- 房企年報爽約折射經營之困：銷售難 融資難 回款難
- 2022年04月06日 來源：經濟日報 作者：亢 舒
提要：進入新發展階段的房地產行業，未來長周期、賺慢錢可能會成為常態。房地產開發以外的賽道中，無論是商業、物流，還是租賃、城市更新，大都具有先期投入高、盈利慢的特點。新的發展模式并不一定是簡單的賽道切換，或許還包括商業模式、經營邏輯的轉變，甚至企業文化和價值觀的重塑。
歷數正在面臨危機的房企，無不是在高杠桿、高負債、高風險模式下表現更為激進的企業。告別舊“三高”，房地產業進入平穩發展期后應追求的“新三高”是“高質量、高品質、高效益”。
年報季如約而至，大多數上市房企已陸續發布了2021年年報。眾所周知，2021年的房地產行業經歷了前所未有的挑戰，銷售難，融資難，回款難。從眾多房企年報中，不僅讀到了行業的艱難現狀，也讀到了行業企業轉型和探索新發展模式的迫切。
個別房企年報“爽約”折射企業經營之困。3月31日是大多數港股房企年報披露的截止日期，一些在港上市的房企因未能如約披露年報而停牌，其中不乏知名企業如融創中國等。無法如期發布年報導致股票停牌，有可能加深投資者對這些企業公司治理、財務管理、財務規劃、透明度、信息披露、財務和流動性狀況薄弱的擔憂。延遲披露還有可能進一步影響其信用評級，加劇融資難度等。從各企業的說明看，疫情影響是較為普遍的原因，也有企業是因為在發布年報前更換了審計師。這些未按時披露年報的企業，幾乎都不同程度面臨流動性困難。總體而言，年報爽約一定程度上折射出企業和行業面臨的困境。
不少企業出現凈利潤下降。這幾天，萬科董事會主席因2021年凈利潤同比大降45.7%向52萬名股東道歉的消息引發關注。包括萬科在內的一些企業雖然營業收入仍在增加，但利潤出現下滑。比如中海地產營業收入同比上升30.4%，而股東應占溢利同比下降約8.5%。這種情況不是今年才發生，增收少增利甚至是微利，已成為近年來不少企業面臨的共同狀況。
不同企業間呈現差異和分化。包含個別頭部企業在內的一些房企陷入債務危機且仍在化解中。有的企業營業收入和利潤雙雙下降。但仍有企業表現不俗，如中國金茂2021年股東應占利潤同比增長49%。龍湖集團歸屬股東的凈利潤同比增長20.1%。
總體而言，2021年是房地產行業出現整體下行態勢的一年。原因何在？萬科集團將自身利潤下滑的原因歸結為兩方面：管理離散度大以及多賽道探索的高成本。萬科稱：“盡管較早意識到高速增長終將結束，行為未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，仍有部分城市的投資追高冒進，一些項目的投資預期沒有實現。”追高冒進是普遍現象。歷數正在面臨危機的房企，無不是在高杠桿、高負債、高風險模式下表現更為激進的企業。“三高”模式難以為繼，應該是房企經歷2021年行業下行壓力后得出的最有力結論。
對于房地產行業而言，眼下最重要的是企穩。多個主管部門紛紛發聲，各地因城施策，都釋放出穩樓市的積極信號。更為重要的是，房地產行業的轉型已經迫在眉睫。探索新的發展模式既是中央有關文件和會議的要求，也是房地產行業發展到今天必經的階段。探索新的發展模式無疑是知易行難的，萬科所稱多賽道探索的高成本給經營利潤帶來的沖擊正是體現。然而，不盡早邁出探索的一步，就難占得先機。一個例子是，龍湖集團的長租公寓業務在開展幾年后終于賺錢了——2021年冠寓開業間數已超過十萬間，開始實現盈利。現在的結果，源于幾年前的決定和發力；幾年之后的收獲，則源于今天的決定。
進入新發展階段的房地產行業，未來長周期、賺慢錢可能會成為常態。房地產開發以外的賽道中，無論是商業、物流，還是租賃、城市更新，大都具有先期投入高、盈利慢的特點。新的發展模式并不一定是簡單的賽道切換，或許還包括商業模式、經營邏輯的轉變，甚至企業文化和價值觀的重塑。
從一些上市房企的年報說明會上可以感受到，盡管面臨與過去高速增長階段完全不同的現狀，企業仍對房地產業充滿信心。業內人士認為，未來房地產市場總規模很難再創新高，但仍是一個10萬億元級以上的巨大市場，常做常有，常做常新。且人們對美好居住生活的需求和向往一直存在，因此房地產行業仍可視為一個“永續行業”。告別舊“三高”，房地產業進入平穩發展期后應追求的“新三高”是“高質量、高品質、高效益”。
能否走上一條內涵式高質量發展道路，處于深度調整中的房地產業要在挑戰中尋找機遇。
亢 舒
