- 多地出臺優化政策 激發土地市場活力
- 2022年05月25日 來源：中國證券報
提要：中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，預計采取“兩集中”方式的城市土地市場會進一步分化。對于樓市去化表現不佳的區域，房企拿地會更加審慎。另外，從民營房企融資角度看，碧桂園、龍湖等房企通過創設信用保護工具的方式發行債券融資，為民營房企融資起到了很好的示范作用，未來民營房企融資有望進一步通暢，拿地積極性有望進一步提高。
近期，多地出臺針對土地市場的調整政策，優化土地出讓條件，激發土地市場活力，包括下調保證金比例、延遲繳款時間、穩定住宅用地供應以及支持高品質、改善型住宅小區建設等。從近期情況看，部分城市土地市場出現復蘇跡象。
多地出臺新政
中國證券報記者梳理發現，不少地區出臺的土地市場政策包括下調保證金比例、延遲繳款時間等內容。
廣東省中山市發布的《關于優化土地供應促進房地產市場健康穩定發展的若干措施》明確提出，放寬競買人資格要求、下調競買保證金比例、優化地價款支付方式、加快項目用地開發建設、優化配套公建設施配建要求。
四川省瀘州市住房和城鄉建設局等五部門聯合印發《促進房地產市場平穩健康發展的若干措施(試行)》提出，新出讓的開發建設用地，按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂后一個月內繳納土地出讓價款的50%；余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。合理確定開發建設用地拍賣起始價和出讓地塊面積，支持在符合規劃前提下，依法依規采取小面積地塊出讓方式，降低企業資金壓力。對宗地面積100畝以上、企業按土地出讓合同繳清價款且無違約違規行為的新出讓開發建設用地，在具備單獨規劃建設條件下，可申請辦理分宗建設用地使用權登記。
部分地區提出，穩定住宅用地供應。東莞市住房和城鄉建設局網站近日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，優化住宅用地出讓條件；鼓勵開發企業增加中小套型普通商品住房供應；合理確定住宅用地商業配比；穩妥推進城市更新工作。對分期繳納土地價款的房地產開發項目，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》并繳納不低于50%的土地出讓金后，可辦理用地規劃、工程規劃、施工報建等手續，加大助企紓困力度，加快房地產開發建設進度。
有的地區提出，支持高品質、改善型住宅小區建設。安徽省宿州市近日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，明確提出將按照供需平衡原則，科學編制供地計劃，調整供地節奏。支持高品質、改善型住宅小區建設。對熱點區域、重點地塊，采取“競地價與競品質相結合”的拍賣方式出讓土地，有效提升住宅品質，推動住宅產品升級換代。
部分去化壓力較大的區域暫停土地出讓。
5月23日，湖南省自然資源廳網站顯示，省自然資源廳、省住房和城鄉建設廳聯合印發《關于落實房地產市場調控目標優化房地產用地審批的通知》，明確提出對商品住房去化周期超過24個月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規模控制在上年度供應量的20%以內；對非住宅商品房去化周期超過36個月的縣市區，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。
提升拿地信心
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，整體來看，近期發布土地新政的地區，在改革措施制定方面更加精細，目標更加明確。
國家統計局數據顯示，1-4月，房地產開發企業土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價款為955億元，同比下降20.6%。
克而瑞研究報告顯示，2022年以來，房企拿地信心不足。從拿地銷售比來看，百強房企1-4月整體拿地銷售比創近五年新低。前4個月僅銷售TOP20強房企的拿地銷售比高于平均值。前4個月，超過六成的百強房企未參與拿地。
從房企披露的4月份銷售簡報看，多數房企拿地積極性不高，新增開發項目數量處于低位。
萬科A披露，2022年4月公司實現合同銷售面積160.9萬平方米，合同銷售金額308.4億元；2022年1-4月，公司累計實現合同銷售面積793.6萬平方米，合同銷售金額1373.4億元。2022年3月銷售簡報披露以來，公司新增加開發項目1個。2021年同期，公司新增加開發項目20個。
土地市場分化
采取“兩集中”土地出讓方式的城市成為房企拿地的主戰場。
克而瑞研報顯示，截至2022年4月底，今年以來百強房企拿地總金額中的83%用于實施“兩集中”土地出讓模式的城市。
部分實施“兩集中”土地出讓模式的城市，通過調整土地出讓條件、增加優質土地出讓比例等方式，減輕房企拿地資金壓力，土地市場出現復蘇的跡象。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，預計采取“兩集中”方式的城市土地市場會進一步分化。對于樓市去化表現不佳的區域，房企拿地會更加審慎。另外，從民營房企融資角度看，碧桂園、龍湖等房企通過創設信用保護工具的方式發行債券融資，為民營房企融資起到了很好的示范作用，未來民營房企融資有望進一步通暢，拿地積極性有望進一步提高。
