- 法拍房呈量增價跌趨勢 律師提示多個注意要點
- 2024年08月15日 來源：中國網
提要：法拍業內資深人士向記者表示，最近兩年對外委托處置的房屋數量確實有所增長，可能是因為在目前環境下，進入訴訟執行的案件數量增多的原因。應該說，法拍房的拍賣是在公開市場環境下充分競爭的一種交易方式，法拍房成交率走低其實與二手房交易市場行情相一致。不過，法拍房在二手房交易中所占的比例很小，因而法拍房的成交價格對二手房的交易不會產生什么影響。
在房地產市場緩慢復蘇的當下，法拍房呈現出量增價跌的趨勢。
房地產市場研究機構克而瑞新近發布的數據顯示，2024年上半年全國住宅類法拍房掛拍量超20.2萬套，同比增幅超過12%。其中，鄭州、廈門、福州、蘇州等城市法拍房規模同比增幅均超過四成。同時，法拍房成交率逐年下滑，2024年上半年掛拍的法拍房平均成交率為17%，較上年同期下降7個百分點。從折價比例來看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達33%，同比增加3個百分點。在房屋交易量持續收窄的背景下，法拍房的折扣力度在進一步加大。
法拍房規模明顯增加
近年來，由于受多重因素影響，法拍房規模明顯增加，其中部分二線城市同比增幅較為突出。據克而瑞統計，鄭州2024年上半年掛拍套數達5178套，同比增加43%，福州掛拍套數達2835套，同比增加63%。武漢、蘇州、廈門、大連等城市法拍房規模也有明顯增加。
值得注意的是，同期上海法拍房掛拍量明顯減少。2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，較2023年同期下降63%。在法拍房規模比較大的城市中，合肥、成都、長沙、天津掛拍量也明顯下降，法拍房規模快速收縮。
成交率方面，據克而瑞抽樣調查數據顯示，寧波、溫州、臺州、上海、杭州、紹興等城市法拍房成交率超過40%，淄博、蘇州、重慶、北京、嘉興等城市成交率超過30%，表現相對較佳。
法拍業內資深人士向記者表示，最近兩年對外委托處置的房屋數量確實有所增長，可能是因為在目前環境下，進入訴訟執行的案件數量增多的原因。應該說，法拍房的拍賣是在公開市場環境下充分競爭的一種交易方式，法拍房成交率走低其實與二手房交易市場行情相一致。不過，法拍房在二手房交易中所占的比例很小，因而法拍房的成交價格對二手房的交易不會產生什么影響。
小戶型法拍房折價率較高
克而瑞統計數據顯示，2024年上半年，上海法拍房平均成交率為46%，遠高于全國平均水平；分總價位段來看，300萬元至500萬元總價位段成交率最高，達到59%，折價率也相應最低，為28%。
從折價比例來看，2024年上半年全國成交法拍房中，70平方米以下的小戶型產品折價率最高，平均達38%，而120平方米至180平方米戶型的折價率低于平均值。
分城市能級來看，一線城市方面，由于小戶型法拍房大多為“老破小”，且在租賃權、居住權、戶口等方面往往存在瑕疵，導致小戶型折價率較高。在70平方米至150平方米面積段，二線城市法拍房的折扣力度高于一線城市和三、四線城市，這在一定程度上反映出二線城市的法拍房去化難度更高的問題。三、四線城市方面，在目前人均住房面積大多突破40平方米，且房價有所回調的情況下，小戶型法拍房更難獲得足夠的關注度，成功交易的小戶型法拍房平均折價率達到40.8%。
克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為，目前折價率相對較低的產品，大多也是當前需求量更大的產品類型，如一線城市1000萬元以上的高總價房源、二線城市300萬元至500萬元的改善類房源，以及三、四線城市180平方米以上的優質終改房源等。從新房市場“穩市場”優化增量的角度出發，可進一步加大此類產品的供給比例。至于折價率相對較高的小戶型產品，建議在土地供給中嚴控供給規模，除少數保障性或定向供應的宅地之外，減少或暫停該類產品的新增宅地供給；對于在開發項目而言，也可在相關規定允許范圍內調整戶型結構，以促進潛在庫存的去化。
競買前需全面知悉風險
法拍房的起拍價通常是評估價的7折左右，如果流拍，則二拍可以在一拍的基礎上再打8折。那么，如果購房者想要參與法拍房拍賣，又有哪些需要注意的事項呢？
上海融力天聞律師事務所高級合伙人江璐表示：第一，購房者應當詳細閱讀拍賣公告，并盡量親自實地看房，充分了解房屋狀況、周邊環境及配套設施，做到對房屋實際情況心中有數；第二，購房者應該慎重決策參與競買，并做好資金準備工作；第三，購房者應當知悉房屋過戶登記過程中產生的稅費承擔問題，同時，成交執行裁定書送達購房者之前變賣標的可能存在的水、電、煤、物業管理費、車位管理費等欠費一般由購房者支付；第四，如房屋仍被原權利人占用，則需要特別注意房屋的清場問題，應在參拍前與法院取得聯系溝通清場事宜，此種情況下存在房屋難以及時交付的隱患。
“現在的法拍房未必有撿漏的機會，買家應對法拍房周邊二手房價格有充分了解，在法拍房競拍過程中可設定一個出價上限，否則容易拍出高價，得不償失。”上海中原地產市場分析師盧文曦說。
