隨著既有政策加快落實(shí)、增量舉措持續(xù)出臺(tái)，近段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端和需求端利好正不斷形成合力，產(chǎn)生共振效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融加快恢復(fù)正常循環(huán)，助推經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上。

房企債券融資趨穩(wěn)

當(dāng)前，“第二支箭”的政策效力繼續(xù)顯現(xiàn)。萬(wàn)科、新城控股、美的置業(yè)、新希望、中國(guó)鐵建等房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)的申請(qǐng)均于近日獲中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。受春節(jié)因素影響，1月融資同環(huán)比均為下降，但降幅較上年同期有所收窄，表明在經(jīng)歷一年動(dòng)態(tài)調(diào)整后，隨著金融支持政策顯現(xiàn)效果，行業(yè)融資逐步轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定階段。

“政策激勵(lì)下，房地產(chǎn)信用債發(fā)行主體明顯多樣化。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，除央企、國(guó)企及已發(fā)行過(guò)增信債券的民企外，中駿、雅居樂(lè)等中型民營(yíng)房企也新加入發(fā)行行列。此外，部分出險(xiǎn)房企成功發(fā)行中期票據(jù)。

接近交易商協(xié)會(huì)人士表示，銀行間債券市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的支持有力扭轉(zhuǎn)了投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為，保障了房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)融資渠道暢通。

值得一提的是，房企境外債在連續(xù)5個(gè)月斷發(fā)后，于年初重啟。1月，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。業(yè)內(nèi)人士表示，這為房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)行境外債券“試了水”，未來(lái)可能有更多信用良好的房企重獲投資人認(rèn)可，回歸境外債券市場(chǎng)。

開(kāi)發(fā)貸增速明顯提升

在債券市場(chǎng)發(fā)力的同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、內(nèi)保外貸等，房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸投放也在加力，共同滿足房企合理融資需求。

人民銀行在2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告中披露，2022年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.69萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.7%，增速比2022年三季度末高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2022年底，隨著金融支持房地產(chǎn)“16條”等政策落地，房企融資環(huán)境得到改善，一定程度上促使住房開(kāi)發(fā)貸款余額增速提升。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，金融支持房地產(chǎn)“16條”出臺(tái)以來(lái)，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬(wàn)億元。“短期看，開(kāi)發(fā)貸規(guī)模有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)?！标愇撵o說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，涉房類信貸投放對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資形成有力支撐，而房地產(chǎn)行業(yè)合理資金需求持續(xù)得到滿足，有助于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“預(yù)計(jì)2023年上半年尤其是二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)較明顯的回暖勢(shì)頭，行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，并重新成為穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的正向貢獻(xiàn)項(xiàng)。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟說(shuō)。

房貸利率下行提振需求

一方面，供給端加快發(fā)力，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；另一方面，需求端正得到有效提振。業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人住房貸款利率持續(xù)下降將有效穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)各方信心。

2022年以來(lái)，個(gè)人住房貸款利率持續(xù)下行。人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾介紹，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，相比2021年12月下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計(jì)記錄以來(lái)的最低水平。

春節(jié)假期后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地相繼下調(diào)首套房貸款利率下限。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有30城下調(diào)首套個(gè)人住房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

此前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

龐溟等專家認(rèn)為，有條件的城市將繼續(xù)優(yōu)化差別化住房信貸政策。比如，調(diào)整限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等，更好提振購(gòu)房者信心和穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。與此同時(shí)，還應(yīng)加快探索房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，發(fā)展壯大多層次住房保障體系。