近段時間以來，多個城市出臺房地產優化調整政策，進一步推動需求釋放，促進房地產市場健康發展。其中，“以舊換新”政策最受各方關注。據中指研究院統計，目前已有南京、哈爾濱、鄭州等超50個城市支持住房“以舊換新”。各地為何出臺住房“以舊換新”政策？有哪些實施舉措？目前實施效果如何？政策落地過程中還有哪些難點？帶著這些問題，記者進行了采訪。

各地積極行動

進入二季度，不少城市住建部門密集出臺住房“以舊換新”政策。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局等部門發布《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》，進一步激活二手住房市場，支持群眾改善性住房需求，促進鄭州市房地產市場供需匹配。

據了解，鄭州今年計劃完成1萬套住房的“賣舊買新、以舊換新”。

鄭州城發安居公司執行董事兼總經理于通介紹，截至4月底，共接聽群眾來電413個，現場接待群眾來訪38人次，網絡報名申請368個。經初審，符合收購條件的房源達194套，共有27套房源客戶確認換房意向。準備換房的鄭州市民趙磊表示，以前換房擔心賣不掉舊房，“以舊換新”政策讓我們換房有了信心，期待這樣的政策能夠帶來更多的實惠和便利。

4月18日，長沙市住房和城鄉建設局印發《關于支持居民購買改善住房的通知》，長沙全市范圍內通過“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比例和按揭利率優惠；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度，同時不再審查購房者資格條件。

深圳也于近日推出了住房“以舊換新”相關政策。記者從深圳市房地產業協會獲悉，為加快深圳市商品住房流通，提升交易便利度，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，深圳市房地產業協會和深圳市房地產中介協會于2024年5月1日至2025年4月30日，聯合開展深圳市商品住房“換馨家”活動，為期1年。目前，已有13家房地產開發企業、21家房地產中介機構明確表示參與本次活動。

專家表示，“以舊換新”打通一手、二手住房置換鏈條，將促進一手、二手住房聯動。

規則因城而異

出臺政策支持住房“以舊換新”的城市越來越多，不少城市拿出了“真金白銀”。在“以舊換新”的要求與操作方面，各城市有所不同。

鄭州的“以舊換新”方案主要有兩種方式。一是政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，對部分區域位置優越、教育等產業配套完善的二手住房進行收購，以此鼓勵群眾通過“賣舊買新、以舊換新”的方式購買改善性新建商品住房。收購的房源將用作保障性租賃住房，持續完善鄭州市保障性租賃住房區域布局。目前，這一舉措已在金水區、鄭東新區等區域先行試點，并計劃在全市范圍內逐步推廣實施。

二是政府鼓勵群眾通過市場化自由交易實現“賣舊買新、以舊換新”。通過降低交易成本、優化交易流程等方式，為群眾提供更加便捷、高效的換房服務。

鄭州市住房保障和房地產管理局有關負責人表示，此次方案的出臺，是在深入調研和分析市場需求的基礎上，結合鄭州市實際情況制定的。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，二手房“以舊換新”屬于最近兩年各地的創新舉措。此次鄭州明確地方城投或國企收購舊房源用作保障性住房，與保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”進行了有序對接。相較此前企業自發、散點式的“以舊換新”操作，鄭州等地是政府指導引領、系統有序規劃的操作。

在深圳，住房“以舊換新”活動面向深圳市區域內所有計劃出售二手商品住房(舊房)并購買新建商品住房(新房)的購房居民(換房人)，通過鼓勵房地產開發企業、中介機構與換房人簽署協議，開展“賣舊+買新”的換房聯動。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”；在此期間，中介機構優先推動換房人舊房交易，縮短交易周期。在協議約定期限內，如舊房售出，開發企業和換房人按約定繼續完成新房交易手續；如舊房未售出，開發企業和換房人按約定解除協議并無條件退款，換房人無需承擔違約責任。

意在滿足需求

“以舊換新”政策要達到預期目標，關鍵在于能否滿足群眾需求。鄭州市住房保障和房地產管理局房地產市場監管處副處長婁延山表示，出臺“賣舊買新”政策方案，旨在進一步支持群眾改善性住房需求，激活存量住房市場，促進全市房地產市場供需匹配，構建房地產市場平穩健康發展新模式。

鄭州市住宅與房地產業協會會長葉琦介紹，鄭州市試點階段“賣舊買新、以舊換新”的二手房收購標準要求是普通商品住房，竣工備案期不超過15年，建筑面積在120平方米以下，范圍在鄭州市三環以內金水區、鄭東新區區域，住房不存在查封、貸款、租賃等情況，小區具備正常的物業服務。“買新”則在“賣舊買新”新房房源庫中選擇，市民可結合自身生活、子女教育、工作通勤等需求選擇。

支持居民購買改善性住房，旨在適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化。長沙市住房和城鄉建設局相關負責人介紹，此次全面優化長沙房地產限購政策，實施“以舊換新”，將滿足居民多層次多樣化購房需求，有利于充分釋放市場潛力。另外，加強一手房、二手房市場聯動，有利于全市房地產市場穩中向好，從而促進長沙房地產市場平穩健康高質量發展。

深圳市樂有家房產交易有限公司是參與“以舊換新”活動的房產中介機構之一。樂有家對“以舊換新”客戶調研結果顯示，客戶參與的主要原因是希望借此快速賣出舊房。樂有家營銷總裁賀玲認為，目前，商品住房市場“賣一買一”改善置換需求增多。該模式能讓客戶以低門檻、有保障地選擇更有品質的新房項目，加快推動房地產市場去庫存，有利于推動房地產市場健康穩定發展。

中指研究院河南公司總經理梁波濤認為，“以舊換新”有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，未來或有更多城市參與進來，促進改善性住房需求釋放。