在地產(chǎn)業(yè)“過(guò)冬”之際，以廣東惠州為大本營(yíng)的房企方直集團(tuán)再戰(zhàn)IPO。11月8日晚，方直集團(tuán)向港交所提交招股書(shū)。

招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年和2021年截至5月31日，方直集團(tuán)的資本負(fù)債比率(按借款凈額除以權(quán)益總額計(jì)算)分別為668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。

記者了解到，這是該公司繼今年4月份赴港IPO折戟后再次遞交申請(qǐng)表，急于尋求融資“輸血”的迫切心情可見(jiàn)一斑。

“2020年，祥生控股等7家內(nèi)地房企成功赴港IPO。但今年以來(lái)到現(xiàn)在為止，僅三巽集團(tuán)一家內(nèi)地房企成功登陸港交所。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，受中資房企債務(wù)違約的負(fù)面消息影響，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)集中下調(diào)了內(nèi)房股的信用評(píng)級(jí)，疊加樓市銷售不暢，部分房企現(xiàn)金回流受挫……在這樣的背景下，中小房企赴港上市的路并不好走。

半年后再次遞表

IPO之路并不好走

公司官網(wǎng)資料顯示，成立于1998年的方直集團(tuán)，是一家集地產(chǎn)發(fā)展、投資運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、實(shí)業(yè)投資等四大業(yè)務(wù)板塊于一體的企業(yè)集團(tuán)，除重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)智慧社區(qū)外，還涉及文化旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、氫能源、新興科技等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。公司于2006年進(jìn)軍惠州房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。自2015年起，公司確立深耕粵港澳戰(zhàn)略，將投資觸角從惠州延伸至廣州、深圳、陽(yáng)江、東莞、佛山等地。

公司此次發(fā)布的招股書(shū)顯示，截至2021年8月31日，方直集團(tuán)擁有由45個(gè)項(xiàng)目組成的規(guī)模化項(xiàng)目組合，土地儲(chǔ)備總建筑面積約480萬(wàn)平方米，覆蓋廣東省12個(gè)城市。公司主要通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣或掛牌出售，以及通過(guò)收購(gòu)其他公司股權(quán)或物業(yè)權(quán)益等方式獲取土地。

億翰智庫(kù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年及2020年，方直集團(tuán)的銷售額(全口徑)分別為265億元、266億元及322億元(位列第90位)；2021年前10個(gè)月，方直集團(tuán)的銷售額(全口徑)為227.2億元，位列95位。

今年以來(lái)，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遇冷，關(guān)于開(kāi)發(fā)商降價(jià)出貨、割肉回款的“內(nèi)卷”消息不絕于耳。“惠州樓盤開(kāi)發(fā)量大，流動(dòng)性較差，房企資金鏈普遍偏緊?！眳R生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)記者透露。

在銷量停滯不前的困局下，方直集團(tuán)試圖借助上市實(shí)現(xiàn)突圍。今年3月份，曾在萬(wàn)科、陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)及禹洲地產(chǎn)先后任職的許珂，加入方直集團(tuán)擔(dān)任總裁一職。4月22日，公司提交赴港IPO招股書(shū)，啟動(dòng)赴港上市程序。但在11月8日公司再次遞表的當(dāng)日，有市場(chǎng)消息稱，許珂已經(jīng)離職。對(duì)此，記者致電方直集團(tuán)予以核實(shí)，但未有人接聽(tīng)。

對(duì)于方直集團(tuán)的二次IPO遞表，黃立沖分析稱，在目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行的背景下，想順利發(fā)售新股并不容易。

“在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，港交所對(duì)房企申請(qǐng)IPO的審核力度也有所加大?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥對(duì)記者表示。

“一方面，方直集團(tuán)作為一家中小規(guī)模的房企，抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)偏弱；另一方面，行業(yè)整體遇冷，交易所對(duì)企業(yè)上市的財(cái)務(wù)要求有所提高?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向記者表示，近兩年成功上市的房企屈指可數(shù)，且多為多次遞表申請(qǐng)才實(shí)現(xiàn)上市。方直集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況欠佳，銷售表現(xiàn)也不亮眼，赴港上市的難度相對(duì)較大。

負(fù)債過(guò)高

信托融資占比近半

招股書(shū)披露的信息顯示，方直集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)在于以多元業(yè)務(wù)模式發(fā)展，但也存在信托債規(guī)模占比高、融資成本高、負(fù)債率過(guò)高等方面的短板。2018年、2019年、2020年，方直集團(tuán)的資本負(fù)債比率(按借款凈額除以權(quán)益總額計(jì)算)分別為668.3%、738.6%、231.4%。

對(duì)此，方直集團(tuán)表示，由于物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資需求增加以支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致銀行及其他借款增加。同時(shí)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額也在下滑，由2018年的1.2億元降至2021年5月底的-9.9億元。

在肖云祥看來(lái)，在當(dāng)前市況下，投資者衡量房企估值的重要考量核心是實(shí)際負(fù)債情況和現(xiàn)金流情況。由于近期暴雷的房企大多具有高杠桿、低流動(dòng)性的特征，因此，負(fù)債水平較高且現(xiàn)金流不充盈的公司，其估值會(huì)受到較大的負(fù)面影響。

此外，方直集團(tuán)在兌付能力上也存在較大壓力。招股書(shū)顯示，方直集團(tuán)未償還銀行及其他借款總額已由2018年的62.53億元升至2021年5月底的128.37億元，原因是“業(yè)務(wù)擴(kuò)張，加強(qiáng)了土地收購(gòu)力度”。其中，一年內(nèi)或按要求到期的借款已由2018年的13.8億元升至2021年5月底的50.7億元。雖然公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從2018年的6.9億元增至2021年9月30日的19.7億元，但與一年內(nèi)到期的債務(wù)額相比，仍存在較大的資金缺口，短期償債壓力較大。

“企業(yè)是否穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)是重要衡量指標(biāo)之一。短債占比過(guò)高，短期償債壓力就大?！毙ぴ葡榉Q，此外，公司的加權(quán)融資成本在業(yè)內(nèi)也是較高的，會(huì)壓縮利潤(rùn)空間。

截至2021年9月30日，方直集團(tuán)未償還信托融資及其他融資安排占同日借款總額(包括銀行及其他借款)的46.8%。2018年、2019年、2020年，方直集團(tuán)借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為11.2%、11.5%、11.1%，同期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)分別為0.29億元、2.39億元、2.88億元。

“方直集團(tuán)對(duì)信托融資的依賴性較高，導(dǎo)致融資成本處于高位?！绷洪J(rèn)為，公司當(dāng)前負(fù)債規(guī)模較高、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不及預(yù)期，通過(guò)上市籌資，可緩解當(dāng)前高債務(wù)、高融資成本造成的經(jīng)營(yíng)困局，品牌影響力等方面也會(huì)有所提升。但目前房地產(chǎn)行業(yè)分化明顯，中小房企在規(guī)模上不占優(yōu)勢(shì)，即便成功上市后，在盈利和規(guī)模等方面的提升上也將面臨一定挑戰(zhàn)。