“以前的杭州二手房市場，一套房降價50萬元，掛牌半年多可能都賣不動，近期部分區域二手房帶看量開始大漲，有些業主甚至開始提價了。”5月30日，一位杭州當地人士向《證券日報》記者透露，5月中下旬以來，放寬購房限制的新政落地后，低迷的杭州二手房市場活躍度已逐漸上升。

事實上，不僅僅是杭州，隨著近期多地多種放寬購房限制的措施落地，部分城市二手房掛牌量、帶看量大增。那么，目前二手房市場處于怎樣的水平？而各地情況又有何不同？《證券日報》記者通過對多地一線經紀人、業內專家及機構分析師的采訪，試圖探尋當下重點城市二手房市場的真實情況。

貝殼研究院數據顯示，5月份以來，貝殼50城日均新增二手房掛牌量較4月份日均增長約10%。而放長周期看，盡管50城近3個月(2022年3月份至5月份)新增二手房掛牌量均值較今年1月份至2月份均值環比增長約四成，卻均低于2020年同期以及2021年同期均值25%以上。

“可以說，這個階段新增掛牌量的變化是在今年年初低位上的恢復性增長，月份之間的短期波動也符合季節性規律。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，整體看，短期二手房供應量在恢復性增長。而二手房掛牌房源增加后，購房群體可以有更多選擇，二手房成交會有所復蘇。

二手房市場轉向活躍

從當下交易數據來看，多地二手房市場已經加入“復蘇陣營”。

貝殼研究院統計數據顯示，5月份以來，蘇州、徐州二手房日均成交量較4月份增長超過130%，南京環比增長超過50%，濟南、東莞等城市成交量也均環比增長。另據諸葛找房數據研究中心統計，截至5月26日，深圳、蘇州、南京、青島、佛山、大連等城市二手房成交量超過4月份。此外，以最能體現市場風向的帶看量指標來看，多地城市的部分區域市場也在回溫。

“從廈門二手房市場的整體表現來看，5月份熱度比4月份有所提升。尤其近一周，在廈門執行放寬限購政策后(比如外地人在島外購房從提供3年工作證明變為半年即可、島內廈門戶籍的二孩及以上家庭可以購買第三套住房等)，客戶購房意愿和看房活躍度提升。”麥田房產廈門某區域經理向《證券日報》記者透露，以廈門某區內的4家門店帶看量為例，過去7天內，每天帶看量從此前的六七組升至十組左右，上漲約30%。從近30天的帶看量來看，5月份比4月份大概提升了15%。

另一個二手房市場表現較好的城市則是杭州。5月17日，杭州出臺樓市新政，新落戶者，即使無社保也可以直接購買二手房，非戶籍人口買二手房社保只需1年。毫無疑問，對二手房買賣兩端都進行松綁，將強化存量市場的流動性。

“從經紀人的角度看，當下的杭州二手房市場讓人看到了希望。從去年6月份到出臺新政之前，杭州二手房市場交易量萎靡，購房者大多擔心高點入局，所以多數只看不買。而新政出臺后，累積的存量需求成交欲望增強，交易量猛增。”杭州鏈家某門店經紀人張先生向《證券日報》記者透露，以前帶10組客戶看房最終可能零成交，現在大概率會完成兩三單。放到整個杭州二手房市場看，一天的成交量也從新政前的七八十套回暖至現在的兩三百套水平。

此外，劉麗杰也表示，環滬城市、東北區域等城市在疫情受到控制之后，二手房成交量快速恢復，這說明疫情會影響需求入市的節奏，但并不會讓購房需求消失。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，多地二手房成交量復蘇的背后，一是政策放寬力度增加，從放松限購、限貸、限售到多孩家庭住宅支持，再到調整公積金等多種政策組合拳連番祭出，激活供需兩端；二是政策暖風頻吹，市場預期有望從低迷轉向穩定，信心有望逐漸得到修復，從而讓撬動一二手房市場聯動交易成為可能。

有議價空間房源才有成交機會

“從市場反饋來看，‘放松限購+取消認房又認貸+取消限售或縮短限售時間’，若能疊加降低二套房首付比例，這種政策組合可以釋放更多購房需求。”某頭部房企營銷人士向《證券日報》記者表示，對改善性需求來說，不少購房者需要先賣掉名下二手房再置換新房，這就需要二手房市場先活躍起來，騰挪出用于換房的房票和資金，才能激發新房銷售活躍度。

“南京部分區域一二手房價格倒掛，所以一二手市場聯動成交比率比較高。我這個月成交的5單都是換房單，其中4單是賣了二手房去買新房，這類業主一般會以比同類房源之前成交價低10%至15%的價格賣出，但近期砍價空間確實縮小了。”南京鏈家經紀人劉先生向《證券日報》記者透露，至于其換房動因，除了買價格較低的新房外，現在買房貸款利率與去年高點買房時相差比較大，今年貸款100萬元可能要比去年少還10萬元到20萬元利息。

同時，劉先生強調，當下達成交易的多數是比之前同類房源成交價低5%至10%的房源，如此才能在短期內出手，有極個別社區和房源確有漲價，但客戶不一定接盤。總體而言，剛需仍舊占成交量的大頭，改善性需求置換意愿也很強，整體市場呈現從低谷走向復蘇的跡象。

正如上述麥田房產廈門某區域經理進一步稱，在廈門二手房市場，除了有教育需求的剛需家庭入市比較積極外，鑒于島內部分一二手房價格倒掛，近期又有央企國企拍到有區位優勢的新地塊等待入市，如此一來，有置換買房的改善性需求會提前掛牌出讓二手房，且成交誠意較強，因為其可以靜待賣二手房的資金入手，再去“打新”(用搖號等方式買新房)。

不過，該經理也直言，雖然剛需和改善性需求同時都在入場，但還是有議價空間的房源才有成交機會，整體議價幅度約為10%，總價高的房源議價空間大，反之則小。總體而言，有買房需求且有購買力的客戶，只要價格點位達到心理預期，出手會比較積極。同時，即便帶看量的提升將會縮短成交周期，但整體市場表現仍以“穩”為主。

“從杭州二手房市場表現來看，也是剛需和改善性需求在入市，但有議價空間的房源依然是成交主力軍，只不過議價幅度在收窄。比如，一套300萬元的房子有5萬元至10萬元降價空間，不像之前動輒砍價幾十萬元了。”張先生表示，“整體而言，杭州二手房市場并未進入客戶‘蜂擁而至’搶房的階段，只是新政給予了市場信心，加快了存量需求的釋放。”

對此，諸葛找房研究中心認為，5月份市場呈現企穩好轉跡象，釋放了積極的信號，政策的寬松效應已逐步顯現，接下來，在全國疫情好轉以及房地產市場合理購房需求得到支持之下，疊加各地寬松政策，樓市加速修復已現端倪，預計6月份市場成交將會繼續好轉。