作為人造板材生產(chǎn)商，ST正源前身主業(yè)經(jīng)營業(yè)績并不理想，隨著成都樓市持續(xù)走高，公司加快了進軍房地產(chǎn)的步伐。3月20日，ST正源為啟動百億綜合性產(chǎn)城融合項目，不惜以0元對價轉(zhuǎn)讓項目公司49%股權(quán)，以便引進合作方推進項目融資。

7.85億變更土地用途

面對著房地產(chǎn)的高收益蛋糕，ST正源進軍地產(chǎn)被視為翻身之戰(zhàn)。

2019年10月26日，ST正源發(fā)布公告，公司已與成都市雙流區(qū)人民政府簽署投資協(xié)議書，擬打造“正源國際薈”產(chǎn)城融合的房地產(chǎn)項目。

上述“正源國際薈”項目土地為ST正源存量土地。ST正源相關(guān)人士對記者表示，上市公司并不是單純做房地產(chǎn)開發(fā)項目，而是配合政府建設(shè)高質(zhì)量的產(chǎn)城融合項目，還需要配套建特色商業(yè)街、會議酒店等。

據(jù)記者了解，“正源國際薈”項目與雙流機場、成都核心區(qū)緊密連接，所處位置距離成都雙流國際機場約4公里、距成都天府廣場約19公里、距天府新區(qū)約16公里。目前，該區(qū)域已配套建設(shè)有高鐵雙流西站，并鄰近已運行的成都地鐵3號線和10號線。

ST正源表示，以評估補差方式整合自有土地，盤活存量土地資源，有助于上市公司延伸現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈。

數(shù)月的等待之后，2020年2月20日，ST正源發(fā)布公告，成都市雙流區(qū)規(guī)劃和自然資源局向上市公司下發(fā)第一批4宗106.25畝土地的《行政決定告知書》文件，作為土地用途變更的條件，正源薈置業(yè)應(yīng)補繳土地價款總額為7.85億元。

3月20日，ST正源發(fā)布公告，根據(jù)相關(guān)約定，ST正源應(yīng)在2020年3月20日前繳清全部出讓價款7.85億元。2月20日，ST正源方面已向成都市雙流區(qū)規(guī)劃和自然資源局繳納了首筆土地出讓價款1億元；3月20日，正源薈置業(yè)又交納了剩余的土地出讓價款6.85億元。

青島悅優(yōu)出手助融資

經(jīng)ST正源初步測算，“正源國際薈”項目總投資金額約為100億元，其中直接投資金額約為85億元。

不過，記者注意到，截至2019年9月30日，公司賬上貨幣資金僅為3930.7萬元，資產(chǎn)負債率為20.65%。面對現(xiàn)實，ST正源也坦言，因項目投資建設(shè)所需的資金量較大，未來該項目可能發(fā)生因建設(shè)資金不足影響建設(shè)進度的風險。

為推進項目建設(shè)，ST正源透露，上市公司擬以自有和自籌資金投資建設(shè)該項目，以股權(quán)或債權(quán)融資方式取得項目投資建設(shè)資金。但從現(xiàn)實層面來看，ST正源的確是捉襟見肘，資金鏈承受著較大壓力。

2020年3月19日，ST正源召開董事會，同意公司、全資子公司正源薈置業(yè)與青島悅優(yōu)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（青島悅優(yōu)）就投資建設(shè)“雙流·正源國際薈產(chǎn)城融合項目”（第一批4宗106.25畝土地）通過融資、項目管理等方式展開合作。三方約定，ST正源應(yīng)向青島悅優(yōu)轉(zhuǎn)讓其持有的正源薈置業(yè)49%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為0元。此外，基于為正源薈置業(yè)實現(xiàn)債權(quán)融資而作出的保證性安排，青島悅優(yōu)雖只持有項目公司49%股權(quán)，但可取得正源薈置業(yè)51%的表決權(quán)。

顯然，ST正源之所以愿意零對價轉(zhuǎn)讓項目公司49%股權(quán)，無疑是尋求合作方的資金助力。

作為合作方，青島悅優(yōu)成立時間尚不足一年，2019年11月27日成立，注冊資本1000萬元，主營業(yè)務(wù)包括企業(yè)管理信息咨詢服務(wù)、財務(wù)信息咨詢服務(wù)以及自有資金股權(quán)投資等業(yè)務(wù)。進一步來看，青島悅優(yōu)控股股東為珠海豐悅投資管理有限公司。

記者了解到，ST正源也給自己留了一條獲取超額收益的后路。ST正源提到，在青島悅優(yōu)或其指定主體收妥全部融資款項本金、綜合融資成本、工程咨詢服務(wù)費、運營咨詢服務(wù)費等費用后，由上市公司零對價回購青島悅優(yōu)屆時持有的正源薈置業(yè)49%的股權(quán)。

當然，ST正源零對價轉(zhuǎn)讓項目公司49%股權(quán)，換來的是為正源薈置業(yè)帶來的7.5億元融資款，這筆資金已是雪中送炭，足以支付土地轉(zhuǎn)讓款，但要繼續(xù)推進該百億地產(chǎn)項目，仍需要不斷的資金投入。