- 成交“喜報”再現 北京樓市真暖了嗎？
- 2022年04月11日 來源：北京商報
提要：即便開發商方面保持積極，但真正數據呈現也需要一個過程。動輒幾十億的銷售數據并不具備參考價值，而網簽數據的滯后性也有可能在未來幾個月才會“翻紅”。所以不能盲目聽信“市場好了、房價要漲”之類的說法，購房者還是要以“需求”出發。
百強房企一季度銷售業績幾近“腰斬”，被市場寄予厚望的“小陽春”也似乎缺席了，但開發商成交“喜報”卻于近期重現北京樓市。北京商報記者梳理發現，近期包括華潤、中海、龍湖，甚至陽光城在內的多家房企發布了成交“喜報”，耀眼紅底、巨額數字，各大開發商迫不及待要把這份“喜悅”傳遞出去。而從市場一線的情況來看，北京商報記者走訪注意到，北京新房市場回暖跡象已漸漸明顯，帶看量大幅增長雖不能代表成交量多寡，但“人氣”回升是不爭的事實。
乍暖還寒時，北京樓市同樣冷熱交織，成交“喜報”披露的背后，是開發商想要營造出“浮想聯翩”的氛圍，還是市場真的熱起來了？
熱門、爆雷房企都發“喜報”
告別沉入谷底的悲觀情緒，目前北京新房市場雖不算全線火爆，但從市場端傳遞的信息來看，這一波行業也十分熱鬧。帶看量持續攀升，開發商成交“喜報”也于近期重現北京樓市。
華潤置地北京公司發布的海報稱，“幸福里潤園、橡樹灣、永定府”三大新品入市，7天銷售額達百億元。其中，橡樹灣項目開盤半小時便成交了286套，成交額達到19.54億元。
中海匯德里開盤銷售50億元，成為北京熱門榜第二名；中建學府印悅首次開盤熱銷228套；龍湖京能熙上首次開盤實現8億元認購額。就連爆雷房企陽光城也發布了“喜報”，“紅盤效應、順銷第一”。
根據北京市住建委數據顯示，2022年3月共有19個項目獲得預售許可，其中住宅套數為5719套，新增可售面積約57.36萬平方米，而這之中剛剛上新的項目占到約四成。對比2月的新增供應，住宅項目在總套數上環比增加了81.44%，開發商推盤意愿增強。
合碩機構首席分析師郭毅表示，目前北京新房市場成交的核心問題，就是市場“二八分化”比較明顯。我們確實看到一些項目，銷售的情況非常理想，甚至可以說出現了爆棚的熱銷局面。但此類項目在北京市場占較小，大部分項目目前還處于一個比較低迷的狀態。由此也就造成了雖有“熱點”，但樓市整體表現不及預期的情況。
經歷寒冬的洗禮，地產行業終于迎來了恢復期，前期積壓的購房需求集中釋放，也就形成了傳統意義上的樓市“小陽春”。但在剛剛過去的3月，樓市似乎并未如想象中那般，“小陽春”行情不及預期。
根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年3月諸葛找房重點監測的40城新房銷售面積為1447.65萬平方米，環比上漲16.59%，同比下跌50.21%；同時從一季度新房成交情況來看，一季度40城新房銷售面積為4312.68萬平方米，環比下跌25.84%，同比下跌39.32%。這也進一步印證了房地產市場當前仍處于恢復階段，整體表現還是偏弱。
不過值得注意的是，北京3月銷售面積均較上月大幅增長，環比漲幅達到76.3%，這也是由于北京樓市較具韌性，自身調節能力較強，帶動其成交規模回升顯著。
售樓處里的“忙碌”
“最近一段時間真是太忙了，前腳剛送走一個客戶，后腳就又被安排上了，甚至有時候要‘委屈’客戶兩三組一起看房。”北京大興區某售樓處銷售人員告訴北京商報記者，從今年3月開始，咨詢帶看數量以肉眼可見的速度增長，這之中以剛性群體為主。
在售樓處，記者也看到，現場大概有30多位看房客戶，洽談區基本上座無虛席。
上述銷售人員表示，目前新房項目價格管控嚴格，一些區域能夠與周邊二手房形成“倒掛”。最重要的是，新盤剛剛入市也確實給到了不錯的優惠。
同樣的情況也出現在一些此前去化艱難的“老大難”樓盤。2021年上半年，北京新房市場的供應迎來高峰，一個又一個新房項目扎堆亮相，有意向的購房者看得也是眼花繚亂。供應量增大的同時，也就遺留了一些受到“冷落”的項目。
“目前可供選擇的房源不多了，月底必清盤。”一位去年初入市的項目銷售人員告訴記者，與剛剛入市的新盤相比，他們最大的競爭優勢就是交房早，一些想買新房又著急住的客戶，會把目光聚焦過來。“新房且交付快，最近成交的兩套都是婚房需求，這些客戶是我們目前的重要客群。”
事實上，“老大難”項目多以去化為目的，各種手段“輾轉騰挪”。記者在現場也注意到，中介機構的帶看人員，幾乎是售樓處案場銷售人員的兩倍之多。房地產市場下行，各大開發商對于渠道的依賴度越來越高，比如簽訂代理協議，提高傭金比例等，以期達到快速回款的目的。
對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，當下買房人變得越來越理性，再加上新房項目眾多，也就提供了比較的空間。帶看量持續增加，認購數量也看起來比較紅火。但不容忽視的是，退訂比例也同步加大。也就是，真正從認購轉為簽約的并沒有看起來那么好，因此也就出現了數據低迷的狀態。雖然如此，但是渠道能引流，至少說明“人氣”回來了。
一切等網簽定奪
成交如何喜人，帶看如何熱鬧，最終落地才是成績。并且還要通過官方途徑來確認，那就是網簽數據。住建委的網簽數據雖然準確但卻不及時，具有明顯的滯后性。這個滯后周期，可能是幾個月，也可能是一年之久。不過在當前節點，開發商應該會積極推動網上簽約，因為網簽滯后也就意味著回款滯后，這幾乎掌握了“錢緊”開發商的命脈。
即便開發商方面保持積極，但真正數據呈現也需要一個過程。動輒幾十億的銷售數據并不具備參考價值，而網簽數據的滯后性也有可能在未來幾個月才會“翻紅”。所以不能盲目聽信“市場好了、房價要漲”之類的說法，購房者還是要以“需求”出發。
“網簽數據滯后，有主觀性，也有客觀性，目前更多是客觀性原因造成的。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，居民收入減少，購買能力下降，二手房置換周期延長，這些都將影響到未來一段時間開發商網簽數據的呈現。
對于未來北京新房市場走勢，王小嬙表示，北京市場潛在購房需求猶存，目前的購房者需求釋放受一些因素延遲，隨著時間的推移，積累的購房需求會逐步釋放，我們預計北京市場熱度在今年5-6月左右有明顯的改善。
郭毅則表示，從目前市場狀況來看，4、5月更多是一個“保持”的節奏。目前雖然外部環境給到了一些政策利好的預期，但北京調控仍未出現絲毫放松的情況。如果是這樣一個市場狀況，那么北京新房市場的銷量水平其實還是會持續保持在一個穩定的狀態，因為并沒有真實的利好釋放出來。
