房地產領域又迎重磅政策調整。5月15日，央行、銀保監會聯合發布“關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知”(以下簡稱“通知”)，明確指出首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(即“LPR”)減20個基點。

從實際情況來看，只有新購房的用戶有望享受到這一利率。另有分析人士指出，目前樓市調控寬松政策越來越多，將充分帶動房地產交易行情的活躍。

首套最低4.4%

按照通知要求，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

北京商報記者了解到，自2019年8月開始，個人住房商貸利率錨定5年期以上LPR利率，并規定由各商業銀行根據所在地房地產市場情況、銀行經營策略等情況，在這一利率基礎上進行浮動加點，最終確定個人實際房貸利率，以此維持區域房地產市場穩定。

按照原有政策要求，全國居民首套住房商貸利率下限為不低于相應期限LPR，二套房商業性貸款利率下限為LPR+60個基點。貸款利率上限由銀行自主確定，下限則由監管方確定。央行于每月20日對外披露當月LPR。

而在新規落地后，符合條件的個人住房貸款利率下限將在每月5年期LPR報價的基礎上，下調20個基點。央行4月20日披露的5年期LPR報價為4.60%，以此為參考，個人住房貸款利率最低可到達4.4%。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點后，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，央行此舉充分體現了當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情頹廢態勢的決心。利率下調后，商業銀行貸款的空間更大，有助于引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍。

中原地產首席分析師張大偉同樣指出，目前樓市調控寬松政策越來越多，此次政策調整的個人住房貸款利率下限從最低4.6%降低到4.4%，對房地產市場來說的確是重要利好消息。但后續具體還需要等待各地落地細則來執行。

因城施策不變

事實上，正如張大偉所言，受到房貸利率市場化定價機制的影響，各城市商業銀行貸款利率各有不同。

央行在通知中提到，在全國統一的貸款利率下限基礎上，央行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

以目前北京地區為例，北京首套個人住房商貸的利率是在5年期LPR報價的基礎上加55個基點，即下限為5.15%，若下調20個基點，則下限為4.95%；二套房貸則是在4.6%的基礎上上浮105個基點，為5.65%。

此前，央行金融市場司司長鄒瀾在4月14日舉行的2022年第一季度金融統計數據新聞發布會上介紹稱,我國房地產市場采用了全國、城市、銀行三層的定價機制，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，實踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求。

而另一方面，需要注意的是，本次房貸利率下限下調并非LPR利率直接下調，能夠享受這一利率福利的用戶，需要滿足首套、普通住宅等多項細化要求。

仍需更大利好

多位分析人士指出，這也意味著通知主要針對新發放的商業性個人住房貸款，所在城市政策與全國政策同步下調后，新用戶能享受到更低利率的貸款。而通知發布前產生的存量商業性個人住房貸款利率，仍需按照原合同執行。

根據央行5月13日披露的金融統計數據，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

3月以來，全國多個城市穩樓市政策接連出爐。張大偉認為，當前樓市仍需要更大的利好，銀行在當下應該盡快讓利，幫助房地產市場恢復。

嚴躍進則表示，此類下調主要是強調首套房，實際上也是希望剛需購房成本進一步降低。結合近期各地政策持續放松的工作，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等，將為5月中下旬以及后續市場交易的活躍創造更好的條件。對于一些市場交易行情疲軟的城市來說，可以基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。