- 樓市降溫 70城新房價(jià)格6年多來首次同比下跌
- 2022年05月19日 來源：中國網(wǎng)
提要：陳霄分析認(rèn)為，雖然政策釋放了積極的信號，但是從實(shí)際來看，政策尚未完全發(fā)酵，疊加疫情來勢洶洶，市場修復(fù)之路更添曲折。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數(shù)量雙雙止?jié)q轉(zhuǎn)跌，與此同時(shí)，新房、二手房價(jià)格跌幅再擴(kuò)大，跌至接近2021年底的水平。展望后市，市場想要真正恢復(fù)，一方面全國疫情得到有效控制，另一方面仍需要實(shí)質(zhì)性寬松政策的加持。
(記者 譚夢桐)5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況。在3月份樓市短暫回暖后，4月份樓市再度降溫，70城新房價(jià)格出現(xiàn)2015年12月以來的首次同比下跌，二手房價(jià)格同比跌幅擴(kuò)大。
4月，新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析認(rèn)為，4月份，全國多地因疫情發(fā)散管控趨嚴(yán)，樓市回溫態(tài)勢受阻。從政策端來看，中央到地方頻頻表態(tài)，釋放了積極的政策信號，但是從實(shí)際情況來看，政策尚未完全發(fā)揮作用，疊加疫情防控形勢嚴(yán)峻，市場修復(fù)之路更添曲折。預(yù)計(jì)后續(xù)發(fā)布樓市“松綁”政策的城市將繼續(xù)擴(kuò)圍，且在供給端、需求端共同發(fā)力，市場會持續(xù)修復(fù)，但進(jìn)程是緩慢和曲折的。
新房：成都、貴陽領(lǐng)漲 三線城市跌幅擴(kuò)大
根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，4月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%。
“這是2015年12月份以來首次出現(xiàn)房價(jià)同比下跌態(tài)勢，信號意義很強(qiáng)。這也是77個(gè)月以來首次房價(jià)出現(xiàn)同比下跌。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，“房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，充分說明房地產(chǎn)市場面臨下行較大的壓力，各類穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作需要加快推進(jìn)，否則房價(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫，對于后續(xù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定確實(shí)有沖擊。”
具體來看，國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶表示，4月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲3.9%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
二三線城市方面，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，同比分別下降1.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。
從各城市來看，成都、貴陽新房價(jià)格漲幅領(lǐng)跑，環(huán)比漲幅為0.8%，其次為北京，環(huán)比漲幅0.7%。杭州、烏魯木齊緊隨其后，環(huán)比漲幅為0.6%。
值得一提的是，本月成都成為新房二手房價(jià)格漲幅的雙榜首，成都于5月16日出臺了樓市新政，其中放寬對開發(fā)商的監(jiān)管資金要求、放松限購等。
“成都房價(jià)一直較為堅(jiān)挺，一方面與各特大城市相比，成都房價(jià)相對較低，另外成都憑借著成渝都市圈的規(guī)劃紅利，已成為繼北京、上海、廣州之后的中國第四大航空樞紐，吸引大量購房客戶涌入。”陳霄表示。
不過陳霄還指出，警惕市場下行不可忽視，三線城市跌幅擴(kuò)大明顯。
“當(dāng)前需要對三四線城市積極繼續(xù)各類購房政策放松，尤其是要在剛需和改善型購房方面給予積極和到位的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
二手房：一線城市韌性凸顯
根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，4月份全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-1.6%。二手住宅已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌態(tài)勢，同比跌幅也持續(xù)擴(kuò)大。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，二手房市場的降溫持續(xù)時(shí)間較長，且有進(jìn)一步下行的壓力。不過嚴(yán)躍進(jìn)也談到，各地對于二手房的政策支持力度是比較大的，尤其是類似增值稅政策調(diào)整、取消或放松限售、定向?qū)Χ址糠潘上拶彽龋陀^上都可以防范二手房市場的進(jìn)一步降溫。
具體來看，繩國慶表示，4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同，同比上漲2.4%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同，同比下降2.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。
從各城市來看，成都價(jià)格漲幅領(lǐng)先，本月環(huán)比漲幅為0.7%，其次為北京、昆明，環(huán)比漲幅為0.6%，廣州、深圳價(jià)格漲幅為0.5%，緊隨其后。
“一線城市本月表現(xiàn)優(yōu)異，除上海受到疫情影響價(jià)格表現(xiàn)平平，其他三個(gè)一線城市二手房漲幅均位居前列，強(qiáng)韌性凸顯。”陳霄指出。
“杭州的二手房漲幅相對還是比較大的。但這不影響此類城市對于二手房方面的政策放松。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。“這說明近期一些房價(jià)看似強(qiáng)勢的城市，其實(shí)背后的壓力也還是比較大的。此次杭州針對二手房定向放松了限購政策，客觀上也有助于防范二手房市場的下跌或降溫。”
“二手房降溫的時(shí)間相對長，跌幅也要大于一手房，說明市場壓力要更大。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一些既有的政策正不斷出現(xiàn)，對于二手房市場的回暖有積極作用，但需要時(shí)間。個(gè)別城市還會率先有較好的表現(xiàn)，包括東莞等城市，近期已經(jīng)有二手房略回暖的跡象了。
供給端需求端雙管齊下是大勢所趨
4月以來，在全國多城疫情管控趨嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)市場回溫態(tài)勢受阻。不過，從政策端來看，從中央到地方頻頻吹起暖風(fēng)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月超40城發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。政策涉及降首付、公積金貸款額度提升、取消限售、放松限購等。
政策方面，4月18日，央行、外匯局提出完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。
4月25日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn),釋放長期資金約5300億元。
人民銀行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知提出，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。
地方層面，蘇州、蘭州、南京、寧波、無錫、衢州、淮安等優(yōu)化限購限售，如蘇州非戶籍居民家庭購房社保年限要求由連續(xù)2年改為累計(jì)2年；蘭州生育兩孩、三孩家庭或老人投靠家庭，均可在限購區(qū)域內(nèi)新購1套住房。杭州也于近日放松了限購政策，且符合條件的三孩家庭，在限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。
蘇州、銀川、湖州、天津、福建等調(diào)整住房公積金貸款政策，蘭州、銀川、福州、贛州、宜昌等降低首付比例。四川、廣東、山東、江西、江蘇及河北等省內(nèi)多數(shù)城市陸續(xù)下調(diào)房貸利率，降低居民購房成本。
“當(dāng)前出臺政策方面多放在需求端發(fā)力，出臺措施也多集中于放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放松限購限售等方面，市場對政策逐漸形成了一定的免疫力，后期政策端還需考慮創(chuàng)新性政策出臺。”對于地方政策陳霄表示。
此外，陳霄分析認(rèn)為，雖然政策釋放了積極的信號，但是從實(shí)際來看，政策尚未完全發(fā)酵，疊加疫情來勢洶洶，市場修復(fù)之路更添曲折。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數(shù)量雙雙止?jié)q轉(zhuǎn)跌，與此同時(shí)，新房、二手房價(jià)格跌幅再擴(kuò)大，跌至接近2021年底的水平。展望后市，市場想要真正恢復(fù)，一方面全國疫情得到有效控制，另一方面仍需要實(shí)質(zhì)性寬松政策的加持。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)估，接下來松綁調(diào)控的城市將會繼續(xù)擴(kuò)圍，并且政策舉措不再局限于需求端，供給端和需求端雙管齊下是大勢所趨，市場將會持續(xù)修復(fù)，但修復(fù)進(jìn)程是緩慢和曲折的。
中指研究院認(rèn)為，二季度全國樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)將保持寬松基調(diào)，各地方政府大概率將繼續(xù)貫徹落實(shí)因城施策，更多寬松政策“組合拳”或?qū)⒊霈F(xiàn)。隨著信貸環(huán)境和調(diào)控政策的進(jìn)一步改善，購房者置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，但市場的恢復(fù)仍可能受疫情等不確定因素的影響。
