物業服務公司“鉆空子”行為。探索建立類似物業公司資質查詢平臺的業主便民投訴通道，使物業服務公司受到綜合性、多主體的監督。持續整頓物業服務行業市場風氣，在建設單位選擇前期物業的公開招標階段就加強行政力量的監督，杜絕串通投標等違法現象，避免一些物業服務公司串通甚至壟斷所在地區內物業服務活動導致業主更換物業無實質性作用。
“在社會層面，廣大業主也應當增強維權意識和法律素養，業委會可以定期組織安排普法教育活動，以便需要更換物業時流程更順暢。”楊勤法說。
